来源：天达共和法律观察
发布日期：2025年09月09日
前言
房地产项目开发过程中，规划调整属于典型且常见的情形，而开发商在规划调整前后对于已销售商品房业主的权利主张如何应对及有何法律后果，值得全面讨论，本文拟对此问题以案例的方式作简析，在文末给出建议。
案例背景
某开发商开发有A项目，项目地块的西侧部分已建设部分楼栋，尚未全部开发完毕，而其中部分楼栋已经交付且已经办理完毕过户登记。因目前市场下行，开发商拟考虑将该地块未开发的东侧部分地块作分宗处理，分宗完的土地视市场情况再决定是否继续开发。因土地分宗会涉及该项目的规划调整，目前开发商与业主沟通分宗及调规事宜时，部分业主提出退房及赔偿诉求。
该项目已签约业主签署的《商品房买卖合同》第十四条约定：（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础 设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。 （二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照归还款项之日全国银行间同业拆借中心公布的5年期贷款市场报价利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的20%向买受人支付违约金。
另外，开发商通过补充协议对规划调整的通知方式约定了登报、发函的方式。
提出的问题
- 土地分宗是否涉及规划调整？
- 若分宗涉及规划调整，根据商品房买卖合同第14条约定，需要在变更确立后书面通知业主，若业主起诉要求退房、支付违约金，法院是否会支持？对于已办证与未办证的业主，法院是否会区分作不同考量？
- 通知方式上，能否不以发函的形式通知业主，若仅登报公示是否可以算作完成告知义务？
- 就分宗和规划调整事宜，业主表决通过、政府审批完成后，开发商可以采取哪些措施以规避业主退房风险？
法律分析
一
构成合同约定的规划调整情形
根据《商品房买卖合同》文本（下称《预售合同》）第14条 [1] “规划变更”的约定，双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人在通知送达之后15日内有权选择是否解除合同。
根据前述约定内容，开发商因土地分宗，导致原地块包含项目建筑面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施在内的规划指标均发生了调整，属于《预售合同》第14条约定的规划变更的内容范围。
二
规划变更对于《预售合同》是否解除的影响
1. 规划变更通知买受人后的法律后果
在规划变更确立后，出卖人以书面形式通知买受人的，则买受人获得了是否解除合同的选择权。若此时买受人选择解除合同而出卖人不同意时，根据司法实践的态度，根据该规划调整属于“有利调整”还是“不利调整”而可能存在一定的争议空间。
（1）不区分变更性质，一律支持买受人解除权
多数情形下，法院通常严格遵循合同约定及司法解释，只要规划变更未经买受人同意，即使变更可能带来有利影响（如提升小区品质），买受人仍有权解除合同。理由是，规划变更可能影响房屋价值、居住环境或配套设施，买受人作为合同相对方，有权基于自身利益选择是否继续履行合同。
（2）例外情形下，有利变更可能不支持解除
少数情形下，若规划变更显著提升房屋或小区价值（如增加公共设施、优化绿化），法院可能根据公平原则或诚实信用原则以“未损害买受人权益”为由，不支持解除合同。
2. 司法实践的核心考量因素
（1）变更对买受人权益的实质影响
若变更导致买受人权益受损（如减少车位、降低配套标准），法院倾向于支持解除合同；若变更提升居住体验（如优化户型、增加绿化），法院可能更谨慎，甚至不支持解除。
（2）合同条款的公平性
若合同未明确区分变更性质，但变更明显有利于买受人，法院可能认为买受人构成滥用解除权，存在不予支持退房的空间。
（3）变更是否属于“重大调整”
若分宗导致单个地块的规划指标（如容积率、绿地率、公共服务配套）变化，即使总和不变，但直接影响业主所购房屋的使用功能或居住质量（如容积率提高导致居住密度增加、绿地率降低影响环境），则可能认定为“重大调整”。
（4）变更是否违反合同约定或购房目的
若变更导致业主购房目的落空（如承诺的配套设施取消），则支持退房。
三
主张违约金过高的证明责任承担
合同解除主张的提出往往伴随着违约金主张，而在合同存在违约金比例的约定时，由哪个主体来承担违约金是否合理的证明责任则显得尤为重要。
1. 证明责任承担主体和证明标准
根据《民法典》第585条的规定，违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求适当调减。根据《民法典合同编通则司法解释》第64条的规定，“违约方主张约定的违约金过分高于违约造成的损失，请求予以适当减少的，应当承担举证责任。”
因此，开发商若主张业主要求的违约金过高，则应当承担举证责任。根据笔者的经验，从开发商角度至少应从如下方面提供相应的证据：
（1）合同履行情况：例如规划调整未实质影响业主使用房屋（如房屋已交付且配套设施未减少），不影响其合同目的实现。
（2）实际损失的计算依据：例如因规划调整导致房屋价值贬损的具体金额，或业主因退房产生的直接经济损失（如房屋差价损失、交易成本等），证明业主损失远低于约定的违约金标准。
如果开发商无法提供相应的证据以证明业主的损失，则将面临违约金不予调减的风险。
2. 违约金酌减的上限
在开发商能证明违约金过分高于业主损失的前提下，根据《民法典合同编通则司法解释》第65条的规定，“约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，人民法院一般可以认定为过分高于造成的损失。”因此，违约金支持的上限即业主损失的130%，在该基础上，违约金存在调减空间。
四
通知义务的履行方式
除本项目外，实务中同样有很多开发商以补充协议的方式对于规划调整确立后的通知方式作出约定，包括发函和登报。那么，登报公告是否属于合适的通知方式呢？
1. 合同约定优先的前提条件
合同虽然明确约定了登报是通知的方式之一，但因为补充协议往往为格式条款且未协商，也没有以任何突出的方式提示业主关注，而规划调整后业主的合同解除权显然有着重大的利害关系，属于法定的主要权利之一 [2] ；同时，《预售合同》第25条也明确约定了通知的送达方式，而通过补充协议的约定，也显然降低了开发商的通知义务，因此，存在因“排除买受人主要权利”而被认定无效的风险。
另外，补充协议也往往并未具体约定登报的媒体类型、级别、名称等，因此也容易让业主产生对登报送达方式效力的争议和质疑，从而面临送达效力不被支持的风险。
2. 登报通知的适用条件
司法实践中，出于对业主知情权的保护目的，人民法院倾向于要求开发商优先采用直接联系方式（如邮寄、电话、短信），仅在无法联系时方可登报。
五
合同解除后的赔偿范围
1. 法院支持的赔偿范围及计算方式
（1）已付购房款及利息
退房时，开发商需返还购房款本金，并一般支持按贷款市场报价利率（LPR）支付利息（自付款之日起至实际返还日）。
（2）直接损失
装修费用：若已装修，可主张实际支出损失（需提供发票、合同等凭证）。
贷款利息：已偿还的银行贷款本息可要求开发商赔偿。
（3）违约金或预期利益损失
若合同约定违约金，按约定计算；若无约定，则业主仍可主张预期利益损失，例如租金损失、房屋差价损失等。
最后，针对必须进行的规划调整，笔者建议在规划审批前，就规划指标的变化对小区生活品质提升构成有利影响或至少没有明显不利影响作出合理解释，提前准备解释方案和补偿方案，提前与利益关联业主进行沟通，并取得利益关联业主书面确认，以此最大程度来降低届时可能的退房风险。
注释
[1] 我国住建部和原工商总局颁布的《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）、《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172）也作出了类似的规定。
[2] 虽然规划调整后的合同解除权直接规定在《商品房销售管理办法》中，效力层级为部门规章，但该办法系根据《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》制定，系落实法律和行政法规的具体要求，同时，《民法典》亦对“合同目的无法实现”作出了法定解除权的规定。因此，从不同层面的意义上，笔者认为规划调整后的业主合同解除权均属于一项法定权利，不能通过格式合同排除。
匡令清
天达共和合伙人
北京办公室
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+86 10 6590 6639
匡令清律师自从业以来先后任职于全国领先的不动产集团、不动产金融集团和知名律师事务所，主要专注于不动产与建设工程领域的法律服务，在土地与房地产开发、建设工程、不动产项目投资与并购、不动产金融等领域的诉讼和非诉法律服务有二十年以上的经验，常年担任国内领先的大型国有和民营不动产企业、不动产金融企业、知名商业地产集团、物业集团和建工集团的常年法律顾问和专项法律顾问。
匡令清律师法律服务的范围覆盖与不动产相关的全领域和全流程，包括土地一级开发、城市更新、土地争议、商品房买卖、房地产合资合作开发、商业地产、集体土地的利用与流转等。服务的客户包括但不限于华润置地、北京万科、远洋地产、中信华融金融资产、中国港中旅、首都发展集团、阿那亚控股集团等。
匡令清律师具备商业和法律双重视角、诉讼和非诉多领域经验，可以为客户提供综合性的法律解决方案。
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