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第一步：合同类型（法律性质）分析

法律定性：售后回租是融资租赁的特殊形式：承租人将自有物出售给出租人，再与出租人订立融资租赁合同租回使用。承租人与出卖人为同一人，出租人与买受人为同一人。核心目的是盘活承租人存量资产，本质仍须同时具备融资与融物：所有权真实转移到出租人，承租人持续占有使用并支付租金。
本类型边界：只审“先卖后租、主体重合”的结构。直租（出租人向第三人购买）走融资租赁合同。普通业主把房屋卖给他人再租住，若无融资安排、无租金本息结构，按房屋买卖+房产租赁分别审，不按本类型。
名实改判借贷的高发区（融资租赁司法解释及民法典精神）：
租赁物不存在、已灭失、无法特定。
低值高买，转让价款远超物的真实价值。
租金构成只反映本息，完全脱离物的使用，且出租人从未取得所有权。
无交付、无过户、无登记，资金空转。
售后回租本身合法，不能因主体重合就否定融物，但主体重合使“虚假买卖”更容易发生，审查标准严于直租。
效力：虚构租赁物的融资租赁无效。未办理所有权转移或登记的，不当然无效，但不能对抗善意第三人，也削弱融物认定。普通租赁20年上限不是售后回租的核心尺度，租期应匹配融资期限和资产剩余寿命。

必须是承租人已有且可转让之物：设备、交通工具、已建成厂房及附属设备等。在建工程、无权属证书的违法建筑、他人财产、已设定融资租赁且未涤除的设备，不能作为干净的回租物。
特定化与价值：清单、编号、评估报告、账面净值、转让价款。转让价款≈评估值或账面合理区间，再加融资利息形成租金。价款虚高是借贷红旗。
不动产售后回租：房屋所有权应过户到出租人名下，再签租赁。不过户只签“所有权转让协议”的，融物弱，常被看成抵押贷款。过户后承租人占有，适用买卖不破租赁的逻辑在内部无意义，对外可对抗出租人的其他买受人。
禁止流通、被查封物：不能卖，回租基础不成立。

两份合同+一次过户/登记：买卖（转让）合同解决所有权从承租人到出租人；融资租赁合同解决租回；特殊动产/不动产登记、中登网融资租赁登记同步办理。顺序应为：权属调查→评估→决议→签约→付款（转让价款）→登记→起租。付款对象是承租人自己，这是与直租的关键差别，更要用评估和清单证明不是纯放贷。
占有改定：物不移动，交付通过占有改定完成。合同必须明示：自转让价款支付/登记完成时，出租人取得所有权，承租人改为基于融资租赁而占有。
发票与会计：开具买卖发票、出租人记固定资产或应收融资租赁款，承租人终止确认资产或按准则处理。税会与合同不一致，是定性证据。
留购：期满承租人名义价款购回，恢复所有权。这是回租的常见闭环，不等于虚假买卖，但若自始约定转让无效、必定原价购回且不计使用，会更像让与担保或抵押。

保持融物：评估、过户/登记、保险第一受益人、禁止再抵押再转让。
价款与租金：转让价款对应本金，租金=本金摊还+利息+费用。提前结束时按剩余本金清算，并办理回转登记。
让与担保风险：如果当事人真实意思只是担保借款，宁可做成抵押、质押，不要假装售后回租。已经被认定为让与担保的，按担保物权规则清算，不能既保留物又主张全额租金。
担保叠加：物的所有权已给出租人，再让承租人用他物抵押或保证，可以；但不要对同一物再设抵押给出租人（所有权人给自己抵押无意义）。
破产隔离：出租人取回权依赖于所有权真实和登记。未登记时，面对承租人的其他债权人，取回权会失败。