references/框架.md

第一步：首部 要素审查

• 标题：农村土地租赁合同。出现经营权登记、承包权保留的，转到流转合同。
• 主体：集体出租的，出租人是集体经济组织，法定代表人签字+公章，决议作附件。农户出租的，写承包户，并明示“本合同不流转土地经营权、不设立承包经营权”。
• 鉴于：承租人非本集体成员、土地现状、不改变所有权。

第二步：交易条款 审查

• 土地描述：位置、面积、四至、地类（耕地/集体建设用地/其他）、宗地图。
• 权利性质专条（核心）：承租人仅取得债权性使用权；不得请求登记为土地承包经营权人或土地经营权人；不得以租赁对抗依法登记的用益物权人。
• 期限：起止日，不得超过20年，超过部分无效的提示写入正文。
• 租金：集体土地写定价依据（评估/竞价）。支付账户必须是集体账户。
• 用途：与地类一致。禁止转非农、禁止转租改变用途。
• 交付返还：地上物处理以合法用地手续为前提，无手续则拆除。

第三步：配套条款 审查

• 决议与公示：作为集体合同的声明与保证，虚假决议可解除并追责签约干部（对内）。
• 转租：须出租人同意；集体土地转租须再决议的，写明。
• 不登记：删除任何“5年登记对抗”的粘贴条款。
• 征收：土地补偿归所有权人及依法应分配的成员；承租人只就青苗、合法附着物主张。
• 违约解除：改变用途、欠租、未决议被撤销后的返还。
• 优先续租：仅同等条件协商，须新决议，不突破20年。

第四步：尾部 要素审查

• 附件：决议记录、到会人员签名、地块图、地类查询、评估。缺决议的集体合同不建议签署。
• 生效：决议通过+签字。不要写“报乡政府批准后生效”除非当地对这类资产确有强制批准；有批准的，未批准未生效。
• 签署：村委会章与经济合作社章按实际权利主体使用。

第五步：合同语言审查（微观措辞）

• “视同流转经营权”：删除或整份改类型。
• “租期至2055年”：按20年截断并写续签程序。
• “协助过户、办证”：删除。
• 正说+反说：写可农用，须写非农建设无效且恢复原状；写20年，须写超过部分无效。
• 买卖不破租赁：可写已占有时对受让人继续，但强度不得写成物权。

第六步：常见问题与最佳实践

• 三类农地合同一张皮：同时出现20年、剩余承包期、5年登记。对策：本类型只留20年和债权表述。
• 无决议长租：后任村委会否认。对策：决议原件、影像、乡镇指导。
• 以租代征：租地修路建厂。对策：直接否定，走征地或集体经营性建设用地依法入市。
• 农户普通租赁对抗失败：同一地块另做了经营权登记。对策：先查登记，有登记则不能再做本类型。
• 到期违建索赔：承租人主张“不动产租赁装修补偿”。对策：无合法建筑手续的投入自担。
• 机动地对外出租未公示：本村成员主张程序违法。对策：先内部公示、民主议定，再对外签约。
• 宅基地长租：非成员租宅基地住房并约定可继承、可转卖。对策：拒绝，防止变相买卖宅基地。
• 集体经营性建设用地用本普通租赁入市：绕过出让/出租方案和村民决议。对策：改走土地管理法入市程序，不按本类型硬做。
• 租金进村干部个人账户：集体资产流失。对策：集体账户、公开账目、收据入档。
• 不定期化：超过六个月无书面、无届满日。对策：必须书面固定20年以内的届满日，避免集体土地被随时占用或随时被解除。
• 成员优先被跳过：集体资源未内部询价即外租。对策：公示期内成员优先，期满再对外。