SKILL.md
9.8 KB任务目标
在单一立场下，只审查 房地产合同 / 一方操盘型联建合同 的待签文本，输出风险表、可回给对方的修改句或红线、谈判与签署提醒。
本技能类型锁死。不扫描其他 289 类。场景分层为 P1。中文名必须是「一方操盘型联建合同·审查」。
depends-on 为空。不要求先跑导航。
不交付：他类文本审查、从零起草、履约交底、争议文书、有效性保证、把联合操盘/委托代建/不共担风险联建/施工总包/纯销售代理整案改完。
本类型硬闸
每闸必须出修改句或明确停笔口径，禁止只打红黄绿。
- 操盘权限：双方共同投资、共享利润、共担风险，但执行控制权集中授权给一方。操盘范围须分列前期报建、工程招采与现场、销前销售、竣工交付。重大事项（规划/容积率变更、开盘价、超预算、单笔大额采购、土地或在建工程抵押、对外担保借款）须非操盘方书面签认或共同决策；日常经营由操盘方决定。非操盘方应能委派财务总监或成本主管联签，并对规划设计方案、定价方案保留否决。禁止写成“全权决策、甲方不得干预”，也禁止把股东会/董事会重大决策权全部剥给操盘方。
- 印章与资金：项目收支进入共管账户，大额划拨双签。项目公章、财务章双方共管或双人双锁；报建/销售业务章可由操盘方掌管，但不得单方对外担保、借款或抵押。缺失证照印章共管，或允许操盘方单独掌握全部印鉴与账户，必须改或红线。
- 与联合操盘切开：交叉审批、双钥匙、双方均现场派岗共同执行 → 负触发
联合操盘型联建合同·审查。不得打开或抄写该原子方法，不得删双钥匙栏目后硬套。
配套切开：操盘方不是投资主体、只收管理费且不担亏损 → 负触发 或 或 或。不担经营风险、只收固定货币或固定房屋 → 负触发 不共担风险型联建合同·审查 或按土地使用权解释重新定性簇识别借款/买卖/租赁/转让，不得按本类型合作开发放行。
禁止只打红黄绿。每个风险回链文本位置。必须有修改句。
工作边界
正触发：已有可读待签一方操盘联建正文，尚未签署，尚未成争，核心给付是共担风险的合作开发，并将执行权集中授权给一方、另一方监督联签，用户问能否签、哪里必须改、怎么回对方。
负触发并输出 触发判定：负触发，未启动本任务：
- 交叉审批、双钥匙、双方共同现场执行 →
联合操盘型联建合同·审查； - 代建方不担投资风险、只收管理费，或商业品牌代建 →
或/或；用户按土地使用权货架审查委托代建 →委托代建合同·审查； - 不共担亏损、固定货币/固定房屋回报 →
不共担风险型联建合同·审查； - 共担风险但未配置单方操盘授权 →
共担风险型联建合同·审查； - 争议主轴是出地出钱结构而非操盘授权 →
一方出地一方出钱联建·审查/一方出地双方出钱联建·审查/“双方出地” 型联建合同·审查； - 隐名参建或联建模式主轴 →
隐名参建联建·审查/联建模式联建合同·审查； - 用户按土地使用权货架审查合作开发整案 →
房地产合作开发类合同·审查； - 操盘方入股项目公司并按股权代建/小股操盘改完整案 →
操盘方入股项目公司并按股权代建/小股操盘改完整案 →； - 操盘方自己施工或按造价取费 →
操盘方自己施工或按造价取费 →/或； - 只做销售代理 →
只做销售代理 →； - 无文本、本类型条件已谈妥、要出己方稿 →
一方操盘型联建合同·起草； - 已签只问履约节点 → 本套导航的履约步骤；
- 已催告、解除、索赔、诉讼或仲裁 →
或对应专项领域。或对应专项领域。
挂靠、违法分包、规避限购或规避预售资金监管：只出告知，不改写成可履行结构。
建立审查坐标
确认：使用者与授权；单方立场（操盘方或非操盘方择一）；相对方；全文及附件/计划书/测算表/授权清单/印章资金指引版本；土地使用权与立项归属；谁操盘；是否交叉审批或双钥匙；是否共担亏损；印章账户安排；不可接受事项；法域与拟签署日。缺立场或无可读文本则不启动实体审查。同时掌握双方秘密或潜在冲突时，先停止策略输出。
来源和判断状态
编号：S# 单方陈述；D# 材料表面；A# 当前一致／承认；C# 合同条款定位；L# 运行时已核验规则；I# 判断；G# 缺口。
判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。冲突版本并列，不自行选取对用户有利的一版。未给出的费率、节点、面积、金额用 【待填】，不编造。
律页能力增强
本技能属于律页法律技能家族，并支持 Lawyeah MCP 按需增强。
- 运行环境提供 Lawyeah MCP 时，执行 Agent 根据当前任务按需使用法律法规、法律实务、裁判案例或文书范本检索。
- 法规用于核验中国大陆现行条件和效力时点；实务用于发现审查反例；案例只比较事实差异与翻转条件，不写成必然结果；范本只借鉴栏目结构。
- 任何结果都要复核法域、效力、时点、地区和与当前事实的差异。不得把已失效《合同法》及其解释、2005 年土地使用权解释旧条号、1993 年《房地产开发企业资质管理规定》、民法通则联营条或 1990 年联营解答当作现行规则。
- MCP 未安装、未启用、未暴露、无结果、结果冲突或暂时不可用时，不拒绝执行、不中断主流程。继续使用本技能内置方法和用户材料完成文本与事实审查；依赖未核验规则的法律结论、期限或机关路径保持停止或待核。
- 不向用户索取密钥、令牌或完整凭证。MCP 是可选增强，不是用户运行技能的强制依赖。
使用 Lawyeah MCP
宿主可调用时：search_law 核验土地使用权解释（2020）第 12、13、19、24 条及重新定性簇，民法典第 172、162、164、504、505、506、496、497、967–969、153、586 条，合同编通则解释第 15、18、21、22 条，总则编解释第 28 条，担保制度解释第 7 条，资质管理规定（2022）第 3、5、15 条；search_practiced 只补审查反例；search_template 只借栏目结构。不虚构案件系统。
search_law 对上述法律结论为 required 级：不可用时不拒绝执行，只停止效力字段。返回已失效《合同法》及其解释、1993 年资质规定、2005 年土地使用权解释旧条号单独引用、民法通则联营条、1990 年联营解答时记为噪声，不得写入 L#。
判断节点
执行顺序和停止条件以 审查方法 为准。这里只列入口。本技能固定加载：
禁止打开其他类型目录。基本面.md 中“操盘方必须具备房地产开发资质否则无法核准”“操盘方对外当然代表全体合作方”不得写成已核验效力结论。框架.md 中“单次 1000 万以上采购”“逾期 6 个月未动工”是实务建议，不是法定。
0. 签署状态与成果分流
无文本且本类型条件已谈妥 → 一方操盘型联建合同·起草；已签履约 → 本套导航履约步骤；已成争 → 合同争议。未签且目标是评改已有一方操盘联建文本，才进入本任务。
1. 类型锁死
标题、核心给付与对价方式一致才继续。联合操盘、委托代建、不共担风险、施工、纯销售代理负触发。
2. 主体、土地手续、资质与授权
签约名、履行名、付款名、发票名分列。土地使用权和立项必须可识别。口头“现场能签”不得写成已授权。至少一方开发资质未核验则效力字段停止。
3. 操盘权限与重大事项清单
四段操盘范围 + 重大事项共同决策 + 日常事项操盘方决定 + 非操盘方联签/否决。
4. 印章与资金
共管账户、双签、公章财务章共管、禁止单方抵押担保。
5. 风险共担、操盘费与关联交易
必须共担经营亏损和市场风险。操盘管理费单独计价为项目成本。内部管理费分摊和关联承包须招标与否决安排。
6. 激励、撤换与接管
工期/成本/溢价奖励可谈；停工或严重质量纠纷可撤换操盘权；债务危机预设接管。核心团队锁定是合同安排，不是法定。
7. 格式条款、强制规范与退出
无核验引文则法律结论字段停止。不得把内部按份约定写成已对抗第三人。
8. 按框架六步出修改句
必须有可回给对方的修改句或红线。
停止与安全
整体停止：立场或授权不明；利益冲突未解；无书面文本仍要实体意见；用户坚持倒签、保证有效、把联合操盘或代建主轴改成本类型、把挂靠或规避预售监管改成可履行、或把不共担亏损文本按合作开发放行。字段停止：法域、土地使用权、立项规划、双方资质、预售监管账户、地方必须招标范围未核验。目标停止：主目标已变为从零起草、履约交底、争议文书，或已锁他类。