来源：鲁法行谈
发布日期：2025年09月06日
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☑ 裁判要点
因历史原因，在征收决定范围内零散地存在着集体土地使用权，而对这些土地使用人适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定进行安置补偿对当事人的相关权益是有利的。
☑ 裁判文书
中华人民共和国最高人民法院
行 政 裁 定 书
（ 2021 ）最高法行申278号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：尹文凤，女，1942年10月14日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：兰建山，男，1968年8月13日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：兰建华，女，1965年12月21日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：兰建丽，女，1967年6月23日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：兰建平，女，1973年8月17日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南阳市宛城区人民政府，住所地河南省南阳市建设路666号。
法定代表人：樊牛，该区区长。
再审申请人尹文凤、兰建山、兰建华、兰建丽、兰建平（以下简称尹文凤等五人）因与被申请人南阳市宛城区人民政府（以下简称宛城区政府）房屋行政征收一案，不服河南省高级人民法院（2020）豫行终1561号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。
尹文凤等五人申请再审称，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第一款第（三）、（四）项之规定申请再审，请求依法再审。事实与理由：（一）原审判决在事实认定和裁判理由部分，忽略了尹文凤等五人对评估报告申请专家鉴定的相关事实和证据。在评估报告（含房屋价值）有争议的情况下作出的补偿决定，必然是违法的。而在原审判决的“本院认为”部分，其认为补偿决定的作出程序并无不当，明显不符合事实和法律规定。（二）案涉补偿决定所依据的评估报告严重违法，且缺乏客观依据，依法不能作为房屋征收补偿的依据。1.评估机构的选定严重违反法律规定。2.该评估报告确定的房屋价格标准缺乏客观依据，完全属于主观臆测的结果，严重偏离房屋正常市场价值。（三）宛城区政府作出的房屋补偿决定，事实不清，缺乏合法有效的依据，补偿严重偏低，致使尹文凤等五人的征收补偿利益受到严重减损。1.案涉补偿决定中，认定的尹文凤等五人的房屋建筑面积比实际面积小，导致尹文凤等五人补偿利益受到减损。尹文凤等五人第三层房屋实际面积23㎡。而补偿决定中认定的第三层房屋面积为9.9平方米，比实际面积少了13.1㎡。并且宛城区政府作出的补偿决定中，对于尹文凤等五人房屋面积的认定缺乏合法有效的依据，未经尹文凤等五人确认，未经专业机构测量，事实不清。2.案涉补偿决定中，将尹文凤等五人的三层以上未登记房屋认定为违章建筑而仅仅补偿400元/㎡，没有事实依据，违反法律规定，严重减损尹文凤等五人的补偿利益。二审过程中，尹文凤等五人向二审法院提供了一个参考案例，即河南省高级人民法院（2017）豫行终285号《行政判决书》陈良贤、赵相娜与宛城区政府补偿决定案件，该案例的裁判观点和主旨是符合国务院征补条例精神的。而宛城区政府引用的最高人民法院（2019）最高法行申5938号行政裁定中，其在杨庆文再审谈话直至裁定作出后，均未得知南阳市人民政府于2018年9月6日公布实施的《南阳市中心城区国有土地上房屋征收补偿工作监管实施细则》的存在，因此未能引用该细则进行抗辩，故而最高人民法院作出了该裁定。但这并不意味着该裁定就是完全正确，也无法更改的。3.案涉的补偿决定中，确定的货币补偿标准严重偏低，导致尹文凤等五人征收利益不能得到有效保障。（四）宛城区政府所实施的房屋征收行为严重违法，其在违法征收过程中所作出的征收补偿决定也当然违法。（五）补偿决定存在基本事实认定错误却不予纠正，通过所谓的承诺和据实解决方式，无法保障尹文凤等五人的合法权益。一二审法院作出的判决事实认定不清，证据不足，适用法律错误，应当被依法撤销，请求贵院在查明事实的基础上依法提审，支持尹文凤等五人的再审请求，以维护尹文凤等五人的合法权益。
被申请人宛城区政府未提交意见。
本院经审查认为，本案的争议焦点为尹文凤等五人房屋征收补偿决定程序是否合法、结果是否公平。
关于宛城区政府作出本案的补偿决定，依据的是《关于对宛城区仲景街道东关社区实施城中村改造房屋征收的公告》及《宛城区仲景街道东关社区城中村改造房屋征收补偿安置方案》，该征收公告及补偿安置方案未被依法撤销或者被确认无效，宛城区政府据此作出本案被诉房屋征收补偿决定符合法律规定。
关于评估程序及评估报告的问题。由于被征收人与宛城区政府未达成搬迁补偿协议，在通知被征收区域内被征收人进行选取评估机构未能成功的情况下，通过抽签的方式选取南阳市和谐房地产估价有限公司作为本项目有资质的专业评估机构符合法律规定。在对被征收人进行入户测量的过程中，南阳市宛城区房屋征收办公室先行通过公告的方式发出通知。而按照通知的时间，评估机构未能对尹文凤等五人的本案涉案房产进行入户查勘，致使查勘结果与被诉征收补偿决定认定的面积存在一定误差。即便如此，宛城区政府也已提交书面承诺，对被诉补偿决定未计入的建筑面积及室内装饰装修部分，另行据实予以解决。因此，尚不能否认被诉征收补偿决定的合法性。南阳市和谐房地产估价有限公司作为有资质的专业评估机构，接受房屋征收部门的委托，对涉案房地产价值进行了评估，其评估综合考虑了估价对象的概况，估价结果相对客观公正。评估机构对尹文凤等五人申请的复核也进行了相应的复核和说明。综上，宛城区政府根据征收补偿方案及南阳市和谐房地产估价有限公司所作的房地产估价报告，作出本案被诉的宛区政房补决字〔2019〕54号房屋征收补偿决定并无不当。
关于尹文凤等五人所称的房屋所占用土地部分为集体土地的问题。被征收区域位于南阳中心城区， 因历史原因，在征收决定范围内零散地存在着集体土地使用权，而对这些土地使用人适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定进行安置补偿对尹文凤等五人的相关权益是有利的。尹文凤等五人并未就涉案征收公告及补偿安置方案提起相关诉讼，且尹文凤等五人亦主张，对房屋的征收方式不重要，重要的是对涉案房屋给予合法、公平和合理的补偿。 故二审法院对尹文凤等五人根据评估报告进行补偿并无不当。
关于尹文凤等五人主张的将其三层以上未登记的房屋认定为违章建筑而仅仅补偿400元／平方米，补偿不当的问题。与本案案情相同的发生法律效力的本院(2019)最高法行申5938号行政裁定认定，宛城区政府未与杨庆文达成补偿协议，根据征收补偿方案及南阳和谐房地产估价有限公司所作房地产估价报告，作出宛区政房补决字〔2017〕16号房屋征收补偿决定，认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法。一二审判决驳回杨庆文的诉讼请求，并无不当。该裁定对本案的评估方式和标准已经进行了确认。
根据《南阳市规划区居（村）民建房审批和管理规定》，未经批准的三层及以上建筑属于违法建筑，宛城区政府按照400元／平方米的标准予以补偿，符合该区域征收补偿安置方案的规定。故尹文凤等五人主张按照合法建筑面积予以补偿，缺乏事实根据。
关于对再审申请人的补偿是否公平合理的问题。2019年4月30日，南阳市宛城区房屋征收办公室作出《关于对解放广场以北区域房屋征收项目被征收房屋初步评估结果公示的公告》对本案尹文凤等五人在内的13户被征收户房屋初步评估结果公示，并采取张贴形式在被征收区域进行公示，该过程由公证机构进行了公证。2019年5月8日，南阳市和谐房地产估价有限公司对涉案房屋作出房地产估价报告，确定涉案房产在评估价值时点的市场价值为1277301元，2019年5月22日，南阳市宛城区房屋征收办公室对尹文凤等五人作出涉案房屋《房屋评估价值及相关权利告知书》（宛区房征告字(2019)56号），2019年5月23日，南阳市宛城区房屋征收办公室将涉案房产估价报告和《房屋评估价值及相关权利告知书》送达尹文凤，该过程由公证机构进行了公证。2019年5月29日，兰建山向评估机构申请复核，2019年5月30日，南阳市和谐房地产估价有限公司对于兰建山的复核申请进行了复函，该复函由南阳市宛城区房屋征收办公室工作人员于2019年6月5日送交给兰建山的母亲尹文凤，该过程由公证机构进行了公证。2019年7月10日，南阳市宛城区人民政府作出被诉宛区政房补决字〔2019〕54号房屋征收补偿决定，给尹文凤等五人提供了产权调换和货币补偿两种补偿方式。2019年7月15日，南阳市宛城区房屋征收办公室工作人员将房屋征收补偿决定送交尹文凤，该过程由公证机构进行了公证。2020年1月2日，尹文凤等五人提起本案诉讼。因此，本案的当事人选择产权调换的方式，其权利基本能够得到实现，原审判决并无不当。
综上，尹文凤等五人的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：
驳回尹文凤、兰建山、兰建华、兰建丽、兰建平的再审申请。
审判长 包剑平
审判员 袁晓磊
审判员 杜 军
二〇二一年二月七日
书记员 杨 鹏
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