来源：中国民商法律网
发布日期：2025年09月07日
中国民商法律网
本文选编自高圣平：《第三人代为清偿规则在执行异议之诉中的适用——〈执行异议之诉解释〉第13条评析》，载《中国应用法学》2025年第4期 。
【作者简介】高圣平，中国人民大学法学院教授、博士生导师。中国民商法律网授权学者 。
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在《民法典》第524条所确立的第三人代为清偿制度之下，不动产买受人可通过代为清偿债务而消除执行标的上的权利负担。由案外人代为清偿可直接促成申请执行人债权的实现，此种情形的构成要件不应拘泥于《执行异议复议规定》第28条、第29条和《执行异议之诉解释》第14条、第11条的严苛要求，而宜单独制定规则。在此背景下，《执行异议之诉解释》第13条应运而生，但在解释论层面仍存在诸多问题。对此，中国人民大学法学院高圣平教授在《第三人代为清偿规则在执行异议之诉中的适用——〈执行异议之诉解释〉第13条评析》一文中，明确了《执行异议之诉解释》第13条的法理基础、构成要件以及法律后果，为不动产执行异议之诉中第三人代为清偿的处理提供清晰的理论指引。
一、
已将价款交付执行的不动产买受人排除强制执行的法理基础
（一）《执行异议之诉解释》第13条的代为清偿法理
根据《民法典》第524条及相关司法解释的规定， 不动产买受人属于“对履行债务具有合法利益的第三人”，其有 权向债权人代 为清偿 。《执行异议之诉解释》第13条（以下简称“第13条”）围绕代为清偿的法理展开，旨在实现各方主体之利益平衡。“对履行债务具有合法利益的第三人”的案外人，可通过代为清偿消除其所受让不动产之上的权利负担。而对申请执行人、被执行人以及主债务人并无不利。
（二）与《执行异议之诉解释》第14条、第11条的比较
首先，《解释》第14条允许已支付全部价款、合法占有房屋且对未办理过户登记无过错的不动产买受人排除执行，其法理本质上是一种 信赖保护 ，而非物权期待权。其次，《解释》第11条的法理基础是倾斜 保护商品房消费者生存权 ，并将案外人可对抗的申请执行人范围扩大至包括建设工程价款优先受偿权人、抵押权人在内的债权人。相比之下， 第13条强调通过代为清偿平衡各方利益 ， 价值理念的分歧体现在构成要件的差异上。
二、
已将价款交付执行的不动产买受人排除强制执行的构成要件
（一）不动产买受人提起执行异议之诉
第一，起诉主体是不动产买受人。 第13条未就不动产类型作出限定， 商品房买受人，商住两用房、用于居住的房屋以及商品房辅助设施的买受人均可援引该条， 通过代为清偿来排除建设工程价款优先受偿权、抵押权的强制执行。若买受人将合同权利义务概括转让给第三人，该第三人也因承受合同主体地位而有权提起执行异议之诉。关于案外人是否为“具有合法利益的第三人”，应当认为此处的“合法利益”不仅限于法律利益，也可涵盖亲属关系等合理、正当的事实利益。
第二，不动产买受人先就执行标的提出执行异议，且对异议裁定不服。 这是实定法“执行标的异议一执行异议之诉”二阶段构造下的解释结论。案外人提出异议必须在执行标的执行程序终结前，在执行程序终结后提出，法院应裁定不予受理或驳回申请。
第三，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行。 不动产买受人欲排除一般金钱债权的强制执行，除适用第13条外，还可选择适用第11条或第14条。若同时是商品房消费者，则可选择适用第11条。此外，“请求排除抵押权的强制执行”意味着第13条语境下的抵押权仍受法院保护，不存在因时间经过而导致抵押权效力减损的问题。
（二）不动产登记在被执行人名下
案涉不动产通常登记在被执行人名下。 未登记在被执行人名下的不动产，在满足其他要件时，案外人可以类推适用第13条规定主张排除强制执行。 原因在于：规范目的层面，本条围绕当事人就讼争不动产所享权益，申请执行人与案外人间的利益冲突如何协调展开，而非就买受人对不动产是否登记在被执行人名下的异议。法律解释层面，“登记在被执行人名下的不动产”很大程度上系描述性表述，而非对买受人的限制性规定。司法实践层面，新近审判实务在处理类似案件时，对实质作为被执行人可供执行财产上的执行异议纠纷，亦类推适用相关司法解释规定处理。
（三）存在合法有效的书面买卖合同
第一，书面买卖合同。 应满足买卖合同已经成立（明确不动产的具体信息和达成不动产买卖的合意）以及构成买卖不动产的本约的要求。若无书面买卖合同，案外人可证明存在真实买卖合同关系，也可适用第13条。
第二，买卖合同合法有效。 买卖合同的效力应根据《民法典》《民法典合同编通则解释》的相关条款认定。以下情形通常无碍于合同的效力：一是出卖人就标的不动产无权处分；二是不动产买卖合同的订立未进行网签备案；三是为谋取私利，房地产开发企业与消费者订立商品房买卖合同后怠于办理预售许可证明。
第三，买卖合同订立时点无需限于“查封前”。 第13条并未限制不动产买卖合同订立时点。案外人在不动产查封之后与被执行人订立合法有效的买卖合同，满足各项要件亦可排除强制执行。
（四）案外人交付执行法院的价款足以代为清偿相应的主债权
第一，案外人将价款交付执行法院。 在通常的代为清偿交易结构中，适格第三人径行向债权人履行。但第13条要求案外人将价款交付执行法院，主要基于：其一，案外人已就不动产提起执行异议之诉，诉讼中案外人的代为清偿行为应在法院监督下进行；其二，由法院审查案外人所交付价款是否足以代为清偿相应主债权并作出裁判；其三，交付执行法院可将价款特定化，避免案外人虚构付款行为或被执行人自行收取致价款与其自身财产混合。
第二，所交付价款足以代为清偿相应的主债权。 首先，“相应的主债权”指案涉不动产所对应的主债权部分，只要案外人交付执行的价款足以代为清偿与其所受让不动产相对应的抵押贷款、工程价款等债权，应肯定其排除执行的请求。其次，“价款”应作扩大解释，即不应局限于不动产转让价款，允许案外人将超过不动产实际转让价金的款项交付执行。执行标的为数个，可将数个不动产交易视为一个整体。申请执行人为数人的，可采用合并审理思路。此外，不论申请执行人与被执行人间有无由案外人履行的合意，作为案外人的不动产买受人均有权依据《民法典》第524条代为清偿债务。
三、
不动产买受人将足以代为清偿主债权的价款交付执行的法律效果
（一）排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行
第一，案外人的诉请旨在排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并非否定相应权利。第二，申请执行人与被执行人间就抵押财产存在禁止转让特约且办理登记的，既不影响抵押财产买卖合同的效力，也无碍于案外人通过代为清偿消除抵押权以取得无权利负担之不动产。第三，如果在案外人就案涉不动产排除强制执行后，出现新债权人就该不动产申请执行或主张权利的情况，由于不动产买受人就此债权排除执行的效力不能对抗彼债权人，不动产买受人需就此等执行再次申请排除。
（二）申请执行人可以申请将案外人交付的价款代替被执行人清偿相应债务
第一，“清偿”应被解释为案外人交付执行后，债权人就此主张受领，而非就价款主张物上代位。因为此时受让人有明确的代为履行之意思，且按此处理案外人可法定承受相应主债权，对其保护更为周延。第二，“可以”并不意味着申请执行人就案外人交付执行的价款可选择是否受领清偿，甚至拒绝受领后仍可向债务人主张债权。因为不动产买受人作为“具有合法利益的第三人”，其代为清偿无需考虑申请执行人与主债务人的意思，申请执行人与被执行人间的债权债务关系因案外人代为清偿在相应的范围内消灭。
（三）案外人在代为清偿范围内取得申请执行人对主债务人的权利
案外人取得申请执行人对主债务人的权利，系代为清偿后债权法定移转之结果。在债权法定移转效果类推适用债权意定转让规则下，其一，案外人取得申请执行人对主债务人的相应债权。主债务人与申请执行人间的债权让与禁止特约无碍于案外人取得债权。且主债务人与案外人间的特约也无碍于案外人取得债权。其二，案外人取得申请执行人对主债务人相应债权项下的非专属性从权利。其三，关于债务人的保护机制：一方面，案外人与申请执行人需向主债务人发出通知，否则债权法定移转对主债务人不发生效力。另一方面，主债务人可向案外人主张其对申请执行人的抗辩与抵销权。此外，案外人代为清偿行为本身不具有“请求主债务人履行”的意思，不发生诉讼时效中断之效果。
（四）案外人可请求按套办理抵押权注销登记
在代为清偿后债权法定移转可类推适用债权意定转让规则下，案外人于申请执行人处法定承受相应主债权及抵押权。若案外人申请注销抵押权登记，根据《不动产登记暂行条例》第14条需由抵押权人与抵押人共同申请。但抵押权人接受代为清偿后其债权已然实现，实践中其怠于配合办理抵押权注销登记的情况并不鲜见。故此第13条第2款规定案外人可通过起诉申请执行人、被执行人等主体请求按套办理抵押权注销登记。
结语
《执行异议之诉解释》第13条是代为清偿规则于不动产执行异议中的应用与延伸。法理基础是强调案外人与申请执行人间的利益共赢。构成要件是：其一，提起执行异议之诉的主体既包括不动产买受人，也包括其他代为清偿主体。其二，不动产登记在被执行人名下。但对于未登记在被执行人名下的不动产，在满足其他要件时案外人可类推适用本条规定主张排除执行。其三，存在合法有效的买卖合同。即便无书面买卖合同，案外人所提交证据可证明存在真实的买卖合同关系证实合同关系即可。其四，案外人交付执行法院的价款足以代为清偿相应的主债权。法律效果是：其一，排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行；其二，申请执行人可申请将案外人交付的价款代替被执行人清偿相应债务；其三，案外人在代为清偿范围内取得申请执行人对主债务人的权利；其四，案外人可请求按套办理抵押权注销登记。
文字编辑：赵一诺
图文编辑：何炎书
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