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5.3 KB首部 要素审查
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合同标题：提取的标准命名方式为“城市更新项目前期服务协议”或“旧村改造前期服务合同”。标题应准确涵盖“前期服务”范畴，区分于后期的“合作开发”。
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合同主体：
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委托方（村集体）：审查其决策程序的合法性。必须审查是否已经过成员大会或成员代表大会表决通过，并附有表决记录及街道/镇政府的备案文件。
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前期服务公司：审查其注册资本、类似项目操盘经验及资信证明，确保其具备协调政府、村集体及潜在开发商的能力。
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鉴于条款：重点载明项目的坐落、范围、预估面积及村集体推动城市更新的真实意愿。核心风险：明确前期服务性质为“协助与顾问”，不代表前期服务公司自动获得后续的开发权。
交易条款 审查
- 服务范围与内容（核心）：
- 意愿征集与表决：协助村集体完成城市更新意愿征集、村民代表大会表决等法定程序。
- 数据摸底与测量：负责土地权属核查、房屋测绘、地上附着物清查及人口数据统计。
- 方案编制：组织编制项目单元规划、更新意向方案、可行性研究报告及补偿方案初稿。
- 招商推介：负责编制招商文件，组织合作企业的公开引入及投标工作。
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质量与验收：
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成果标准：服务成果必须符合当地自然资源部门及城市更新办的规程要求，确保能通过政府部门的专项审查。
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阶段性汇报：约定前期服务公司需定期向村委、联社书面汇报工作进度及政府沟通情况。
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服务费用与支付：
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支付主体：关键点。明确约定前期服务费由后续中选的合作企业承担。若项目未能成功招商或政府取消更新，需约定前期服务公司自担风险。
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费用构成：通常包括前期申报费、测绘费、评估费、办公及宣传费等，或约定为固定总价加激励奖金。
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履约保证金：
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缴纳与退还：前期服务公司需在签约后限期内向村集体支付保证金。约定保证金的退还节点（如：引入合作企业并签订协议之日退还）。
配套条款 审查
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违约责任条款（核心）：
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配合不力：约定若村集体不配合组织村民表决、不提供基础资料，导致项目停滞的责任承担。
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服务延误：若前期服务公司未能在约定期限内完成政府立项或申报，村集体有权没收部分保证金。
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排他性条款（定作人限制）：
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独家性约定：村集体承诺在合同期内不得引入其他前期服务公司。若违反，需双倍返还保证金并赔偿前期服务公司的预期收益损失。
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解除与终止条款：
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终止事由：包括政府政策重大调整、项目未获审批、前期服务公司逾期完成节点任务等。
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善后处理：合同终止后，前期服务公司已完成的测绘数据、图纸等成果的权属归村集体所有，以便后续交接。
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通用条款配置：
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廉洁协议：强制要求签署廉洁协议，严禁在表决、测绘等环节舞弊或贿赂村民。
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保密义务：涉及村民个人隐私数据（身份证、房产证）及政府未公开的规划方案，需承担严格保密责任。
尾部 要素审查
- 签名盖章：村集体签署必须由社长/村主任签字并加盖联社/公章。建议附具村民代表大会的集体签名表。
- 附件确认：确认《项目范围图》、《服务清单及进度表》、《表决决议书》为合同必要附件。
合同语言审查
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准确性：
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使用“申报立项”、“单一主体挂牌招商”等当地政策术语。
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精确描述“异议率控制目标”，作为服务质量的量化指标。
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逻辑性：
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遵循“基础数据确认 -> 方案政府报批 -> 招商条件设定 -> 合作企业引入”的纵向逻辑。
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高风险词语辨析：
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辨析“服务费”与“投资款”：前期服务费属于劳务及成本补偿，非投资款。
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辨析“排他期”与“合同期”：排他期通常短于合同期，需明确过期后的自动续展条件。
常见问题与最佳实践
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结构性缺陷：缺失对项目成本超支的约定。若测绘、方案编制费用远超预期，应在合同中设定上限，防止后续合作企业因“前期成本过高”拒绝入场。
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条款设计陷阱：
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“明服暗投”陷阱：前期服务公司通过各种手段控制村集体，使其成为后续开发商的影子公司。防范表述：明确前期服务公司在招商环节应遵循公平、公正原则，不得利用职务之便干预投标结果。
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保证金沉淀风险：村集体挪用保证金。最佳实践：建议保证金存入由街道/镇政府监管的共管账户。
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最佳实践模式：
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节点与绩效挂钩：将保证金的退还与政府审批节点（如取得专项规划批复）挂钩，倒逼前期服务公司提升申报效率。
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工作机制透明化：约定在村务公开栏定期张贴前期服务成果，消除信息不对称导致的村民抵触情绪。