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第一步：首部 要素审查

• 标题：委托经营、统一租赁、商业管理均可，但正文必须交代：业主让渡占有经营权、运营方支付租金或分配收益。只写“投资协议”的，补租赁要素或按投资关系重审。
• 主体：业主（应与购房人/产权人一致）、运营方、开发商（是否保证）。预售阶段产权人仍是开发商的，三方签署。
• 鉴于：写明卖场统一经营的必要性、铺位位于开放式区域。不要在鉴于里承诺具体回报率。

第二步：交易条款 审查

• 标的：产权证号或预售房号、建筑面积、附图能否落地。写清业主不得单独圈占、不得自行招租。
• 权利性质：租赁、委托还是混合。租金固定的，按租赁写维修、税、期限；纯分成的，加委托的报告和任意解除限制（因涉及整体经营，不能套用普通委托任意解除而不补偿）。
• 期限：统一经营起止日，不超过20年。与购房交付日、开业日的关系。禁止“随商场永续”。
• 对价：固定租金/保底/分成的计算公式、支付日、出租率定义、空置是否仍付保底。保底下调程序不得由运营方单方决定。
• 经营权限：品牌引进、铺位调整、租金定价、转租、装修。业主知情权不等于否决权，但重大改变用途应设同意阈值。
• 费用：物业、推广、能耗从租金中列支还是另收。防止“保底8%”被费用吃成负数还不披露。

第三步：配套条款 审查

• 转让承继：业主出售、赠与、继承商铺的，受让人必须加入本合同。未加入不得要求自营。
• 抵押：业主抵押须通知运营方，抵押权实现时买受人仍受统一经营约束。
• 优先购买：若约定运营方或品牌商优先，写同等条件；不要错误写“全体业主互为承租人享有优先购买”。
• 开发商保证：保证范围（保底、回购、差额补足）、期间、是否独立保证。回购条款审查是否构成变相退款销售。
• 解除：运营方停业、连续未分配、抽逃。单个业主原则上无任意解除权，否则卖场解体。解除后的铺位腾退在开放式卖场几乎无法物理实现，救济应以结算和更换运营方为主。
• 非法集资合规：删除“保本高收益、随时赎回”表述。
• 争议：众多业主分散，考虑代表诉讼或统一仲裁地，但格式条款选定须公平。

第四步：尾部 要素审查

• 与购房合同的效力关系：哪份优先。建议：物权归属以购房及登记为准，经营以本经营/租赁合同为准。
• 附件：平面图、开业计划、收费标准、账户、开发商保证函、业主公约或临时管理规约。
• 签署：网签同时签署的，确认业主知悉统一经营，而非销售人员代勾。

第五步：合同语言审查（微观措辞）

• “稳赚”“保本”：改为“按照实际经营结果分配，运营方承诺的保底为合同义务而非投资保本承诺”，并评估是否仍有集资风险。
• “铺位由甲方随意调整”：须保留面积不减少、收益核算不受调整损害。
• 交付：写“交付运营方统一占有”，不要写交付业主后再视为自营。
• 20年+自动续期：改为到期协商，业主大会或多数决续聘。
• 不可抗力：商场停业用租金减免或顺延开业，不用来永久取消保底却继续占用。

第六步：常见问题与最佳实践

• 虚拟产权：图纸有号，现场是共享走道。对策：按面积份额分享整场租赁收益，不要假装独立租赁物。
• 两年高回报后降为零：售楼补贴结束。对策：看补贴是否写入合同、是否有开发商保证、保证人是否还有资产。
• 业主自行招租：一铺二租。对策：物业配合拒绝单独开门，合同明确违约金。
• 套用房屋优先购买：通知数百业主导致无法处置。对策：优先购买只给依法应享有的人，统一经营方如需优先须单独对价约定。
• 把本类型写成住房租赁：备案、居住、优先购买全盘照搬，全部删掉重写经营条款。