来源：山东高法
发布日期：2025年10月20日
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“带租拍卖”未明确租金归属的，买受人能否要求原出租人返还预收的租金？近日，重庆市第四中级人民法院审结一起不当得利纠纷案，法院二审维持一审判决，判决某物流公司返还买受人邓某预收的租金14.8万余元。
案情简介
2022年6月1日，某物流公司与易某签订《门市、仓库租赁合同》，约定某物流公司将其门市及仓库出租给易某使用，租赁期限自2022年6月1日起至2027年6月1日止。租金已缴纳至2025年6月1日。
《门市、仓库租赁合同》签订后，法院因其他案件查封并拍卖某物流公司的案涉门市、仓库的土地及其建筑物。法院在司法处置过程中，对标的物存在的租赁情况予以说明、公示，在司法评估过程中以不考虑案涉土地及建筑的租赁权的影响为前提进行估价。邓某在拍卖中竞得前述土地和建筑物。2023年8月7日，法院作出裁定，前述土地使用权及附属建筑物的所有权及其他权利归买受人邓某所有，权利自裁定送达邓某时起转移。邓某于2023年8月9日签收该裁定书。2023年9月12日，邓某取得案涉土地使用权产权登记。
邓某认为，某物流公司预收案涉门市、仓库2023年8月9日之后的租金构成不当得利，遂以某物流公司为被告，易某为第三人诉至法院，请求判令某物流公司、易某返还租金157051.62元。
法院审理
重庆市黔江区人民法院一审认为， 邓某于2023年8月9日取得案涉房屋的所有权，理应享有案涉房屋取得所有权之后收取租金的权益。某物流公司预收的2023年8月9日至2025年6月1日的租金属于不当得利，应当依法予以返还。 遂判决某物流公司返还邓某2023年8月9日至2025年6月1日的租金148415.89元。
一审宣判后，某物流公司不服提起上诉。重庆四中院二审审理后认为，拍卖公告中告知案涉房屋存在租赁情况，仅是明确标的物为带租房产，并未明确拍卖成交后的租金归属。 在拍卖公告对租金归属无特别约定的前提下，买受人自取得拍卖物所有权时起享有租金收益权。 综上，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
法官说法
司法拍卖是人民法院经常使用的一种执行方式。带租拍卖时，根据“买卖不破租赁”规则， 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权不因拍卖而消灭，租赁合同对买受人仍具有约束力，买受人对原租赁合同的权利义务概括承受，承继原出租人的权利和义务。拍卖公告中明示拍卖财产上附属租赁关系但未明确拍卖成交后的租金归属的，买受人自取得拍卖财产所有权时起，依法享有租金收益权。
本案中，法院认为拍卖公告仅告知案涉房屋存在租赁情况，未约定租金收益归属，买受人自取得拍卖物所有权时起享有租金收益权，在一定程度上破解“带租拍卖”“以租抗执”的执行难题，有利于维护债权人的权益，保护买受人的利益。
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作者： 刘洋、雷书彦
来源：人民法院报
编辑：石慧
