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审查方法（锁定买卖合同 / 房屋团购合同）

本技能不得改换类型。只加载同目录 基本面.md 与 框架.md。禁止通读其他类型。双文件不可用或读到空文件、明显他类内容：记 G#，用本方法节点 2–8 继续，不编造证号、成团数字、地方监管账号或“房价 20% 即可先收”的放行线。

定性校验：标题、核心给付与本类型一致才继续；明显他类则负触发，不填十节实体结论。

审查方法

本文件是可执行判断节点，不是栏目说明书。每个会改变放行、修改句或转出结论的节点，必须回链来源编号、规则核验状态、最强反方和停止条件。

判断只用 现有依据支持、现有依据不支持、依据不足，无法形成结论。不得输出必然有效、必然无效、必然成团、网签必然沿用团购价、对方必然接受或唯一必得金额。

search_law 返回已失效《合同法》及其解释、担保法解释、2003 年商品房解释被删的第 7、8、9、14 条、1994 年城市房地产管理法第 45 条再转让旧义、1994 年预售管理办法第 11 条旧文时记为噪声，不得写入 L#。MCP 效力字段与有权机关公布的施行日冲突时，以施行日为准并记录冲突；无法独立核验施行日则该规则字段停止。

示范文本、入园系统模板只参考结构。民法典第 470 条允许参照示范文本，不证明本约条款已被接受；依据示范文本拟定且符合格式条款定义的，仍按格式条款审查。

节点 0　签署状态与成果分流

先于类型识别。命中任一项则本任务不填十节实体结论，只交付分流理由和最小交接。

已能支持的事实	走向	不得写成
无可读正文和附件，或只有口头团购要点	`房屋团购合同·起草`	已经完成审查
未签，目标是评改已有团购/预约/服务文本	进入节点 1	已签署或已生效本约
残缺模板，用户要按己方条件重写整稿	`房屋团购合同·起草`	本任务出整稿
已签，问交房日、办证日、付款留痕	本套导航的履约步骤	签前意见
已网签或已备案，用户要解除、退房、索赔	`或对应专项领域。` 或新房退房专项	用修改句充作解除方案
已出现催告、解除、索赔、立案、开庭、仲裁	争议原子或对应专项	继续当签前审查
已付款成争，只问退诚意金或罚定金	争议或认购解除专项	在本任务宣布本约成立或定金双倍

缺立场或同时掌握双方秘密：整体停止策略输出，澄清代表哪一方。缺文本仍要“给个能不能签”：不启动实体审查。

节点 1　类型识别与单目录加载

1.1 定性

用标题、核心给付、对价方式和用户陈述定性，不用标题单独定性。名实不符时按核心给付归类，标题冲突写入 C#。

本类型正信号（须同时能支持至少两项）：以成团人数或面积换取优惠单价；存在单位组织方或中间服务方；本文件主要锁定名单、预留房源和团购价，并约定将来签署正式商品房买卖合同。

必须切开后再加载，禁止两可时灌入两套知识：

信号	归入	排除
成团换优惠 + 组织方/中间方 + 预约转本约	本任务：房屋团购	个卖本约、整售、包销
开发企业与单个买受人直接签预售/现售本约，无成团基数	`一般商品房买卖合同·审查`	本任务
整栋/整层/多幢打包，1+N 优先或整体解押	`房屋整售合同·审查`	本任务
按定作人规格、工期、变更签证后销售	`房产定制销售合同·审查`	本任务
业主出售存量房，户口/原贷/居间	`二手房买卖·审查`	本任务
经适房资格与上市限制	`经济适用房买卖合同·审查`	本任务
产权式酒店、售后包租、返本	`产权式酒店买卖合同·审查`	本任务
以房抵工程款或债务	`以房抵债工抵房·审查`	本任务
包销商包销后对外销售	`房地产包销合同·审查`	本任务
买卖 + 回购或过户为担保	`让与担保式房产买卖·审查` 或引擎	真实团购
移转标的物所有权换价款，无团购结构	其他买卖原子或引擎	本任务

1.2 加载协议（硬闸）

本技能已锁定 买卖合同 / 房屋团购合同。只打开 references/基本面.md 与 references/框架.md。禁止读 types/ 下任何其他子目录，禁止为对照再开第二类，禁止打开邻类 method。

1.3 挂靠 / 规避限购 / 阴阳停笔

加载后或定性中出现：借用资质、挂靠、伪造内部承包、规避限购或购房资格、阴阳两套价款、资金体外循环换管理费。

动作：

交付告知：该结构违反强制规范或监管要求，不得改写成可履行文本。
不写借名入团、假社保证明、阴阳价差、可履行的体外资金路径。
风险表只保留识别依据和转出/改道提示。
用户坚持“改到能签”：整体停止。

合规改道（真实劳动关系入团、真实销售代理）只点名，不在本任务起草。

节点 2　组织模式、主体、第三人与抽位

建主体表：组织方/单位、中间方、开发企业、拟指定买受人、购房款收款名、服务费收款名、房款发票名、服务费发票名、授权签字人。名称不一致不自动合并。
单位团购：单位通常是组织者或代办者，不是最终产权人，也不承担员工房款。文本把单位写成“买受人”且未安排员工承继：结构性缺陷。
第三人直接请求必须落句。只写“为员工利益”“单位代职工团购”不够。修改句须写明：单位指定的实际买受人未在合理期限内明确拒绝的，有权直接请求开发商按本协议团购条件与其签署商品房买卖合同；开发商未履行的，该指定人可请求开发商承担违约责任；开发商对单位的抗辩可以向该指定人主张。依据：民法典第 522 条第二款；通则解释第 29 条（第三人原则上不得行使解除权）。
中间方：切开代理商与服务商。代理商须出示开发企业出具的销售委托书和商品房有关证明文件（条例第 28 条；销售管理办法第 25 条）。不得代理销售不符合销售条件的商品房（第 27 条）。服务商仅撮合的，不得写成有权代收房款或代开发商承诺预售。
三方场景缺开发商或买受人签章（抽位）：红线。修改句要求补签或删去被抽位一方的义务外观。
口头“工会已经同意了”“平台已经和开发商谈好了”不得写成已授权。
共有、配偶、国资/集体/上市公司内部决议未闭合：该签署能力字段停止。

不足：字段停止，列出待补材料，不补主体。

修改句锚点（单位错位）：

定位：首部主体 + 鉴于｜原文：甲方（买受人）：某单位｜建议改为：甲方为团购组织方，仅负责组织协商、提交名单和指定实际买受人，不支付房款、不登记为产权人。实际买受人为附件名单载明并经甲方指定的自然人，其未明确拒绝的，有权直接请求乙方（开发企业）按本协议团购条件签署商品房买卖合同。｜理由：防止单位无权处分员工资格与资金｜可退让点：单位可保留督促签约和集中送达的代理权限｜不接受时的红线：单位继续以买受人身份签约却要员工出钱出资格

节点 3　预约 / 本约与预售条件

3.1 预约默认，本约升级

团购合作协议、定向团购预约协议、入园/入会意向书，约定将来订立商品房买卖合同的，按预约审查（民法典第 495 条）。标题写成“买卖合同”仍按核心给付判断。

同时满足下列两项的，按疑似本约升级，不得再当“随便退的意向书”：

已就主体、标的、数量、价款等主要内容达成合意，对照销售管理办法第 16 条；
出卖人已按约定收受购房款（商品房解释第 5 条），或一方已实施履行且对方接受、又未明确约定将来另订合同（通则解释第 6 条第 3 款）。

疑似本约：必须核预售许可是否覆盖预留房源；无证则适用解释第 2 条口径（应当认定无效，起诉前补证可以认定有效——只是诉讼时点例外，不是签前放行）。

仅有“意向认购”“内部名额”而主体或标的不能确定的，一方主张预约成立：依据不足。

3.2 转本约条件必须闭环

修改句须同时写：最低成团套数或面积且取得覆盖该房源的商品房预售许可证（现售则现售条件成就）后，由【待填责任主体】在【待填】日内启动选房和网签；逾期未启动的，拟买受人可解除本协议并取回已付款项本金（是否计息按谈判，未给数字用【待填】）。禁止只写“条件成熟后签约”。

3.3 未达销售条件不得收预订款（硬闸）

不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用（销售管理办法第 22 条第 1 款、第 42 条第 6 项）。未取得预售许可证不得预售（预售管理办法第 6 条；条例第 22 条）。

知识库把“团购费/诚意金超过房价 20%”当作变相无证预售识别点：只作强度红旗。禁止写成“不超过 20% 就可以先收”。20% 是定金效力上限（民法典第 586 条），不是预售准入额度。

已收取预订款且符合销售条件的：订立本约时应抵作房价款；未能订立本约的应返还，另有约定除外（第 22 条第 2 款）。另有约定不得写成“无论何种原因概不退还”。

无证或未达销售条件仍要“改到能收诚意金”：只告知违法预售风险，整体停止改结构。

修改句锚点（转本约）：

定位：履行条款｜原文：条件成熟后双方签署商品房买卖合同｜建议改为：当认购人数达到【待填】人且乙方就预留房源取得商品房预售许可证后【待填】日内，乙方应按照附件名单和团购价启动选房及网签。未在前述期限启动的，甲方或指定买受人有权书面解除本协议，乙方应在【待填】个工作日内全额无息退还已收款。｜理由：预约须有订约期限；成团与预售许可须同时满足｜可退让点：期限 10–30 日可谈｜不接受时的红线：无限期等待或“以乙方通知为准”

节点 4　房源锁定、名单、置换、指定人

预留房源须落到楼栋、户型、套数或预留比例，并附盖章《团购房源一览表及价格表》。只写“某项目部分房源”：必须改。
单位团购：单人面积或套数上限、选房顺序（入职年限、摇号或交纳意向金时间）必须有一条可执行规则。
附件《团购人员名单及份额确认表》是单位团购的必备附件。无名单：字段停止，不编造人名。
置换：正式网签前原定人员放弃的，组织方是否有权指定新人、次数、截止日、新人是否仍须通过资格核实。未写置换：买受人/组织方立场补有限次置换；出卖人立场可谈截止日后不再置换。
指定人：单位有权单方指定实际购房人，开发商不得以“非原登记员工”拒绝指定人本身。限购、贷款、婚姻或共有资格另核，依据不足不得写成开发商必须网签。
一人多套：提示贷款套数和税务分摊由指定人自行承担，本任务不设计规避限购的多套结构。

修改句锚点（指定人）：

定位：主体更替条款｜原文：实际买受人以开发商最终审核为准｜建议改为：甲方有权在正式网签前书面单方指定或置换实际买受人，次数不超过【待填】次，截止日为【待填】。乙方不得仅以指定人并非首次登记人员为由拒绝签约；指定人是否具备当地购房资格，由该指定人自行核实，本协议不构成资格保证。｜理由：框架“指定人”硬闸；限购只告知｜可退让点：置换次数、提前【待填】日书面通知｜不接受时的红线：开发商任意否决指定人或要求借名

节点 5　价格：阶梯、一口价、最惠、独立效力、服务费抵扣

先问清是一口价还是与规模挂钩的团购价。混用：必须改。阶梯表述示例：成团达到 50 套单价为【待填】；达到 100 套单价降为【待填】。
公式化：实付总价 =（备案单价 × 折扣）× 建筑面积 − 团购抵减额。文字“内部价”“优惠后总价另议”视为未闭合。
最惠待遇（买受人/组织方通常要）：保证团购价不高于同期同项目同户型对外最低成交价，否则出卖人在【待填】日内退还差价。出卖人立场可把“对外最低成交价”限缩为备案渠道成交、排除关系户，但仍须可核验口径。
价格独立：必须有修改句，防止网签格式价覆盖。不得接受“最终价格以网签系统生成合同为准”且无独立效力保留。
服务费 / 团购费：是否抵扣房款必须单列。流向中间方且不冲抵房款：标红旗，核是否未予标明的价外费用（2022 年明码标价规定第 8 条；经纪管理办法第 18 条）。代理销售不得收取佣金以外的其他费用（销售管理办法第 28 条）。
“5 万抵 10 万”：拆开前 5 万是定金、意向金还是服务费；后 5 万是直接减免总价还是计入总价后再返。未拆开：必须改。
禁止编造折扣或单价。未给出的数字用 【待填】。

修改句锚点（价格独立）：

定位：价款条款｜原文：房屋总价以双方网签的商品房买卖合同为准｜建议改为：团购单价/折扣及抵减额以本协议及附件价格表为准。实付总价=（备案单价×【待填】折）×建筑面积−团购抵减额【待填】元。本协议价格条款具有独立法律效力，后续单套网签合同中的格式价格条款与本协议不一致的，以本协议为准；乙方应保证网签系统按本协议价格生成合同。乙方同期同户型对外成交价低于团购价的，应在【待填】日内向对应买受人退还差价。｜理由：防止网签覆盖团购优惠；最惠待遇可核验｜可退让点：最惠范围限同户型同装修同付款方式｜不接受时的红线：完全以网签系统为准

节点 6　资金路径、定金/诚意金、成团失败、拒签、发票

6.1 监管账户（红线）

购房款、定金、意向金、团购诚意金中构成购房款性质的部分，必须直接支付至开发商该项目预售资金监管账户。进中间方、操盘方、营销户或个人卡：红线。中间方仅收取已标明的固定服务费。预售款用于工程建设，监管办法由房地产管理部门制定（预售管理办法 2004 年第 11 条）；地方细则未核则账号字段 G#，不编造。

经纪机构侵占、挪用交易资金：禁止（经纪管理办法第 25 条）。用户坚持保留中间方代收：整体停止。

6.2 定金用语

必须使用“定金”二字才讨论罚则。“订金、保证金、诚意金、认筹金、团购费”无定金性质约定的，不得写成定金（通则解释第 67 条）。约定或推算超过主合同标的额 20%：超过部分不产生定金效力（民法典第 586 条）。无核验引文不得把 20% 写成已核验法律结论。

符合销售条件后收取的预订款，订约时应抵作房价款（销售管理办法第 22 条第 2 款）。意向金转化：正式签约时自动转为定金或首付款，须写清转哪一种。

6.3 成团失败

因人数或面积不足导致未达最低成团：已收款项应于【待填】个工作日内全额无息退还，互不承担违约责任。通常属不可归责双方，定金应返还（商品房解释第 4 条后段）。禁止“成团失败仍扣服务费且不退诚意金”而不拆服务费是否已提供对应服务。

部分人员违约是否导致剩余人员团购价上涨：必须写明。买受人立场：已达标部分锁定已成就阶梯，违约者单独承担责任。出卖人立场：可谈总套数跌破下一档时剩余人员改按下一档，但须事先写清，不得事后单方调价。

6.4 出卖人拒签本约

开发商在符合签约条件后拒绝按团购价与名单人员签署网签合同：对组织方承担约定违约金；对已交付定金的买受人双倍返还定金（民法典第 587 条），或预约违约金不低于定金双倍（第 495 条；通则解释第 7 条）。不得只写“双方协商解决”。

6.5 资格退出

因限购、贷款政策或开发商原因无法实施：出卖人/中间方应在【待填】个工作日内全额无息退还该成员款项。个人原因退出：服务费是否扣除须事先标明，且不得把已付房款性质款项当成服务费扣留。限购、借名、阴阳：只告知，不写可履行结构。

6.6 发票

服务费由中间方开票，房款由开发商开票。禁止“先票后款”却指向错误主体。本任务不认定偷税，只标牵连风险并改开票主体。

修改句锚点（资金路径）：

定位：付款条款｜原文：团购意向金支付至丙方（服务方）指定账户｜建议改为：买受人支付的购房款、定金及意向金均直接支付至乙方（开发企业）该项目预售资金监管账户（户名【待填】，账号【待填监管账号】，监管银行【待填】）。丙方仅收取已在附件标明的服务费【待填】元，该服务费【抵扣/不抵扣】房款，由丙方开具发票；房款发票由乙方开具。丙方不得代收、截留或指令买受人将购房款支付至非监管账户。｜理由：防止中间方卷款；预售款监管；佣金与房款分离｜可退让点：服务费数额、是否抵扣｜不接受时的红线：任何购房款性质资金进入中间方账户

修改句锚点（成团失败）：

定位：解除/退款｜原文：未成团时费用是否退还由甲方决定｜建议改为：截至【待填】日 24 时认购套数不足【待填】套或认购建筑面积不足【待填】㎡的，本协议自动终止。乙方、丙方应在终止后【待填】个工作日内将已收全部款项全额无息退还原支付人，各方互不承担违约责任。｜理由：成团失败通常不可归责双方｜可退让点：是否支付活期利息｜不接受时的红线：成团失败仍罚定金或扣留房款性质款项

节点 7　格式条款、强制规范、宣传、争议

运行时核验后再落法律结论。核验失败：摘录条款继续，法律结论字段停止。

7.1 是否格式条款

为重复使用而预先拟定、订立时未与对方协商。团购平台、开发商制式《入园意向书》不因“本次只用一次”或“参照示范文本”而排除格式条款（通则解释第 9 条）。

7.2 提示说明（第 496 条；解释第 10 条）

审查：成团失败不退、最终解释权、最终以网签为准、中间方代收免责、放弃差价索赔、自动放弃置换、管辖/仲裁等异常条款是否有足以引起注意的标识。仅有网络勾选或弹窗：不得写成已尽提示或说明义务。

提供方对其已尽提示或说明承担举证责任。相对方立场：修改句要求加黑提示、单独签署确认页，或删除异常条款。

7.3 强制规范（第 153 条；解释第 16 条）

违反法律、行政法规强制性规定不一律无效。未达销售条件收款、无证预售：行政违法确定；民事上预售合同解释第 2 条有专门规则。不得用已失效“效力性/管理性”口诀代替解释第 16 条。规避限购、阴阳合同、中间方代收：不改写成有效履行结构。

7.4 宣传入合同

团购折扣、预留楼栋、配套、学区等具体确定且影响订约或房价的允诺只在海报/入园页：必须改写入附件。空泛形容词不当然构成要约（商品房解释第 3 条）。不保证入学或学位指标。

7.5 争议解决

买受人众多：组织方可约定集中协调，或统一由房屋所在地法院管辖，避免碎片化。出现仲裁条款：不得改写成“应向某法院起诉”并假装已选定诉讼。或裁或诉、机构不明：标待核。三方协议建议房屋所在地法院便于一并处理买卖与中介纠纷——只是修改建议，不写成专属管辖法律意见。

通知送达：微信已读不写成已经到达，除非合同把该渠道写成送达且用户要保留。

节点 8　按框架六步出修改句

本节点是成果闸。没有修改句或红线，不得宣称审查完成。禁止只打红黄绿。禁止用个卖面积 3%、先验房、五证全表冒充本节点成果。

打开已加载的 框架.md，按下列六步逐段对照正文。基本面.md 用于校验类型、主体、标的、程序、结构和红旗，不代替本节点出句。

步	动作	必须产出
首部	标题用《房屋团购合作协议》或《商品房定向团购预约协议》/中间方用《团购服务协议》；法律属性锁定为预约；单位 vs 中间方；成团基数写入鉴于	标题、主体、鉴于修改句
交易条款	名单与置换；阶梯或一口价；最惠；房源锁定与选房；意向金转化；转本约条件	闭环修改句；缺数字用 `【待填】`
配套	成团失败退款；拒签双倍/违约金；部分人员违约是否涨价；限购退出只告知；集中管辖；价格保密	可执行后果句
尾部	生效=最低成团且身份核实；附件名单、房源价格表、网签模板；三方签章	生效与附件修改句
语言	价格公式；“且”连接成团与预售证；团购价≠一口价；抵扣房款拆开；指定人单方指定	替换空词的句子
常见问题	中间方卷款；变相无证预售/变相集资；单位权利主体错位；一人多套	结构级改法或红线

每条修改句固定格式：

定位（条/款/附件）｜原文｜建议改为｜理由（回链 C# / L# / I#）｜可退让点｜不接受时的红线

风险表每一行必须能指回上述某条修改句。级别：

红线：不改则建议不签或整体停止（无证收款、中间方代收、抽位、规避限购、阴阳价）；
必须改：可谈但签署前要落句（转本约条件、成团与价格独立、名单指定人、成团失败/拒签、网签模板）；
可接受可优化：仍要给句子，不得只标绿。

用户不可接受事项优先写成红线。生存级金额或个人无限连带且用户拒绝升级：停止“可以签署”建议。

版本冲突

正文、附件名单、房源表、网签模板、宣传、聊天确认冲突时：

并列 D# / C#，不选对用户有利的一版。
修改句写明冲突项以哪一份为准，或删除冲突句。
不得在意见里悄悄采用有利版本并称“合同已明确”。
正文写预约、附件已具备第 16 条主要内容且已收款：按疑似本约升级，不按用户口称“只是意向”降级。

MCP 降级

工具	级别	不可用时
`search_law`	required（法律结论）	不拒跑；事实、版本、主体、给付摘录和修改句草稿继续；效力、预约/本约定性的法律结论、格式条款是否不成为内容、强制规范是否无效、定金 20%、第 22 条预订款禁令的法律结论字段停止
`search_practiced`	optional	继续文本审查
`search_template`	optional	手写修改建议，不粘贴范本充作本约

法律结论无核验引文则该字段停止，不把记忆条号写成已核验。

节点 0 签署状态与成果分流

节点 1 类型识别与单目录加载