来源：民商法律实务研究
发布日期：2025年10月04日
租房市场中，房东最怕遇到租客突然“跑路”的情况。如果租客违约弃租，房东是否可以直接“躺平”——既不收回房屋，又继续主张租金或占有使用费？答案是：不能！
案情简介
原告某商业管理公司（甲方）将房屋出租给被告某文化传媒公司上海分公司（乙方）。后因乙方仅支付部分租赁保证金而未按约支付剩余租赁保证金、租金及管理费，甲方催讨未果后对系争房屋采取停电措施，乙方人员遂撤场。甲方于2019年1月31日发函告知于当日解除合同并于当日送达。该解除函再次用加黑字体告知如乙方不按期交还房屋，甲方有权对房屋内物品自行处置。
此后，甲方提起诉讼，请求判令《房屋租赁合同》于2019年1月31日解除，某文化传媒公司上海分公司、某文化传媒总公司按照双倍租金、管理费标准支付自2019年2月至2019年11月的房屋占有使用费及管理费；支付相当于四个月租金、管理费标准的违约金；支付逾期付款滞纳金。
争议焦点
某商业管理公司是否负有在解除合同后及时收回系争房屋的减损义务
裁判结果
法院判决《房屋租赁合同》于2019年1月31日解除。某文化传媒公司上海分公司支付2019年2月的房屋占有使用费（参照租金、管理费标准）95314.63元，支付相当于四个月租金、管理费之和的违约金，租赁保证金冲抵后为306593.75元。某文化传媒总公司承担补充付款责任。其他诉讼请求不予支持。
本文观点
根据《民法典》第722条，承租人无正当理由未支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付的，出租人有权解除合同、收回房屋，并要求赔偿损失。法院支持房东的索赔，但有前提。关键在于：房东能否放任房屋空置，同时无限期索要租金？那必然是不能的。
即便承租人是在不享有法定或约定解除权的情况下违约弃租，但在承租人已不实际占有租赁房屋时，出租人亦负有减损义务。根据《民法典》第591条，非违约方有防止损失扩大的义务，出租人应当采取适当措施防止损失的扩大，即及时解除租赁合同并收回租赁房屋。否则，出租人不得就扩大的损失请求赔偿，也就是说，并不是只要出租人不解除租赁合同，就可以一直计取租金或占有使用费。
出租人的减损义务，也适用于承租人虽然有物品留在租赁房屋但承租人已明确表示放弃这些物品所有权的情形。如果出租人认为租赁物不满足收房要求或双方未对违约责任承担达成一致，也不能仅以此为由拒绝收房，而是可以依约或依法向承租人主张违约损失赔偿。
法院将结合租赁合同履行情况、出租人的减损义务、承租人的过错等，对合同解除时间作出认定，并确定出租人应收回房屋的合理时点及承租人支付占有使用费的截止时间。
出租方的正确操作指南：
1、及时解除合同
租客违约后，书面发函通知解除合同（保留证据），明确要求租客腾退房屋并支付欠款。
2、积极收回房屋
（1）若租客失联或拒绝搬离，可报警备案（非民事纠纷警察可能不介入），或向法院起诉要求腾房；
（2）收回房屋后及时另寻租客，减少空置损失。
3、协商or诉讼？灵活选择
（1）对于长期拖欠租金的租客，可协商分期还款；
（2）若协商不成，起诉时可同时主张：欠付租金、占有使用费、违约金等。
4、买份保险更省心
部分城市已推出“租赁保险”，房东投保后，若租客违约，保险公司可先行赔付租金损失。
综上，出租人不能“躺平”，应当及时收房，一方面可以避免损失扩大，另一方面也有利于及时再次出租，实现资源的充分利用。
相关法条
《中华人民共和国民法典》
第五百九十一条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。
第七百二十二条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
