律师从事物业服务费催收业务操作指引（2025）（试行）

来源：上海律协

发布日期：2025年12月15日    

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上海律协全新发布2025年新一批业务操作指引，由上海律协各专业研究委员会组织编制，以期为广大律师同行的执业提供宝贵参考。

其中，为了保障律师依法履职，规范律师提供物业服务费催收法律服务的流程，上海律协物业管理专业委员会特制定《律师从事物业服务费催收业务操作指引（2025）（试行）》。

值得注意的是，指引并非强制性或规范性规定，而是旨在实际执业中为律师提供指导和帮助。

律师从事物业服务费催收业务操作指引（2025）（试行）

目 录

定义

第一章 总则

第二章 物业服务费催收非诉服务

第三章 物业服务费诉讼

第四章 物业服务费诉讼常用法律适用

第五章 催收相关材料的保管与信息保护

第六章 附则

定 义

本指引中的“物业服务费催收法律服务” ，是指律师事务所接受委托人的委托，指派律师在授权范围内为委托人提供制定、完善物业服务费催收制度，培训、指导员工进行物业服务费催收，或代为催收物业服务费的非诉、诉讼法律服务。

第一章

总 则

第一条 为了保障律师依法履职，规范律师提供物业服务费催收法律服务的流程，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国律师法》《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本指引。

第二条 本操作指引供本市律师提供物业服务费催收法律服务时参考。

第三条 律师提供物业服务费催收法律服务时，应当坚持以事实为根据，以法律为准绳的原则，勤勉尽职，恪守律师职业道德和执业纪律，维护法律的正确实施。

第四条 律师提供物业服务费催收法律服务时，应当依据当事人的委托，在授权范围内依法提供法律服务，不得损害委托人的合法权益。

第五条 律师在提供物业服务费催收法律服务过程中所知悉的当事人商业秘密、个人信息、隐私等，应当严格遵守有关法律法规关于保密的规定，不得泄露他人商业秘密、个人隐私及个人信息。

第六条 本指引所称物业服务费，是指由物业服务人收取的物业费、停车管理费、公共能耗费等。其他临时性收费、增值服务收费、代收水电费可参照本指引执行。

第二章

物业服务费催收非诉服务

第七条 律师根据物业服务人的委托和授权，指导、培训物业服务人开展物业服务费催收工作，或代为提供物业费催收非诉法律服务，如发送律师函、参与诉前沟通、调解等，并配合做好材料归档工作。

第八条 律师根据物业服务人的委托和授权，协助物业服务人起草、制定、修改、完善《物业服务费催收制度》，对物业服务人的人员进行内部制度培训。

第九条 律师在开展物业服务费催收法律服务的过程中，可以定期与物业服务人的项目经理或负责人进行沟通，了解欠费原因，协助物业服务人完成物业服务费催收各项工作的开展。

第十条 律师在开展物业服务费催收法律服务的过程中，可以定期与物业服务人的法务部门、财务部门等各职能部门进行沟通，就物业服务费催收相关的日常法律工作或诉讼仲裁工作进行交流（包括但不限于提供催收方案、提示诉讼或仲裁时效、提供采取何种催收措施的法律建议、提供相应的法律法规和政策咨询、提供相关法律支持），协助物业服务人确定物业服务费催收所需的各项财务数据（包括但不限于待催收物业服务费用的业主房屋坐落、姓名、欠费名目、欠费周期、收费标准、违约金）。

第十一条 律师可以提醒物业服务人各项目管理中心根据统计的欠费情况表向业主发出催收函。律师根据物业服务人的授权和委托可以向业主发出律师函或进行电话催收。

律师通过邮政挂号信或EMS方式向业主发送律师函的，应留存送达记录（如整付零寄交寄清单、EMS快递单、邮政官网物流信息网页截图等）。律师发送电子催收函（如微信、短信、邮件）的，应注明业主身份信息（房屋坐落/姓名），并留存送达记录（如截图、已读回执等，并建议留存原始信息载体）。律师通过邮政挂号信或EMS方式向业主发送律师函的，可根据实际情况同时进行电子送达。

律师受委托发送律师函的，在处理业主个人信息时应遵循最小必要原则，禁止用于催收外的其他用途；电子方式催收，应尽量部分隐去身份证号等敏感信息。

电话催收应做好必要的信息记录，并反馈给物业服务人以改善客户关系、提高服务质量。

第十二条 物业服务人收交人员或承办律师在寄送催收函或律师函时应当认真核实业主信息，包括业主姓名、房屋坐落、有效送达地址、联系方式等，防止寄送错误。

催告内容应包含：前期物业服务合同/物业服务合同约定的收费标准、欠费周期、欠费金额、交费方式。有条件的可以提供收费二维码、开具发票二维码。

第十三条 寄送挂号信的，应在挂号信信封准确填写业主姓名和房屋坐落，如信函有编号的，可同时注明信函编号。填写完毕后应将邮局提供的条形码凭条粘贴在挂号信的信封一角，然后批量扫描信封页面，相关扫描文件归档留存。

邮局会在寄送后会向寄件人提供《整付零寄交寄清单》，并加盖寄送当日的邮戳。《整付零寄交寄清单》中的邮件号码与信封扫描件中条形码可一一对应。

第十四条 寄送邮政EMS的，应当准确填写业主姓名、有效收件地址，并在内件品名一栏标注欠费房屋坐落+某某（业主姓名）物业服务费催收函或律师函编号，其中函编号在函中也应予以注明。

第十五条 挂号信或EMS寄送完成后，应登录中国邮政官网“邮件查询”界面查询《寄件物流信息》并打印，然后到附近邮局或交予邮局工作人员进行盖章（需注意：中国邮政官网可查询半年内的挂号信物流信息、一年内的EMS物流信息，超过前述期限后无法查询；部分邮局网点认可在打印的《寄件物流信息》加盖邮戳印章，建议提前与网点确认清楚后再行前往）。

第十六条 寄送挂号信或EMS后，按要求保存《催收函》或《律师函》《整付零寄交寄清单》及EMS快递单等文件。若挂号信或EMS未妥投时须保留退件凭证作为催收记录。

第十七条 原则上不建议通过其他快递方式寄送催收函或律师函，如采用其他快递方式寄送的，寄送方式、存档要求等应当注意的事项参考寄送挂号信和邮政EMS。

第十八条 完成上述寄送流程，取得相关寄送凭证后，应当对上述信息及时进行汇总，填写统一要求的表格并与上述凭证一并保存，存放于每户业主信息档案袋，或者按照物业服务人要求通过其它形式存档。

第十九条 上述保存材料应当进行扫描，留存电子档案，电子存档应包括函件扫描件、整付零寄交寄清单、EMS快递单、物流查询截图、退件凭证等，并报物业服务人法务或主管部门备案。

第二十条 律师应结合发送《催收函》或《律师函》后业主交纳物业服务费的情况，建议物业服务人是否通过提起诉讼或调解等方式化解矛盾。

第二十一条 律师可以提醒物业服务人及时、定期向欠费的业主进行催收并留存相关证据，避免超过诉讼时效。

第二十二条 物业服务人通过调解方式解决物业费纠纷的，律师可以提醒物业服务人选择适合的调解机构，并征得争议双方的同意。基于物业费争议标的小、案情相对简单、存在调解基础等事实，可以首选物业服务人在管物业的居委会、业委会和辖区街道司法所作为调解机构，也可选择其他依法设立的具有民事争议调解职能的组织。需要注意的是，前三者调解不收取费用，而其他第三方调解组织会适当收取调解费用，律师可以提前与调解机构联系，了解调解的申请流程以及调解员的情况。如条件允许，可以与调解员提前沟通争议内容、性质、焦点、初步调解方案等。

第二十三条 物业服务人通过调解方式解决物业费纠纷的，律师可以建议物业服务人在调解协议中明确各方的权利义务、履行方式、履行期限等内容，注意确保各方当事人的主体信息准确无误。对于可能出现的违约情况，也应建议明确约定相应的责任和处理方式。

鉴于物业服务费催收的特性，律师应尽量争取对方当事人通过即时履行的方式进行调解，以减少物业服务人后续催收成本及资金占用成本。

第二十四条 争议各方就物业费纠纷达成调解协议的，对于无法即时履行的调解协议，律师可以建议物业服务人向有管辖权的人民法院申请司法确认。

第二十五条 争议各方就物业费纠纷达成调解协议的，协议生效后，律师可以监督协议的履行情况，促使各方按照协议约定履行义务。对于一些需要长期跟踪的案件，律师可以提供后续服务，如定期回访、解决履行过程中出现的争议等并最终归档。

第三章

物业服务费诉讼

第二十六条 律师可以指导物业服务人根据业主欠费统计表制作物业服务费催收台账（格式见附件1），做到一户一档案，定期汇总，做好诉讼前的资料整理、汇总工作。

第二十七条 律师可以在接受委托前充分审核小区物业服务合同/前期物业服务合同，确认物业费请求权的合法性。同时，律师可以审核物业服务人过往催收记录以便充分评估项目回款情况、律师费费率情况，催收记录包括但不限于催收短信、张贴的催收函照片、催收函（格式见附件2）、律师函（格式见附件3）、居委会或街道协助催收的证明文件。

第二十八条 律师接受物业服务人委托后，可以结合小区实际情况，重点了解物业服务现状和业主拒交事由。必要时，应走访居委会、业委会了解情况，做好诉讼效果与影响的风险评估工作，视情况向物业服务人提交重大决策事前风险提示。

第二十九条 律师接受物业服务人委托后，可以与物业服务人建立催收工作群，并要求物业服务人确定一名工作人员与律师对接，协助律师搜集、完善证据，核对业主信息和回款情况，做好诉讼辅助工作。

第三十条 律师接受物业服务人委托后，可以根据物业服务人提供的欠费业主信息，调取欠费业主户籍档案资料（口卡）。上海市律师至公安机关调取当事人户籍档案资料（口卡）需要提供如下材料：

（一） 人口信息查询申请表（一名被查询人一表，格式见附件4）；

（二） 物业服务人委托书（可列多名被查询人）；

（三） 律师事务所介绍信（可列多名被查询人）；

（四） 查询律师的律师证复印件（同时携带原件供核对）。

第三十一条 结合调取的欠费业主户籍档案资料（口卡），律师可起草或完善起诉状（格式见附件5）、制作证据目录（格式见附件6），交由物业服务人核对无误后盖章。

第三十二条 若存在《前期物业服务合同》/《物业服务合同》约定逾期交纳物业费滞纳金/违约金过高的情形，律师可建议物业服务人主动予以调降，以便帮助物业服务人节省诉讼费成本，实践中法院支持的滞纳金/违约金有限或不支持。

第三十三条 针对批量物业服务费案件立案，目前上海各基层法院一般由诉讼服务中心专门窗口或法院专人负责，律师应根据不同法院的要求将案件送到指定的诉讼服务中心或法院窗口立案。

立案需递交的材料如下（《立案材料清单》见附件7）：

（一） 委托手续： 授权委托书（格式见附件8）、律师事务所出庭函/所函、律师证复印件；

（二） 主体资料： 物业服务人营业执照复印件（建议加盖公章）、法定代表人/负责人身份证明书（格式见附件9）、被告业主户籍档案资料（自然人业主）/企业信用信息公示系统截图（企业业主）；

（三） 诉讼材料： 民事起诉状（格式见附件5）、证据目录（格式见附件6）、证据材料（部分法院要求提供调解不成功的证明材料）；

（四） 其他： 送达地址确认书（格式见附件10）、胜诉退费银行账号确认书（格式见附件11）。

第三十四条 针对不确定欠费房屋业主或缺少欠费业主身份信息的案件，律师可与其他正常案件一同递交法院，并向法院申请开具诉前调查令，调取欠费周期内的房屋不动产登记簿及房地产交易内档（主要需调取房屋买卖合同/商品房预售合同/商品房出售合同）。调取前述材料后，律师可获得欠费房屋业主的信息，再根据前述信息补充调取欠费业主户籍资料（口卡）、更新起诉状后向法院重新递交起诉材料。

第三十五条 律师向法院递交起诉材料后，应及时调取不动产权登记资料，包括调取原始凭证（房屋交易内档，根据需要调取）和调取不动产登记薄（产调，每套房屋均需调取）。

第三十六条 律师待调取不动产登记资料后，应根据欠费房屋登记产权人的实际情况及时更正并重新提交准确的起诉材料。

第三十七条 上海各区基层法院在立案和开具诉前调查令等方面以及上海各区自然资源确权登记事务中心在律师调取不动产登记资料受理方面存在不同口径，律师可提前了解不同法院及自然资源确权登记事务中心的受理口径（见附件12），避免重复工作。

第三十八条 针对物业服务费催收类的物业服务合同纠纷案件，法院会先行组织诉前调解或指定调解委员会进行调解。

第三十九条 诉前调解阶段业主愿意交纳物业服务费的，律师可向物业服务人释明不再主张逾期滞纳金/违约金，如若物业服务人仍坚持主张的，可向其说明相应的风险及后果。

第四十条 依据最高人民法院关于印发《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的通知第五条：“基层人民法院审理的事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付类案件，标的额为人民币五万元以下的，适用小额诉讼程序，实行一审终审。”多数物业服务费催收类的物业服务合同纠纷案件会采用小额诉讼程序，一审终审。针对同小区物业服务费催收类的物业服务合同纠纷案件的首案，在业主争议较大、业主与物业服务人矛盾较多的情况下，建议律师审慎采用小额诉讼程序，防止因首案物业服务费被调降而导致整个小区同类案件物业服务费被调降的情况。

第四十一条 法院正式受理案件后，律师应适时了解案件承办人情况并可依法申请调取与案件相关的书证、物证等（如物业小区备案四至范围、物业合同备案信息等）；针对被告的答辩情况以及可能提出的抗辩理由（如诉讼时效抗辩、服务质量瑕疵抗辩等），提前制定应对策略。被告提交证据的，律师应准备好证据质证意见。

针对业主提出的下列典型抗辩事由时，律师可作如下答辩准备：

（一） 房屋未交付或未入住

依照商品房预售合同/出售合同及实际情况，房屋已具备交付条件并送达交付通知书的，业主不得以未实际占有或放弃权利为由拒绝履行交费义务。

（二） 房屋存在质量问题

1.保修期内质量问题：说明修复责任主体为建设单位，物业服务人已履行协助报修义务并提供沟通记录；

2.公共部位维修：保修期内的，说明修复责任主体为建设单位；超过保修期的，释明应通过专项维修资金程序解决，与本案物业费纠纷属不同法律关系；提供物业服务人已履行协助报修义务或启动专项维修资金申报程序并提供相关沟通记录、工作联系单等；

3.自用部位维修：强调属另行收费的特约服务/增值服务范围，出示《特约服务/增值服务协议》或服务价目表；

4.确属物业服务人维修范围：物业服务人应当说明已经进行了维修，并提供证据（包括但不限于报修单、维修单、业主回访记录）。

（三） 物业服务瑕疵主张

1.否认整体服务不达标，要求业主就“根本性违约”承担举证责任；

2.出示保洁/安保/保绿/设施设备维护记录等，证明已履行合同基本义务。

（四） 财物损失索赔

1.区分保管合同与秩序维护义务，引用《上海市住宅物业管理规定》第六十一条说明车辆保管需另行约定；

2.提供安保巡逻记录、监控检修报告等，证明已采取合理安防措施；

3.提示业主应另案主张侵权责任，与物业费纠纷非同一法律关系。

（五） 相邻权益纠纷

1.确认物业服务人已履行《物业管理条例》第四十五条规定的劝阻、报告义务；

2.出示《违章整改通知书》及行政主管部门回执，证明无管理过错；

3.说明业主应通过相邻权诉讼或业委会协调另行解决。

（六） 公共权益争议

1.核查被侵占设施权属文件，明确侵权主体非物业服务人；

2.侵占小区公共用房或者公用设施损害的全体业主的权益，提示业主应另案由业委会代表业主诉讼，与物业费纠纷非同一法律关系。同时，出示物业服务人出具给侵权主体的《整改通知书》或协助沟通的记录。

（七） 选择性交费（跳交/交费不连续）

1.核对交费周期与合同约定的一致性；

2.提供欠费期间物业服务记录，证明欠费期间物业持续提供服务。

（八） 原物业服务人退出后，新的物业服务人对原物业服务人溢收物业服务费的追讨

1. 原物业服务合同终止后，溢收部分的物业服务费和车位管理费，如原物业服务人不将上述费用退还给业主，新的物业服务人可以直接起诉原物业服务人，不需要以业主名义提起群体诉讼；

2.新的物业服务人需要向业主核对原物业服务人溢收部分的物业服务费的具体金额，向法院提交收款明细表、发票、收据、转账截图等。如原物业服务人提供溢收部分的物业服务费和车位管理费的详单，经公示业主不提出异议，可以直接作为定案依据。

第四十二条 如果被告提出反诉的，律师应就该反诉请求是否符合反诉条件（是否基于相同当事人、相同事实、法律关系、与本诉诉求有因果关系）及时提交书面答辩意见，尤其在小额诉讼中，更要注意被告提出的反诉是否成立（如因反诉导致案件转为普通程序，将增加原告诉讼成本）。

第四十三条 如案件进入二审阶段，律师应注意搜集新证据，重点围绕上诉理由组织代理意见，按法院通知参加庭审，履行代理职责。

第四十四条 律师在开庭之前，可检查以下几项工作：

（一） 核实开庭时间、地点、审判人员组成等信息，并再次确认是否已告知委托人；

（二） 开庭之前，应对委托人说明庭审程序、每个环节的目的；委托人出庭的，律师应确定委托人与律师如何分工配合，并说明法官可能询问委托人的问题；

（三） 再次检查卷宗材料是否完整、有否遗漏，各种文件是否复印齐备；

（四） 是否已准备好证据目录清单、证据原件及复印件，是否已按清单顺序装订整理；证据是否已在举证期限内提交、证人是否已妥善安排；

（五） 询问委托人是否愿意调解，如其愿意调解，应商讨可以接受的调解方案和调解策略。调解方案应经委托人确认。

第四十五条 庭审过程中律师应按法庭程序安排，向法庭逐项举证，并说明证据名称、证据来源及证明对象和内容，涉及到微信记录、邮件等电子证据可事先采用可信时间戳或公证方式固定证据。

第四十六条 律师在开庭质证时，应当围绕证据的真实性、关联性、合法性进行，针对证据证明力有无以及证明力大小进行陈述、说明或辩驳。

第四十七条 律师发表首轮辩论意见之前，应尽量整理辩论提纲，辩论提纲通常由案件基本事实和证据、法律适用两部分组成。

第四十八条 律师发表辩论意见，应围绕本案争议焦点进行简明扼要的阐述，辩论意见应具备逻辑性和层次性。在委托人出庭的情况下，注意询问委托人是否发表补充辩论意见。

第四十九条 律师在法院组织的调解中，应尽量听取对方的意见，配合法官调解工作，并注意掌握调解的策略、技巧。若双方均有调解意愿，但在法庭上难以当场达成一致意见的，律师可建议双方在休庭期间继续进行庭下调解。

第五十条 在诉讼过程中律师应该掌握当事人为达成调解协议或和解协议做出妥协而认可的事实，但不得在其后的诉讼中将该等事实作为对其不利的证据。

第五十一条 庭审结束后，律师可根据案情需要及时向法院提交书面代理意见，并附卷一份。

第五十二条 法院判决书若是律师代收的，律师应在收到后立即告知委托人，并尽快交付给委托人。律师应保留好寄件凭据或当面请委托人签收，相关书面材料均应入卷。

第五十三条 案件审结后，与本案有关的书面往来材料，律师应按照《律师业务档案立卷归档办法》的要求复印并整理入档保留，电子往来数据、录音录像资料需备份保存；案件结束后，统一装订归档交律师事务所保管。

第五十四条 律师在执行阶段应以合适的形式对委托人作必要的风险告知。

建议作如下风险告知：

（一） 超过申请执行时效申请执行，被执行人对申请执行时效提出异议，人民法院审查认为异议成立的，将裁定不予执行；

（二） 被执行人的清偿能力不足时，可能导致申请执行人的债权全部或部分不能实现。

第五十五条 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。

第五十六条 律师代理申请人申请执行案件时，被执行人不能清偿生效法律文书确定的债务时，若存在其他可被执行的主体，应依法申请法院追加被执行人。

第五十七条 律师根据代理诉讼过程中获取的争议双方意见，对物业服务人的管理提出建设性意见，帮助物业服务人改善营商环境、客户关系和服务质量，健全完善规章制度。

第四章

物业服务费诉讼常用法律适用

（本章见附件13）

附件13 物业服务费诉讼常用法律适用

一、《中华人民共和国民法典》

第二百八十八条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第二百九十三条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第二百九十六条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

第九百四十八条第一款 物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

二、《物业管理条例》

第三十四条第二款 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

三、《上海市住宅物业管理规定》

第四十六条第三款 物业服务合同期限届满后，业主大会没有依法作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供物业服务的，原合同继续有效，但是服务期限为不定期。在原合同继续有效期间，任何一方可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

第六十一条第五款 车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十条第二款 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造可以使用专项维修资金。（法条索引：《住宅专项维修资金管理办法》第十八条）

五、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条 物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第三条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务人退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

第四条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。

第五章

催收相关材料的保管与信息保护

第五十八条 催收相关材料包括但不限于业主身份证（或者营业执照）、商品房预售/出售合同、房屋买卖合同、房屋交付使用通知书、房屋验收表、钥匙签收单、业主资料卡、委托银行代收款协议、（临时）业主规约、欠费清单、车位租用/服务协议书、催收记录，催收函、律师函、代交水电等费用发票等一系列材料。

律师可以建议物业服务人指定财务人员或专人对催收相关材料按照企业要求进行存档管理，按月进行汇总，并报物业服务人的法务部门或负责人。档案材料应当妥善保密，方便查询。

第五十九条 律师可以建议物业服务人按照本操作指引建立电子档案，以户为单位建立催收记录文件夹，将与该户催收相关的所有资料放入文件夹，或者按照物业服务人规定存入指定办公系统。

催收相关材料或电子档案中涉及身份证、合同等敏感信息的，应做好信息保密工作，防止泄露。

第六十条 律师可以建议物业服务人要求物业服务中心员工尽量通过与业主沟通方式解决物业管理欠费问题，减少通过法律手段，特别是诉讼手段向业主催收物业管理费用及其它应交费用。

第六十一条 在通过法律手段催收物业管理费的同时，律师可以建议物业服务人服务中心工作人员加强与业主的沟通，提升物业管理服务水平，增强业主对服务的体验感，保持项目管理品质的不断提升。

第六十二条 律师可以建议物业服务人的法务部、审计部、财务部指派专员，定期或不定期的对各项目物业服务费收交情况进行检查。在必要时，可委托外部律师团队对物业催收工作进行检查。

检查的内容包括催收流程的合法性（如方式方法是否存在违法违规）、催收记录完整性（如催收时间、方式、反馈）、个人信息保护措施（如第三方信息泄漏风险）、诉讼合规性（如诉讼时效、业主信息更新情况）。

检查后应当及时汇报检查情况，根据检查情况确认需要整改的事项。

第六十三条 律师可以建议物业服务人将催收材料有关人员的保管义务列入企业相关人事制度，若发现违规情况可按照企业相关人事制度处理。

第六章

附 则

第六十四条 本指引由上海律协物业管理专业委员会起草，并非强制性或规范性规定，仅供律师在实际业务中参考，并根据具体案件情况灵活适用。

本指引由上海律协物业管理专业委员会根据现行有效的法律、法规，结合相关司法实践操作并参考主流学术意见所编写，若相关法律、法规发生变化，应以新的法律、法规及新的情况进行调整，承办律师以及物业服务人的法务人员、管理人员应关注新的法律、法规的变化。

附 件1-13

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附件1

附件2

附件3

附件4

附件5

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附件8

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附件10

附件11

附件12

附件13

执笔人 （按姓名拼音排序）

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