来源：最高人民法院司法案例研究院
发布日期：2025年09月01日
作者简介
陈宜芳，最高人民法院审判委员会委员，民事审判第一庭庭长，一级高级法官；钱晓晨，最高人民法院审判委员会委员，立案庭庭长，一级高级法官；黄文俊，最高人民法院执行局局长，执行指挥办公室主任；吴景丽，最高人民法院民事审判第一庭副庭长，二级高级法官；万挺，最高人民法院民事审判第一庭审判长，二级高级法官；张乾，最高人民法院民事审判第一庭法官助理，国家法官学院与澳门大学联合培养博士生。
《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》的理解与适用
文｜陈宜芳 钱晓晨 黄文俊 吴景丽 万挺 张乾
（本文刊载于《中国应用法学》2025年第4期）
内容提要： 为深入贯彻习近平法治思想，落实中央“深化审判权和执行权分离改革”任务，正确审理执行异议之诉案件，依法保护当事人合法权益，经深入调研论证，广泛征求意见，最高人民法院印发了《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》。《解释》坚持正确政治方向、依法保护权利、突出问题导向，明确程序适用规则和实体保护条件。《解释》规定了执行异议之诉案件的管辖、多重查封情形下案件的起诉和审理、执行异议之诉判决对查封的效力；案外人同时提出确权、给付诉讼请求的处理；执行异议之诉审理程序与执行程序、再审程序、破产程序等的衔接；商品房消费者、普通购房人、以房抵债权利人、被征收人、预告登记权利人、承租人等排除强制执行的条件；虚假诉讼的防范等。《解释》的内容贯彻了实质解纷、平等保护、促进交易、诚信诉讼、体系治理等理念。
关键词： 执行异议之诉 排除强制执行 民事权益保护 实质解纷 审执协调 虚假诉讼防范
文章目录
一、 《解释》的制定背景及意义
二、 《解释》的起草过程及思路
（一）坚持正确政治方向，积极落实中央有关政策精神
（二）坚持依法保护权利，做实定分止争
（三）坚持突出问题导向，优先解决亟待规范重点难题
三、 《解释》的主要内容及适用
（一）案件的管辖、多重查封的起诉、审理及生效判决的效力等
（二）案外人同时提出确权、给付等诉讼请求的处理
（三）执行异议之诉与执行、再审、破产等程序的衔接。
（四）商品房消费者权益排除强制执行问题
（五）普通购房人权益排除执行问题
（六）涉以房抵债、折抵工程款排除强制执行问题
（七）征收补偿、预告登记排除强制执行问题
（八）租赁房屋排除强制执行问题
（九）《解释》的规范体例、适用范围
四、 《解释》适用应协调的关系
（一）实质解纷理念下的程序衔接与规则适用
（二）平等保护原则下的权益平衡与权利顺位
（三）促进交易原则下的秩序维护与价值引领
（四）诚信诉讼要求下的真实权益维护和虚假诉讼防范
（五）系统治理视野下的执行实施、执行救济和关联纠纷的协作与分工
《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号，以下简称《解释》）已由最高人民法院审判委员会第1938次全体会议审议通过，自2025年7月24日起施行。为便于司法实践中理解和适用，现就《解释》的制定背景、起草思路、主要内容等说明如下。
一、 《解释》的制定背景及意义
2007年修正的《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第204条（现第238条）建立了执行异议之诉制度。2008年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》（法释〔2008〕13号，以下简称《执行程序解释》）第17条至第24条规定了执行异议之诉的管辖法院、审理程序、当事人诉讼地位等，该相关规定被2015年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号，以下简称《民事诉讼法解释》）系统吸收，并对诉讼程序作出进一步细化规定。2019年最高人民法院印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号，以下简称《九民会纪要》）第119条、第123条至第127条对执行异议之诉的审理及裁判标准进行了规定，具有较强的指导意义。2023年《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号，以下简称《商品房消费者权利保护批复》）就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题作出规定。执行异议之诉制度的相关配套规定逐步完善。
执行工作强调效率，为确保债权人的债权及时全面得以实现，一般根据财产登记、占有情况采取查封措施，但是当财产实际不属于被执行人的责任财产时，继续执行将损害案外人实体权利。根据《执行程序解释》（2020年修正）第14条，案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，可以提出执行异议。近年来，人民法院受理执行异议之诉案件呈逐年上升态势，且案件上诉率和申请再审率相对较高。
执行异议之诉关涉申请执行人债权实现、被执行人责任财产范围认定、案外人合法民事权益保护，多个法律关系交织，多种权利利益冲突，且程序问题与实体问题叠加，既需要规范审理程序，又需要通过实体裁判进行协调平衡。此前，执行异议之诉长期参照执行程序中的相关规定进行审理，面对实践中动态、复杂的民事权利竞争和程序协调的司法要求，一定程度上存在救济制度界分不清、审执协调衔接不畅、关联纠纷合并处理困难、程序空转、一案结多案生、法律适用尺度不一，以及滥用诉权诚信缺失、虚假诉讼时有发生等问题，影响了该项执行救济制度的效能发挥。因此，通过司法解释规范执行异议之诉，明晰相关裁判规则、提高审判执行效率，对于保护真正权利人，打击恶意串通、逃避执行行为，严格依法规范执行，推动解决“执行难”等，具有重要实践意义和现实必要性。
二、 《解释》的起草过程及思路
《解释》正式立项后，最高人民法院有序开展扎实深入的调研分析论证，系统总结长期以来的审判实践经验，多次征求了立法机关、有关国家行政机关、各级人民法院及专家学者等社会各界意见建议，并于2019年向社会公开征求意见。因争议较大，2021年1月、2021年4月、2024年12月三次提交最高人民法院审判委员会讨论。《解释》遵循了如下主要思路和原则。
（一）坚持正确政治方向，积极落实中央有关政策精神
《解释》起草过程中，始终坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻习近平法治思想，深入贯彻党的十八大、十九大、二十大及相关全会精神。《解释》立足新时代、新矛盾、新目标、新部署，认真落实中央政法工作会议、中央经济工作会议等党中央决策部署，确保与中央宏观政策取向保持高度一致。特别是在当前房地产行业深度调整阶段，充分发挥人民法院审判职能作用。《解释》坚持以人民为中心的发展思想，以满足人民对美好生活的向往为导向，聚焦人民群众急难愁盼的“办证难”等问题，大力支持人民群众住房刚性需求和改善性需求，不断满足人民群众日益增长的多元司法需求，切实保障人民群众的获得感、幸福感、安全感。
（二）坚持依法保护权利，做实定分止争
《解释》起草过程中，贯彻落实《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）精神，坚持以社会主义核心价值观为引领。在总体理念上，依法平等保护财产权利，保障人格尊严、体现人文关怀，保障财产交易流通、维护市场交易秩序，努力实现定分止争、实质化解风险矛盾，深化落实“审执分离”“审执协调”要求。
（三）坚持突出问题导向，优先解决亟待规范重点难题
《解释》起草过程中，始终坚持以制定一部回应群众关切、贴合审判实际、切实解决问题、体现公平正义的司法解释为工作目标。全面深入调研掌握执行异议之诉案件审理中的实践问题，特别注重与审判一线、专家学者、相关行政主管部门以及社会公众进行沟通，特别注重搜集研究地方各级人民法院集中反映的普遍性、前沿性疑难问题。在深度总结审判一线实践经验、广泛听取各方意见建议的基础上，努力发现共性问题、提炼共性规则。聚焦在审判实践中迫切需要的法院管辖、合并审理、一并解封、审执协调、关联纠纷解决、执行依据再审、被执行人破产的衔接处理等相关程序问题，以及针对实践中最为常见的执行异议之诉案件类型，通过《解释》回应审判一线的制度供给需要。
三、 《解释》的主要内容及适用
《解释》共23条，从程序和实体两个方面作出规定。第1条至第10条为程序规定，主要包括案件的管辖、多重查封的起诉、生效判决的效力、关联诉讼请求的审理、与其他程序的衔接等。第11条至第20条为实体规定，包括商品房消费者、一般不动产买受人、以房抵债债权人、以房折抵工程款债权人、被征收人、预告登记权利人、承租人等民事主体合法权益保护。第21条规定了虚假诉讼防范，第22条规定了申请执行人执行异议之诉对前述相关条文的参照适用，第23条规定了《解释》的施行时间等。
（一）案件的管辖、多重查封的起诉、审理及生效判决的效力等
《解释》第1条、第2条和第3条整体性较强，通过确定有处分权人民法院的管辖以及多重查封的合并审理和判决的效力等规定，回应和解决实践中能否向轮候法院提出执行异议、执行异议之诉中的“查封前”是否限于本案的查封、保全阶段提出执行异议的标准以及执行异议之诉判决后相应执行措施如何处理等常见问题。
1. 执行异议之诉案件的管辖与未在期限内提出异议的处理
《解释》第1条规定：“案外人依照民事诉讼法第二百三十八条规定，在执行过程中就执行标的提出执行异议，由提出异议时负责执行该执行标的的人民法院审查处理；案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向作出执行异议裁定的执行法院提起执行异议之诉的，人民法院应予受理。案外人未在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定的期限内提出异议，人民法院裁定不予受理的，可以依法另行向申请执行人、被执行人等主张权利。”其中第1款规定的基本含义：一是确定由提出异议时负责执行的法院享有管辖权。执行异议之诉主要目的是以判决宣示不得对特定标的为强制执行，即排除执行处分，故确定以实际实施强制执行行为的执行法院为管辖法院最为适当，且针对特定查封财产，即使存在轮候查封，享有处分权的执行法院亦具有唯一性，使案件管辖具有确定性。由负责执行处分的执行法院管辖执行异议之诉，便于贯彻落实本解释第6条、第7条、第10条等涉审执协调条款。需要特别指出的是，目前执行处分权流转规则较为复杂，当事人可以根据人民法院查封、拍卖公告等情况提出执行异议，受诉人民法院发现其对执行标的没有执行处分权的，应及时依法移送享有处分权的人民法院，并告知当事人，不得相互推诿而增加当事人诉累。首封法院和优先债权执行法院等就处置权发生争议尚未解决的，应由首封法院受理案外人执行异议和执行异议之诉。二是在执行案件“上交下”时的管辖问题。本条与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正，以下简称《执行异议和复议规定》）第4条应协调适用。第4条涵盖对《民事诉讼法》（2023年修正）第236条和第238条规定的针对执行行为和针对执行标的的执行异议，而本条适用条件特定为案外人依据《民事诉讼法》第238条规定就“执行标的”提出执行异议，故本条属于特别规定和新规定，案外人就执行标的主张实体权益的，依照本条处理。《执行异议和复议规定》第4条规定，受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理案外人执行异议。本条征求意见过程中，有法官提出，“《执行异议和复议规定》第4条对管辖作出特殊规定，主要是考虑执行异议复议程序需对执行行为是否合法作出判断，由下级法院审查认定上级法院的执行行为，显然不妥，故变更后的执行法院是原执行法院的下级法院的，仍由原执行法院管辖。但案外人异议之诉并不涉及对执行行为对错的判断，而是对案外人实体权利作出认定，故可统一由变更后的人民法院管辖”。上述意见抓住了实体异议的本质，且执行异议之诉案件往往涉众并涉及对执行标的的调查，必要时还要采取入户调查等方式对执行异议事由的真伪进行查明。为推动矛盾纠纷重心下移，做深做实实质解纷工作，综合考虑，执行案件上交下，针对实体争议，现负责处分的执行法院享有管辖权。三是保全异议的管辖问题。就此，《保全规定》第27条规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”根据该条规定，案外人似可以向作出保全裁定的法院，也可以向实施保全裁定的法院提出执行异议。本条“由提出异议时负责执行该执行标的的人民法院审查处理”中的“负责执行”可以涵盖“实施保全”的意思，故根据本条的规定，保全阶段的执行异议应由实施保全裁定的法院管辖。四是管辖恒定和诉讼效率问题。根据本条“向作出执行异议裁定的执行法院提起执行异议之诉”的规定，原则上执行异议之诉的管辖与执行异议审查的管辖保持一致。本条通过规范立案管辖，为实现立审执协调打下基础。
本条第2款规定案外人未在《执行异议和复议规定》第6条规定的期限提出异议，可以依法另行主张权利。案外人超期后起诉主张索赔，目前实践中立案后多以超过异议期为由驳回起诉。是否一旦超过异议期限，案外人财产即使被错误执行就再也没有救济途径了呢？案外人虽不能按照异议程序进行救济，但可以另行对申请执行人或者被执行人提起不当得利之诉，请求返还执行变价款或者请求返还执行标的。所谓“依法另行主张权利”，一是区分案外人享有物权还是债权，分别考虑诉讼时效；二是享有权益的案外人可以请求申请执行人等返还原物、变价款不当得利返还，《执行程序解释》第15条规定：“申请执行人提供担保请求继续执行有错误，给对方造成损失的，应当予以赔偿”，如申请执行人申请继续执行有过错，案外人可以依法请求其承担损害赔偿责任。比较法方面，有的地方规定强制执行程序终结后的救济，对拍卖不动产或动产享有所有权的第三人仍可提起回复所有权之诉，法院判令返还时，拍卖认定为无效，原发管业证书失效，法院可令撤销，买受人善意取得的除外；债权人因故意或过失就第三人所有财产查封拍卖，第三人得请求债权人损害赔偿，拍卖价金已经分配的，亦得向债务人或受分配债权人请求返还不当得利。可见，受理期限和执行终结救济问题实质上存在关联，受理期限缩短意味着执行终结救济提前。案外人对原查封财产享有合法权益，尤其是享有不动产物权的，其权益不因未及时提起执行异议之诉而全部灭失，具体来说，案外人可以依法提起物权确认之诉、不当得利或损害赔偿之诉等寻求救济。如，原查封财产由当事人受让且执行程序终结，或者执行款被多个申请执行人分配受偿的，可以参照本解释第2条（合并起诉）、第6条（请求返还财产或价款等）等规定精神维护自身权益。
2. 多重查封情形下执行异议之诉的起诉及主要解决问题
《解释》第2条规定：“金钱债权纠纷的财产保全、执行中，执行标的存在轮候查封、扣押、冻结的，案外人提起执行异议之诉，以首先查封、享有担保物权等优先受偿权的申请保全人、申请执行人为被告，以其他已知的轮候查封的申请保全人、申请执行人为第三人。”本条规定了金钱债权纠纷的财产保全、执行中，执行标的存在轮候查封、扣押、冻结时，案外人可以针对已知申请执行人、申请保全人为被告或者第三人合并提起执行异议之诉，主要是为了解决司法实践中诉累严重、判决矛盾、程序空转甚至虚假诉讼等问题。查封措施解除的，登记在先的轮候查封自动生效。这导致多重查封情形下案外人获得胜诉执行异议之诉判决只能解除本案的查封，案外人还要按照查封顺序依次向各个查封法院提出执行异议，逐一排除在后执行债权的强制执行。本条主要考虑和解决的争议问题：一是为保障当事人充分对抗，人民法院高效审理，案外人主张排除多重执行，必须足以排除首先查封的债权和优先债权的强制执行，且执行竞合时执行标的的处分一般由首封法院或者优先债权执行法院负责。执行异议之诉的根本任务就是判断案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，而根据执行异议之诉审判规则，查封时间和执行债权是否为优先债权对于证成案外人是否享有排除强制执行的民事权益至关重要。首先查封和优先债权执行中的申请执行人属于本案查封的债权人，是必须参加诉讼的当事人。需要特别说明的是，执行异议之诉审理期间，如果原首封已经因为到期未续封等原因失效，当前有效查封成为首封，执行异议之诉应以有效查封时间为准，审查案外人权益取得是否符合本解释第11条、第12条、第14条、第15条、第17条、第18条、第19条、第20条规定的“查封前”的条件。二是根据民事执行竞合所遵循的有限优先原则和有限平等原则，针对同一查封财产，如果案外人排除执行的诉请未获支持，执行标的被执行变价后，依据有关执行分配规则，轮候查封的债权人在执行程序中可能劣后受偿或者平等受偿，故轮候查封债权人对案外人关于排除强制执行的诉讼请求，有执行法上的利害关系，可以列为第三人参加诉讼。根据本条规定，关于轮候查封的债权人参加诉讼的方式，原告（案外人）可以申请追加，此外，第三人主动要求参加诉讼，以及人民法院依职权追加，均为法律所准许。需要说明的是，如果案外人的权益能够对抗首封债权和优先债权的执行，对于其他轮候查封的普通金钱债权，当然可以排除执行。由此，对于轮候查封的普通金钱债权人，一审未参加诉讼或者执行异议之诉判决生效后新出现的普通金钱债权人，不影响执行异议之诉的审理进程和判决结果，但其确有证据证明执行异议之诉案件存在虚假诉讼情形的除外。三是对于新出现并已申请保全或执行的优先债权人，如果执行异议之诉尚未终审，应当依照《民事诉讼法解释》（2022年修正）第325条的规定予以处理。执行异议之诉已经终审，案外人败诉的，优先债权人可以依据《民事诉讼法解释》第506条的规定，直接申请参与分配等；案外人胜诉的，执行异议之诉生效判决认定案外人系商品房消费者等享有足以排除优先债权执行的民事权益的，不影响判决结果，优先债权人确有证据证明执行异议之诉案件存在虚假诉讼的情形的除外。四是根据有关执行规定，执行竞合后由首封法院或者优先债权执行法院负责查封财产处分，执行标的的查控、处分、分配可以归集到执行部门统一处理，则对于能否排除强制执行的问题，审判庭通过诉讼程序合并审理、实体审查的方式也可以一次性解决。本条的贯彻落实必须依靠立案部门、执行部门与审判部门高度配合协作。五是案外人在保全阶段提出执行异议的，在《保全规定》第27条的基础上，本条进一步作出了明确：案外人针对保全查封和终局执行的查封，提起执行异议之诉的标准均以《民事诉讼法》第238条规定的“与原判决、裁定无关”为准。第27条规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人基于实体权利提出异议的，可以提起执行异议之诉。审判实践中，第27条被误读为只要案外人针对的诉讼标的系争议的财产，就不能提起执行异议之诉，导致商品房消费者在借款担保纠纷（商品房涉抵押权）、建设施工合同纠纷（商品房涉建设工程价款优先受偿权）等案件的保全阶段所提起执行异议之诉被裁定驳回起诉，而商品房消费者与抵押借款纠纷、建设施工合同纠纷的诉讼标的（权利义务关系）并无法律上的关联，商品房消费者等异议事由与抵押借款、施工合同纠纷具有无关性，不能参加到上述案件之中，故本条规定，金钱债权纠纷的财产保全中，案外人以享有担保物权等优先受偿权的申请保全人为被告，可以提起执行异议之诉。立案后，参照本解释第8条的规定处理。关于起诉后的判决，《解释》第3条执行异议之诉判决对查封效力的规定与本条相互配套适用，彰显体系效能。
3. 执行异议之诉判决对查封的效力
《解释》第3条规定：“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院判决不得执行该执行标的的，同时判决解除执行措施并写明相关查封、扣押、冻结裁定书案号。案外人可以持生效判决请求相关执行法院解除执行措施。”本条接续本解释第2条的规定，审判实践中，第2条保障已知的多个金钱债权人参加诉讼，但并不需要将案外人权益与所有执行债权进行对比评判，重点审理内容只是对案外人权益是否足以排除本解释第2条规定的首封债权和优先债权的执行，人民法院经审理认为案外人权益不足以排除首封债权或者查封在先的优先债权任何之一的执行的，应当判决驳回其诉讼请求；案外人可以排除首封债权和查封在先的优先债权的执行的，应当判决不得执行该执行标的，并解除所有查封措施。当前，《民事诉讼法解释》第312条第1款规定：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”查扣冻裁定并不能因执行异议之诉判决不得执行而自动失效。《查扣冻规定》第28条第1款第一项规定：“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的……”即按现行法，判决后案外人仍要去执行机构申请解封，执行机构依据上述第28条规定出具解封裁定之后才能向登记机构发协执通知注销查封登记等。根据相关统计，从案外人取得胜诉判决到执行机构出具解封裁定的时间长达60余天。而根据本条规定，同时判决解除执行措施并写明查扣冻裁定的案号，案外人可以持判决直接要求办理解除执行措施，实现审判执行高度协调，保障真实权利人尽快从执行查封中解脱。需要特别说明的是，如执行裁定查封、扣押、冻结多项财产的，执行异议之诉判决仅涉及解除本案争议财产的执行措施，执行裁定对于其他财产的查控依然有效。
（二）案外人同时提出确权、给付等诉讼请求的处理
《解释》第4条、第5条属于同类规范，主要解决案外人在请求排除强制执行的同时，对执行标的提出确权、给付等请求时应当如何处理的问题。
1. 案外人同时提出确权诉讼请求的处理及确权的理解
《解释》第4条规定：“案外人提起执行异议之诉并依照《民法典》第二百三十四条等规定就执行标的的归属提出确权请求的，以被执行人为被告。”确认案外人对执行标的是否享有所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，系执行异议之诉判决的前提条件，故《民事诉讼法解释》第310条规定，案外人提起执行异议之诉的同时，可以请求确权。根据审判实践，执行异议之诉大致分为基于权属的执行异议之诉和基于交易的执行异议之诉两种，其中，交易类执行异议之诉居多。实践中，案外人为排除强制执行，混淆办理过户的给付请求为确认所有权的请求，且所提确权请求多为请求确认债权真实存在、合法有效（如商品房消费者、被征收人），并非传统意义上的确认之诉，在执行异议之诉判决主文中是否体现认识不一。在交易类执行异议之诉中，债权的真实性、合法性问题将在排除执行诉请之中进行审理并判断，作为确认案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益的首要判断依据。债的功能是给付，案外人完全可以同时提起给付之诉获得救济，在执行衍生诉讼中仅请求确认债权真实、有效，缺乏诉的利益，故本条规定合并审理的确认之诉中仅对绝对权的确权请求予以处理，即根据《民法典》第234条等规定主张物权归属等的确认。
2. 案外人同时提出给付诉讼请求的处理及难点问题
《解释》第5条规定：“案外人提起执行异议之诉并以被执行人等为被告提出返还原物、返还价款或者交付标的物、办理转移登记手续等给付请求的，人民法院可以合并审理，法律另有规定不宜合并审理的，应当分别立案。”《九民会纪要》第119条规定，案外人既提出确权、给付请求，又提出排除执行请求的，人民法院对该请求是否支持、是否排除执行，均应当在具体判项中予以明确。案外人就执行标的提起的执行异议之诉与其就执行标的提起的给付之诉一般应当合并审理。鉴于案外人对执行标的享有的民事权益可能尚未达到《解释》第4条确认权属的程度，如《解释》第14条、第15条规定的房屋买卖或房屋抵债交易尚未履行完毕的情形，合并审理有利于实现案外人普遍要求取得房屋的司法期待，亦有利于实质化解矛盾纠纷。审判实践中的难点在于给付请求中的以物抵债，类型上大致有让与担保、新债清偿（旧债不消灭）和债之更新（旧债消灭合同性质变更）三种类型，让与担保已规定在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号，以下简称《担保制度解释》）之中，新债清偿规定在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13号，以下简称《合同编通则解释》）中，而借贷、供货欠款、工程款债权等以房抵债后，往往体现在执行异议之诉中，《解释》第15条、第17条等实体法条款对此予以规定。一方面，此类纠纷涉及旧债的认定和合同性质的变更，事实认定较为复杂，甚至涉及工程造价鉴定；另一方面，以物抵债中存在倒签造假现象，真实性、合法性难以判断。鉴于抵债关系较为复杂，涉及旧债新债衔接变更问题，既要防止虚构债权债务关系对抗执行，又需要保障真实权利。针对案外人就抵债关系同时提出的给付请求，应当着重审查抵债关系的真实性，合并审理可以让申请执行人与案外人形成实质对抗，查明抵债事实后对执行异议之诉下结论才更稳妥。
关于“法律另有规定不宜合并审理的，应当分别立案”在适用中应当注意以下四点：一是根据《民事诉讼法解释》第326条等规定，案外人在二审程序中才提出给付请求且调解不成的，不属于可以合并成一案审理的情形。二是是否需要考虑专属管辖、级别管辖的问题。从法理上讲，执行异议之诉中提出的确权、给付请求均属于对执行标的的请求，《民事诉讼法解释》第310条规定，案外人提起执行异议之诉的同时，可以请求确权，并未考虑合并确权之诉是否符合专属管辖、级别管辖的问题，依此，执行异议之诉可以合并审理关于强制执行标的物的诉讼，主要大陆法系国家均如此。从减轻当事人诉累的角度，案外人提起执行异议之诉排除执行后，一般不需要另行向其他人民法院提起给付之诉完成过户，但法律另有规定不宜合并审理的除外。三是申请执行人异议之诉参照本解释处理，但申请执行人异议之诉中，案外人提出给付请求的，应当分别立案。四是即使分别立案，执行异议之诉和给付之诉亦应协调处理，不能形成矛盾判决。
（三）执行异议之诉与执行、再审、破产等程序的衔接
《解释》第6条至第10条均为程序协调类规范，主要解决执行异议之诉如何与执行实施、审判监督、破产等程序衔接的问题，包括执行异议之诉审理中继续执行问题，执行终结、执行依据再审、被执行人破产后执行异议之诉如何处理，执行异议之诉判决错误时如何处理等。
1. 继续执行申请的审查处理及执行标的被处分时的审执协调
《解释》第6条规定：“案外人执行异议之诉案件审理期间，申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，由负责审理执行异议之诉的人民法院裁定是否准许。执行法院依法继续执行的，案外人执行异议之诉案件按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，执行标的由申请执行人通过拍卖、抵债等执行程序受让的，判决不得执行该执行标的，并撤销相关拍卖或者抵债裁定；已向申请执行人交付的，同时判决申请执行人返还，拒绝返还的，强制执行；（三）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，执行标的已由他人通过拍卖、变卖等执行程序合法取得的，判决不得执行该执行标的变价款，执行法院向案外人发放变价款；已向申请执行人发放变价款或者已向被执行人退还剩余变价款的，同时判决申请执行人、被执行人返还，拒绝返还的，强制执行；执行法院向案外人释明执行标的已由他人合法取得而案外人拒绝受领变价款的，应当将变价款予以提存，并告知案外人自提存之日起五年内可以随时领取。在前款第二项、第三项规定情形下，案外人认为申请执行人请求继续执行错误，给其造成损失的，可以依法另行向申请执行人、执行担保人等主张权利。”本条主要规定了执行异议之诉审理期间申请执行人请求继续执行的审查处理，以及人民法院依法对执行标的进行处分后执行异议之诉如何处理的问题。本条是落实审执分离与协调关系最为重要的条款之一，关乎各方切身利益以及实现程序、实体正当性的统一。执行异议之诉审理期间，是否停止执行，申请执行人依据《民事诉讼法解释》第313条的规定，请求人民法院继续执行并提供担保，人民法院是否准许，其判断标准是什么，由执行部门还是由审判部门决定等问题，长期以来困扰实践。有观点认为，一审判决支持债务人、案外人主张的，应当停止相应的处分措施。也有观点认为，申请执行人提供担保请求继续执行的，可以继续执行，但是继续执行可能对案外人权益造成不可逆重大损害的除外。对此，还有意见认为，既然申请执行人已经提供担保，继续执行不妨碍案外人权益保障，人民法院应当一律准许继续执行。实践中，申请执行人为继续执行提供的担保，一般仅为相关保险公司的保函，如案外人权益确遭到错误终局执行的损害，案外人还需要另行确定损失数额，担保责任才能落实。为降低错误执行侵害案外人合法权利的风险和对审判的干扰，人民法院应当对是否执行及时作出判断。执行异议之诉审理期间，能否继续执行主要取决于案外人是否可能享有排除强制执行的民事权益这一实体判断标准。当然，特殊情况下，市场条件较为有利或者执行标的因客观情况已不能保存，继续执行并不妨碍各方利益保护，故本条规定，是否继续执行由负责审理执行异议之诉的人民法院裁定，但这并不妨碍审判部门、执行部门在工作配合层面就继续执行的问题相互沟通。需要特别指出的是，当前被执行人规避执行转移财产，或将责任财产由他人代持隐瞒财产的情况较多，执行法院根据债权人提供财产线索或者依职权调查财产的情况，对未登记在被执行人名下的财产进行查控，此为执行异议之诉形成的重要原因之一。在此类案件中，一方面，财产外观显示为案外人所有，继续执行风险较大，执行异议之诉审理期间原则上应中止执行；另一方面，查封财产确系被执行人为对抗执行转移到案外人名下，二者串通利用执行异议之诉妨碍执行的，则应依照本解释第21条的规定依法处理。
执行异议之诉审理期间，执行法院依法继续执行导致执行标的发生物权变动，或因二审判决错误认定案外人不享有排除执行的权益，执行法院在执行异议之诉判决生效后将执行标的执行终结，程序合法但实体上不正当。在此情况下，国家赔偿（程序违法事后监督）、执行监督（程序违法事中监督）均不适宜处理，本条提出了执行异议之诉和执行实施的审执协调处理方案。根据《民事诉讼法解释》第310条、第311条规定的要求，人民法院首先应当对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益予以认定。本条第1款第二项、第三项规定，案外人享有排除执行权益的，在不涉及善意第三人的情况下，判决撤销相关执行裁定，让执行标的权利状态恢复原状，最大限度降低各方诉讼成本；争议财产被他人合法取得的，让申请执行人和案外人的争议集中在变价款返还问题上，体现审执分离、审执协调的精神，简化程序，降低“案—件比”，实质性化解矛盾。《最高人民法院关于正确处理轮候查封效力相关问题的通知》（法〔2022〕107号）规定查封效力及于变价款，则案外人对抗执行效力亦应可以排除变价款的分配。对此，执行法理论也认为，执行标的物经拍卖终结而未将其卖得价金交付债权人时，对于该执行标的物之强制执行程序，不得谓已终结，第三人（案外人）仍得提起异议之诉，得请求交付卖得价金，不得请求撤销拍卖程序。于诉讼系属中执行程序终结，第三人可变更请求债权人为损害赔偿或返还不当得利。对于本条第1款第三项规定的变价款已发放之后的处置问题，有观点认为，变价款发放后，应当向案外人释明变更诉讼请求为不当得利或损害赔偿“转案处理”，考虑到：一是如案外人对执行标的有排除执行权益，应当在查控、变价和分配等各执行环节均可阻却，判决排除变价款的执行仍属于判决不得执行的含义之内，不属于“判非所请”，案外人要求变价款返还也必然胜诉，执行带来的问题可以通过执行解决；二是执行完毕往往在执行异议之诉二审或者再审阶段，当事人在此阶段增加或变更诉讼请求的，为保护当事人审级利益，调解不成需要发回重审，将导致诉讼进程大大拖延。因此，第1款第三项规定判决不得执行变价款并直接向案外人发放变价款。变价款已经发放给申请执行人或者被执行人，且受领人拒绝返还的，可通过强制执行追回或者从申请执行人其他执行款中划拨给案外人，不必要求案外人另行提起不当得利返还之诉或侵权损害赔偿之诉。从实质解纷、定分止争角度而言，应当尽量一揽子尽快解决问题，对于程序合法但缺乏实体法依据的不当执行行为，执行法院也应当尽可能及时消除给案外人造成的影响，不能放任案外人权益损害救济严重滞后，甚至强迫案外人承担另诉程序诉累及另案执行不能的风险。
对于执行标的物已被他人善意取得，有权利的案外人坚持请求排除对执行标的物执行，拒绝受领变价款应如何处理的问题，《解释》制定过程中，曾提出裁驳本诉、释明另诉处理的方案。有学者提出：“虽然案外人没有听从人民法院的释明及时变更诉请（另诉），但案外人既然异议理由成立，这个变价款也不能再继续移交给申请执行人。否则还是错案。”经研究吸收上述意见，参照《最高人民法院关于执行款物管理工作的规定》（法发〔2017〕6号）第16条及《民法典》第574条的规定，案外人可以随时领取提存变价款，五年内不领取的，依法扣除提存费用后归国家所有。因此，本条规定该由公法程序造成的影响先由公法程序直接挽回，然后以私法程序为补充。即首先通过判决和强制执行从申请执行人和被执行人处帮助案外人追回执行标的或变价款，以体现司法担当和审执协同，其他未能挽回的损失案外人有权依法另行主张。
2. 执行终结时执行异议之诉的处理及规则适用
《解释》第7条规定：“案外人执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，执行案件已经结案，执行法院未对执行标的进行处分且执行措施已经解除的，人民法院应当裁定终结诉讼或者终结审查。原由执行法院作出的执行异议裁定失效。案外人根据本解释第四条、第五条提出的确权、给付请求，人民法院可以继续审理或者审查。”本条规定了执行程序终结而执行标的未被处分时的执行异议之诉处理问题。申请执行人的执行债权通过其他途径得到满足，据以执行的法律文书经过再审程序被撤销，或申请执行人撤销执行申请等，诉争执行标的已无须执行，且该执行标的之上的执行措施已经解除，执行标的的占有、使用、收益等权能恢复原状，此时，案外人的权益完全不受影响，执行异议之诉也丧失了诉的基础和意义，一审审理期间可以终结诉讼，二审或者再审期间，可以裁定撤销原审裁判、终结诉讼；再审审查期间，应当裁定终结审查。被执行人被人民法院依据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）第107条第1款宣告破产、以及第78条规定裁定终止重整程序并宣告破产和第99条规定裁定终止和解程序并宣告破产，人民法院裁定终结执行，确实没有必要在破产清算程序中运用具体执行措施的，也存在适用本条规定的余地。对于案外人提起执行异议之诉时提出的确权或给付请求，如仍具有诉的利益，可以继续审理或审查。
3. 执行依据进入再审后执行异议之诉是否继续审理及主要理由
《解释》第8条规定：“执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，人民法院对作为执行依据的原判决、裁定等依法决定再审，执行标的系原判决、裁定等所涉争议标的以外的财产，或者案外人可能享有足以排除担保物权等优先受偿权的强制执行的民事权益的，执行异议之诉案件可以继续审理或者审查，不能认定案外人享有足以排除强制执行的民事权益的，执行异议之诉案件应当中止审理或者审查。”本条规定了执行依据再审时执行异议之诉是否继续审理的问题。作为执行依据的法律文书进入再审之后，审结时间和再审结果难以预测，如执行异议之诉一律中止审理，案外人就必须忍受其财产长期被查封、扣押、冻结。根据《民事诉讼法》第238条的规定，执行异议与原判决、裁定具有无关性是受理执行异议之诉的先决条件，执行异议之诉与原判决、裁定、调解书的再审不属于《民事诉讼法》第153条规定的本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的典型情形。执行异议之诉和执行依据的再审审理具有一定的独立性，执行依据进入再审，执行异议之诉并不必然中止审理和审查，尤其是再审审查阶段，原则上不应当中止审理。本条起草中曾规定原判决、裁定进入再审，执行异议之诉中止审理。征求意见过程中，有专家指出一律中止审理不符合执行异议之诉的特征，也并无必要，经研究，该意见予以采纳。但因实践中情况较为复杂，既要维护合法权益，又要协调两个诉讼进程，同时还要考虑再审不同的结果和案外人是否享有排除执行权益情形的排列组合。对于本条适用，具体来说：（1）如执行标的系原判决、裁定争议标的以外的财产，因金钱债权诉讼查封了被执行人房屋，而案外人以其为买受人为由提出执行异议，此类情况下，无论法律文书再审维持或改判，基于案外人异议请求与原判决、裁定、调解书具有完全的无关性，符合本解释相关规定的均可排除执行，因此，不影响异议之诉继续审理并作出判决，这样有利于尽快让执行标的恢复权能状态，促进物之利用。（2）如原判决、裁定、调解书系担保物权等优先权的执行依据，原判决、裁定、调解书进入再审，再审处理结果的不同可能影响执行异议之诉的法律适用，应当中止审理。但是，案外人可能享有足以排除强制执行的民事权益的，如其符合本解释第11条（商品房消费者）、第12条（商品房消费者价款返还）、第13条（价款交付执行的买受人）、第17条（建工优先权折价抵房）、第18条（被征收人）、第19条（预告登记权利人）、第20条（买卖、抵押不破租赁的承租人）规定的条件，或者法律、司法解释另有规定的，执行异议之诉亦无须中止审理，依法判决支持案外人排除执行即可。（3）继续审理过程中，不能认定案外人享有足以排除强制执行的民事权益的，依照本条规定应当中止审理等待再审案件结案。再审案件结案后，大致区分两种情况分别处理：一是作为执行依据的法律文书经再审被撤销，查、扣、冻措施解除，应当适用本解释第7条的规定予以处理；二是再审判决维持或者改判（包括减少或者增加金钱债权数额，否定或支持债权人享有担保物权等优先受偿权），再审判决仍可作为执行依据的，执行异议之诉应以再审判决确定的执行债权重新判断案外人是否享有排除执行的权益，之后依照本解释有关实体条款和《民事诉讼法解释》第310条、第311条等规定处理。
4. 被执行人破产时执行异议之诉是否继续审理及主要理由
《解释》第9条规定：“执行异议之诉案件审理或者再审申请审查期间，人民法院裁定受理被执行人破产案件的，执行异议之诉案件应当中止审理或者审查，管理人接管债务人财产后，执行异议之诉案件可以继续审理或者审查。”本条规定了被执行人破产时执行异议之诉是否继续审理的问题。《破产法》第20条规定：“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。”执行异议之诉虽直观表现为案外人与申请执行人之间的财产利益冲突，但其是以保护案外人合法民事权益为切入点，通过审判程序确定争议标的应否属于被执行人责任财产，并由此确定执行标的应否被强制执行，进而影响申请执行人债权实现。据此本条规定，被执行人破产后执行异议之诉应当中止，管理人接管债务人财产后执行异议之诉可以继续进行。《破产法》第19条规定：“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。”该规定是为了协调执行个别清偿程序与破产整体清偿程序的关系，但执行程序中止并不必然导致案外人诉的利益消失，并非影响执行异议之诉继续审理的事由。根据《破产法》第12条第2款的规定，人民法院受理破产申请后至宣告破产前还有可能裁定驳回破产申请，此时，执行程序还有恢复的可能。
执行异议之诉继续审理形成的判决与破产程序如何衔接？执行异议之诉大致分为基于交易和基于权属两类，案外人依据本解释第11条（商品房消费者）、第14条（一般不动产买受人）等规定在基于交易类的执行异议之诉中获得支持的，可与破产程序进行衔接。具体的衔接方式应为限制破产管理人的解除权。以法答网精品问答关于“非商品房消费者在破产程序中可否主张向其交付房屋或办理产权登记”的答复意见为例，该答复认为：“如果房地产企业已经将房屋交付购房人实际占有，虽然还未办理产权登记，但基于对合法占有这一客观事实的尊重，可对管理人的前述解除权予以限制，并对购房人要求继续办理产权登记的请求予以支持，从而维护购房人的合理期待利益……”可见，对债务人在破产前出卖房屋，买受人符合本解释第14条等规定，在执行异议之诉中获得支持排除执行的情形，执行异议之诉判决可以通过限制破产管理人依据《破产法》第18条第1款享有的合同解除选择权等方式与破产程序进行衔接，买受人有通过继续履行合同取得房屋产权登记的权利。对于权属类执行异议之诉，执行异议之诉生效判决确认案外人对查封财产享有所有权的，可以依照《破产法》第38条的规定行使取回权。
5. 执行异议之诉判决错误支持排除强制执行时的审执协调
《解释》第10条规定：“案外人执行异议之诉案件经审判监督程序发现支持案外人排除强制执行确有错误，人民法院认定案外人不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回案外人诉讼请求的，原相关执行法院按照原顺位恢复执行；执行标的已合法转让给他人，人民法院裁定撤销原判决、终结诉讼的，申请执行人可以依法另行向被执行人、案外人等主张权利。”本条规定了执行异议之诉判决错误时与执行程序的衔接问题。当前，因执行异议之诉案件申请再审率相对较高，再审改判亦不鲜见，此类问题增量较大。对当事人诉请的处理，执行标的在错误判决生效后再次流转后如何救济，目前裁判尺度不一。需要注意的是，因原生效判决支持案外人排除强制执行，异议指向的财产一般已解除查封，已不能再称之为执行标的。首先，根据《民事诉讼法解释》第310条、第311条规定的要求，人民法院应当对案外人不享有足以排除强制执行的民事权益予以认定。其次，如异议指向的财产尚未流失，仍由被执行人、案外人所有的，人民法院应当判决驳回案外人诉讼请求或者准许执行。为防止原执行法院重新采取执行措施延迟，或者因执行力度不同而导致“重新洗牌”，尽量降低对执行的干扰，最大限度维护申请执行人利益，原相关执行法院按照原顺位恢复执行。最后，如财产已流失，异议指向的财产已合法转让给他人的，该项财产已不具备恢复执行的实体法要件，因登记在他人名下或由他人合法占有，重新查封也不符合执行程序的规定，人民法院应当裁定撤销原判决，终结诉讼。由此造成的损失，申请执行人可依法根据过错另行向被执行人、案外人等主张权利。但是，如果执行异议之诉判决错误是案外人与被执行人虚假诉讼造成的，且被执行人、案外人在获得错误胜诉判决后与他人恶意串通转移原执行标的的，则不属于“执行标的已合法转让给他人”，人民法院依据《解释》第21条规定予以处理并可以对执行标的恢复执行。
（四）商品房消费者权益排除强制执行问题
《解释》第11条、第12条主要解决商品房消费者对相关不动产或购房款提起执行异议之诉的审理问题。
1. 商品房消费者排除强制执行的条件、规则适用及办理登记手续
《解释》第11条规定：“人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。”本条规定了新建商品房消费者排除金钱债权执行的条件。本条基本内容包括：一是明确案外人系“商品房的消费者”为本条的适用前提。本条第1款第三项规定“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”，将《执行异议和复议规定》第29条第二项规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”扩大到家庭居住生活需要的改善性房屋，且不限于“居住”。“家庭”一般是指夫妻和未成年子女，事实上还包括共同居住的近亲属，以家庭为单位考察房屋的持有状况更符合社会生活实际。“居住生活需要”不再限于家庭唯一住房，涵盖改善性住房和自用车位等。二是明确商品房消费者可以对抗一般金钱债权、抵押权、建设工程价款优先受偿权。需要特别说明的是，一方面，本条以生存权特别保护为定位，对其排除优先受偿权的强制执行效力予以明确；另一方面，本解释并不能完全涵盖实践中复杂的社会生活场景，本条针对“新建商品房”销售或与之类似的房屋销售与不动产登记存在脱节的情况，购买所在单位团购、联建住房的职工以及政策保障性住房购买人等均有生存权保护的必要，特殊情况下被执行人并不必然是房地产开发企业，均可以参照适用本条。三是本条严格了付款条件。强调在付款问题上，应当与一般不动产买受人对抗执行要件相一致，并将付款条款提前到第二项。起草过程中，有意见提出，查封状态下购房人无法办理按揭，一概要求消费者在一审法庭辩论前支付全款较为困难。《商品房消费者权利保护批复》施行过程中，地方法院也在法答网上提出了付款难的问题。起草中曾提出方案二：拟沿袭原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号，以下简称《建工优先权批复》）、《执行异议和复议规定》第29条规定的且实践中长期掌握的大部分房款排除执行标准，综合《商品房消费者权利保护批复》交付全款后保障房屋交付请求权的精神，以交付大部分房款为排除执行标准，以交付全款为办证标准，依据《民事诉讼法解释》第499条到期债权执行制度，最大限度推动合同继续履行，切实保障消费者权益，又不影响消费者解封后通过合理延期分期付款、办理抵押按揭等方式将剩余价款交付执行，以实现各方利益的平衡。经研究认为，商品房消费者享有排除优先债权执行的权益，还是应当严格付款条件，排除执行和办理过户条件保持一致对案外人权益保护也更及时，商品房消费者一审期间同意且有能力将剩余价款交付执行的，可以由各方当事人和人民法院协调开庭时间，以解决满足本条规定的一审法庭辩论终结前交付剩余价款的条件问题。四是商品房消费者交付请求权获支持后，对于《民法典》施行前未经抵押权人同意、《民法典》实施后约定限制或禁止转让抵押物并登记的，能否支持带押过户等问题有一定争议。《解释》起草过程中，行政职能部门反映，“保交楼”以后，各地去地方登记部门要求办理过户的群众较多。自然资源部近年来连续就群众“办证难”问题制发文件，会同最高人民法院、住房和城乡建设部等积极推动办证，保护产权，累计化解1920多万套“办证难”房屋，惠及4300多万人民群众。经研究，为保障群众合法权益，以《民法典》第406条为依据，本条第2款规定支持《解释》第11条规定的商品房消费者、第17条规定的支持以房折抵工程款承包人、第18条规定的支持被征收人就相关房屋办理过户登记。本条第2款与《解释》第5条关于同时提出给付诉讼请求合并审理的规定相互呼应，贯彻减少诉累、实质解纷要求。五是案外人购买房地产开发企业已抵债给第三人的房产，可否认定案外人为商品房消费者。法答网最高人民法院答复：实践中情况较为复杂，主要区分情形审查以下几个条件：首先，审查案外人是否与房地产开发企业签订了商品房买卖合同，包括具备商品房买卖合同主要内容的认购书、预订书等，或者虽未签订商品房买卖合同但获得房地产开发企业的书面追认。其次，审查第一手法律关系的真实性，即第三人与房地产开发企业之间是否存在真实且与房价价值相当的债权，查封前抵债不导致被执行人责任财产重大不当减少，实践中房地产开发企业的实际控制人用房地产开发企业的房子抵顶自己或关联企业的债务，则不能认定第三人已支付了全部购房款。最后，应分析案外人购买案涉房产是否用于满足基本居住生活需要，是否满足本条的规定。
2. 不动产交付不能时购房人对购房款等主张排除强制执行的处理
《解释》第12条规定：“执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，人民法院应予支持。执行法院对被执行的房地产开发企业的建筑物及其占用范围内建设用地使用权实施强制执行，符合前条第一款第一项、第三项规定的商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，提起执行异议之诉，请求在建筑物及其建设用地使用权的变价款中排除相对应的强制执行并申请向其发放的，人民法院应予支持。”本条主要规定了向预售资金监管账户付款的买房人合同解除的价款返还保护以及商品房消费者因楼盘烂尾退款提起执行异议之诉的处理问题。1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第44条（现第45条）规定了商品房预售制度，并要求预售资金必须用于工程建设。为加强商品房预售管理，城市房地产管理部门由此建立了预售资金监管制度，以确保买房人交付的款项特定、专款专用。预售资金监管具有公共行政属性，对资金用途的限制即具有一定的控制、担保属性，要求资金必须用于有关工程建设系为了保障房屋建成及买房人取得房屋，非工程建设不得使用，以保证购房人交付的款项得以保全。长期以来，针对商品房消费者解除合同后的价款返还请求权，一般仅认为是普通金钱之债，不具有任何优先性，而一旦楼盘烂尾，开发者被强制执行或破产，在执行分配或破产受偿顺位排序时，消费者价款返还债权排在抵押权、建工优先权之后，受偿的可能性很小。2014年《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（〔2014〕执他字第23、24号）指出，基于《建工优先权批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《建工优先权批复》第2条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。该答复就购房人价款返还作了优先安排，实践中有地方法院参照执行，但该答复并不具有司法解释效力，实践中仍有争议，处理不一。本条第1款和第2款区分监管账户和商品房消费者分别作出具体规定，应当正确理解与适用。其一，购房人将款交付至预售资金监管账户后的返款请求。买房人与房地产开发企业的房屋买卖合同解除后，根据《民法典》第566条第1款的规定，享有恢复原状即要求房地产开发企业退还已交付购房款的权利。相关监管账户虽登记在房地产开发企业名下，但购房人交付的款项基于监管形成特定化，在资金被出于监管用途使用之前，购房人对其享有优先性权利，因而并不能简单基于“占有即所有”而认定为属于房地产开发企业的一般责任财产、购房人只能以普通金钱债权予以受偿，而应认定购房人对交付预售资金监管账户的购房款享有优先于其他金钱债权人的返还请求权。2022年《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号，以下简称《预售资金通知》）第2条第1款亦将“购房人因购房合同解除申请退还购房款”作为排除预售资金监管账户冻结的特定情形之一。楼盘烂尾多系资金链断裂所致，必然产生相应债务，导致预售资金监管账户被冻结。由此，本条第1款规定，买房人有权请求排除一般金钱债权执行中对相应购房款的强制执行并申请人民法院直接向其发放。第1款规定的案外人，包括但不限于商品房消费者，涵盖一般不动产买受人。其二，商品房消费者价款返还请求权。商品房消费者的价款返还请求权与房屋交付请求权在法益保护上具有同质性，均属于生存权益范畴，且用于购买满足居住生活需要房屋的购房款在买房目的落空后更具保护的紧迫性。基于《解释》第11条商品房消费者生存权益保护优先性相同的逻辑根基，其价款返还请求权应予以同等顺位特别保护。本条第2款在《商品房消费者权利保护批复》第3条规定的商品房消费者价款返还请求权优先顺位基础上，明确商品房消费者该价款返还请求权可及于建筑物及其建设用地使用权的变价款并优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他一般金钱债权。其三，对于商品房消费者而言，本条两款可以先后适用或者同时适用。如果商品房消费者将购房款交付到预售资金监管账户之中，其可以依据本条第1款请求购房款返还。如果预售资金监管账户余额不足以全额返还给众多已向预售监管账户付款的购房人，则可推定未获返还的价款已用于相关的工程建设而内化在建筑物之中，购房人权利应及于该建筑物。商品房消费者仍可以依据本条第2款请求在房屋和土地拍卖款中就预售资金监管账户中未获返还部分请求排除执行并要求向其发放。
需要说明的是，本条第2款设定的主要情形是“因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除”，凸显了楼盘烂尾时维护商品房消费者权益的正当性、紧迫性。本条第1款对合同解除的原因未作限定，当事人自愿解除、违约解除、法定解除等原则上均可适用。但考虑到预售资金的使用涉及工程整体进展，人民法院应突出尊重合同、鼓励交易导向，依法审慎处理房屋买卖合同解除事宜。
（五）普通购房人权益排除执行问题
《解释》第13条、第14条、第16条主要解决商品房消费者以外的普通购房人提起执行异议之诉的审理，以及何为“非因自身原因”等问题。
1. 购房人足以清偿相应债务时的排除强制执行的条件、范围及主要考虑
《解释》第13条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系不动产的买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，案外人与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且在一审法庭辩论终结前交付执行法院的价款足以代为清偿相应主债权的，人民法院应予支持。符合前款规定的案外人起诉请求抵押权人按套办理抵押权注销登记手续的，人民法院应予支持。人民法院按照本条第一款规定判决不得执行，申请执行人可以申请将案外人依本条第一款交付的价款替代被执行人清偿相应债务。人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的价款应予及时退还。”本条规定了购房人交付人民法院执行的购房款足以清偿相应主债权时的排除强制执行问题。基于购房人的购房款能够足额清偿申请执行人的相应债权，所涉房屋自无继续执行之必要，其上优先受偿权亦随主债权清偿而归于消灭，购房人对所购房屋的权益当然应予保护，其上权利负担亦应依法涤除。本条的法理依据是《民法典》第524条规定的代为清偿制度，购房人对履行该债务具有合法利益。适用中应注意：一是购房人系以取得房屋完全所有权为目的，根据执行法院要求向其交付购房款，是在执行程序中公法秩序下清偿，由执行法院将该款作为被执行人财产依法清偿申请执行人债权，与第三人单方自愿代债务人直接向债权人履行有别，故本条强调的是交付法院执行的价款足以代为清偿相应主债权。实践中，购房人将价款支付给开发商（抵押人），开发商将房屋销售价款交付给抵押权人并明确应涂销抵押权的已售房号，同样起到相应主债权消灭、抵押权应当按套注销的法律效果。二是购房人交付执行法院的购房款限于房屋自身市场价格，清偿的债权数额亦对应房屋的债权份额及其上权利负担份额，无须清偿申请执行人针对债务人的全部债权。三是足以清偿相应数额主债权的购房款交付执行法院即可满足排除执行条件，并需待人民法院确认能否排除执行后再作处置，能够排除执行的，赋予申请执行人主张以该款替代被执行人清偿的权利，如人民法院经审理认为不能排除执行的，交付执行的购房款应退还购房人。
需要说明的是，相较于《解释》第14条而言，本条对合同签订时间、是否占有房屋、未办证原因等未作限制，购房款交付执行时间也是在一审法庭辩论终结前，具有鼓励被执行人以市场价格出卖房屋以最大限度清偿相应债务的目的。秉持《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正，以下简称《拍卖变卖财产规定》）第28条第1款规定的“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外”的法理精神，拍卖物等值价款交付执行后，执行标的上金钱债权负担消灭。符合本条规定的情形赋予购房人排除优先债权及一般债权的强制执行，其根本原因在于最大限度实现了申请执行人债权，案外人通过主动风险防范的方式获得自身权益的维护，有利于房地产风险去存量。此外，预售资金未得到有效监管，是导致楼盘烂尾的重要原因之一。为贯彻落实中央保交楼、保交房政策，完善预售资金监管制度，引导购房人合理规避风险，案外人依照市场价格向监管账户交付全部价款，未被房地产开发企业挪用的，与本条类似同样具备清偿主债权的条件，原则上可以参照适用本条规定。同时，有观点认为，即使预售资金监管账户的款项被挪用，该风险亦不应由购房人承担。
2. 其他一般购房人排除强制执行的条件及“非因自身原因”的理解
《解释》第14条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）查封前，案外人已合法占有该不动产；（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。”本条参考《查冻扣规定》第17条、《执行异议和复议规定》第28条规定，在对抗的债权范围上延续《九民会纪要》第126条规定的精神，设置了一般不动产买受人排除普通金钱债权执行的条件。本条主要解决真实买房人已支付价款、合法占有房屋而仅因非自身原因未能办理所有权转移登记情形下的权益保护问题。因房屋产权类型、土地用途的多元化，转让、联建、委托代建、合作开发等交易形态复杂，产权界定不清、历史遗留问题众多，当前登记制度和风险防范制度仍不完善，房地产开发、销售的行政登记制度脱节，房屋实际交付与过户登记脱节等问题长期存在。“不动产物权登记生效”原则由原《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）于2007年确立，2015年《不动产登记暂行条例》及其实施细则出台后推动保障落实，时间较短。为解决实际权利和登记外观脱节的问题，自2009年以来，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）第1条第2款就规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为《物权法》第六章（现《民法典》第二编第六章）所称的业主，解决买受人对物业小区共有部分的事项共同决定和共同管理等问题，承认未过户买受人享有业主权利。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（法〔2016〕399号）第15条、第24条及《查扣冻规定》第15条均承认已合法占有房屋的买受人享有物权性或对抗执行的权利。不动产是实体经济的载体，属于重要生产、生活资料，相应购房费用亦属大额支出，多涉及民营中小微企业、个体工商户及农村承包经营户等市场主体的经营存续，保护其在买卖合同接近履行完毕状态下的合法权益，同样符合等价有偿的公平原则和人民群众的朴素正义观念，体现了保护财产权益、维护交易秩序的导向。要求查封前签订合同、支付相应价款及合法占有房屋，主要是证明购房人已尽到注意义务，出于真实购房目的而非配合被执行人对抗执行。本条第1款要求最迟在一审法庭辩论终结前交付全部房款，以体现平衡保护申请执行人债权。基于同样理由，第2款规定了不能排除强制执行时的交付执行价款的退还，与《解释》第11条、第13条保持规则一致。
《解释》第16条规定：“人民法院查封前，符合下列情形之一，可以认定为本解释第十四条、第十五条中的‘非因案外人自身原因’：（一）案外人与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；（二）案外人已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等；（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；（四）已办理买卖合同网签备案；（五）被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理；（六）其他非因案外人自身原因的情形。”统一规定非因自身原因未办理不动产所有权转移登记的情形，对《解释》第14条、第15条规定的该条件作进一步规范，体现了《解释》的系统性。相关情形可分为客观不能、已共同申请办理、已要求对方配合办理、未怠于配合办理、已网签备案等。总体而言，在期房预售领域，普遍存在办证难问题，除非有证据证明购房人怠于办理或者拒绝配合办理，否则不能仅因签订购房合同到查封时因客观原因未办理而推定购房人对未办理过户登记存在自身原因。《解释》第19条规定的办理预告登记亦属此免责事由，但鉴于办理预告登记属于可以独立排除强制执行情形，故在此未予列入。
关于一般不动产买受人能否对抗抵押权等优先债权执行的问题，是实践中争议最大的问题之一，也是当前司法尺度掌握不一的常见问题。对此，《九民会纪要》第125条说明，符合《执行异议和复议规定》第29条规定情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求。第126条认为，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。依此，本条对抗执行的范围限定为“一般金钱债权”。另外，实践中“先卖后抵”的情况较为常见，即房地产开发企业在资金链紧张的情况下，将已销售的房产又设定抵押进行融资，而相关金融机构或者小贷公司等，针对销售多年的楼盘，未作尽职调查，与开发商合意办理抵押登记即享有优先权。这种情况下，如在先买受人绝对不能对抗设定抵押时有过错的抵押权人，似显著不公。《民法典》第399条规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。同时，《中华人民共和国商业银行法》第36条规定：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”《贷款通则》第10条第1款规定：“除委托贷款以外，贷款人发放贷款，借款人应当提供担保。贷款人应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”第27条规定：“贷款调查：贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。”《中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知》第3条规定：“落实抵押物持续管理制度，强化对抵押物的动态监控。银行业金融机构应完善抵押物管理办法，针对各类抵押物的性质、特点等，合理设定不同抵押物的监控方式、内容和频率。对于房屋类抵押物，应按照双人实地原则，至少按季对其实物状态、价值变动、权属变化情况进行现场核查和持续跟踪。如遇特殊情况，应当进一步加大现场核查频率，并针对存在的风险漏洞，提出有效的控制措施。”《商业银行授信工作尽职指引》第16条规定：“商业银行对客户调查和客户资料的验证应以实地调查为主，间接调查为辅。必要时，可通过外部征信机构对客户资料的真实性进行核实。”针对开发商“先卖后抵”的不诚信行为，如房屋作为买受人办公、营业场所公开经营多年，债权人知道或应当知道债务人用于抵押的财产已经销售给他人，应当承担不能实现抵押权的风险。与此相对应，实践中还普遍存在经过抵押权人同意销售的“先抵后买”的情况，即抵押权人知道楼盘已办理预售许可证或者配合房地产开发企业办理预售许可，仍与抵押人签订了同意销售、监管销售款协议而未尽监管责任导致房款被房地产开发企业挪用，是否仍一概驳回购房人异议。对此，法答网精品问答认为：“关于购房人与抵押权人之间的关系，应当区分‘先押后买’和‘先买后押’两种不同情形。对于‘先押后买’的，通常先设立抵押的为开发贷款债权人，根据《民法典》第406条规定并结合房地产领域的实际情况，房地产企业获得抵押权人同意对外出售设定有开发贷抵押权的房屋，应将购房所得款项存入预售资金监管账户用于清偿抵押权人，抵押权人可就该账户内的款项行使优先受偿权，故在非商品房消费者有权继续要求办理产权登记取得房屋所有权的情况下，其主张的标的已非抵押权人优先受偿标的，不存在权利冲突问题。对于开发商未经抵押权人同意对外出售的情况，因开发商公开售房属其常规营业，可以类比《民法典》第404条的规定，如果案件审理中能够认定购房人有理由相信公开出售的房屋经过了建设主管部门批准和抵押权人的同意，基于善意购买并占有了房屋，可以认定其权利能够对抗抵押权人。对于‘先买后押’的，如果抵押权系经购房人同意后设立的，购房人的权利不得对抗抵押权人；如果抵押权设立未经购房人同意的，则应当在判断抵押权是否构成善意取得的基础上，确定购房人权利能否优先于在后设立的抵押权。”上述观点已经在审判实践中得到体现。人民法院可以在个案中综合考虑是否取得预售许可、购买和抵押的先后、区分抵押期间和抵押权实现阶段、是否同意销售、尽职调查情况、预售资金监管责任等因素，依据《民法典》第399条、第404条等法律规定精神处理。需要说明的是，在执行异议之诉中考虑各种因素而不能准许执行已销售抵押物，抵押权人针对未销售部分和置换的抵押财产，仍有权行使优先受偿权。
（六）涉以房抵债、折抵工程款排除强制执行问题
《解释》第15条、第17条主要解决涉以房抵债以及以房折抵工程款提起执行异议之诉的审理问题。
1. 涉以房抵债排除强制执行的条件及主要考虑
《解释》第15条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。”本条规定了以房抵债的债权人针对金钱债权执行提起的执行异议之诉的处理问题。以房抵债的债权人能否排除强制执行的问题曾有较大争议。实践中，因被执行人清偿能力不足，以房抵债大量存在，抵债内容包括但不限于抵顶建设工程价款、建材货款、借款、委托中介公司销售佣金等，用于抵顶的房屋包括尚未竣工验收的在建工程、已竣工验收但未办理首次登记的新建商品房、已办理首次登记的新建商品房、二手房等，情况极为复杂，连环抵债较为普遍，虚假诉讼、恶意串通也时有发生。以物抵债属于日常生活和经济交往中的常见现象，特别是在债务纠纷增多、债务人偿债能力较弱的情况下，债权人普遍接受以物抵债清偿债务。以房地产领域为例，房地产开发企业资金链断裂后欠债较多进而经常发生以物抵债现象，不仅房地产上下游行业存在以物抵债，通常作为债权人的银行业同样也需要维护以物抵债的效力。司法实践对以物抵债及其能否排除强制执行存在一个认识不断深化、逐渐予以接受的转变过程。《合同编通则解释》第27条将以物抵债以一种正常的交易安排进行规范。根据意思自治原则，经当事人合意可以对合同内容进行变更，合同内容变化，则合同性质随之变更，以物抵债协议履行后，可以按新债确定合同性质。
本条第1款第一项起草中曾表述为“案外人与被执行人存在真实的交易关系且债务履行期限已届满，人民法院查封前案外人与被执行人已签订合法有效的以不动产抵债协议，并明确约定原债务免除，或者协议签订后案外人未主张原债权且在诉讼中明示免除原债务”。考虑到《合同编通则解释》第27条第2款针对债务履行期届满后达成的以物抵债协议，规定“债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭”。本条对原债务是否消灭的问题已无须规定，如抵债财产最终不能取得，双方依据上述第27条另行解决争议。
2. 涉以不动产抵工程款排除强制执行的条件及主要考虑
《解释》第17条规定：“人民法院对登记在被执行的发包人名下的不动产实施强制执行，案外人以其与被执行人约定以不动产折抵工程债务为由，提起执行异议之诉，请求排除抵押权和一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）案外人依据《民法典》第八百零七条规定，在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的以不动产折价协议；（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。”本条对实践中常见的依据《民法典》第807条规定以不动产抵工程款提起执行异议之诉的处理进行了规定。建设工程领域，因房地产开发企业现金流不足，房地产开发商与享有建设工程价款优先受偿权的承包人协商以房屋等不动产折抵工程款较为常见，由此取得的权益能否排除金钱债权的执行，实践中存在裁判尺度不一的情况。经研究，协商以房折抵价款是建设工程价款优先受偿权的行使方式，应予保护。本条规定，基于行使建设工程价款优先受偿权与开发商达成以房抵债协议的权利人，可以排除抵押权、普通金钱债权的强制执行，还可以请求办理过户。适用中涉及的问题主要是承包人是否需要占有抵债不动产。有意见认为，以房抵工程款应严格设置条件。如案外人仅签订以房折价协议而未实际占有，不具有对抗执行的外观条件。否则，易引发道德风险而出现倒签合同现象。而承包人即使不能排除执行，仍可以依据建设工程价款优先受偿权通过参与执行分配获得救济。经研究认为，以承建不动产抵顶工程款是承包人行使建设工程价款优先受偿权的方式，发包人如不诚信未将不动产交付承包人占有，不应影响承包人为实现法定权益排除执行。当然，本条也要求承包人“在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的以不动产折价协议”。
（七）征收补偿、预告登记排除强制执行问题
《解释》第18条、第19条主要解决被征收人、预告登记权利人等其他主体提起执行异议之诉的审理问题。
1. 被征收人排除强制执行的条件、范围及主要考虑
《解释》第18条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以该不动产系用于产权调换的征收补偿为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房屋征收部门、房屋征收实施单位等依法签订征收补偿性质的协议；（二）用于征收补偿的不动产的位置明确特定。案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。”本条明确了被征收人排除强制执行的具体条件。被征收人原房屋被征收后有依法取得征收补偿的权利。关于被征收人权益保护，《民法典》第117条、第243条第3款及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条第1款均有明确规定。征收补偿方案确定后，被征收人对所补偿之货币或房屋的权利属于民事权利性质。被征收人选择补偿房屋的“产权调换”，具有明显的“以物易物”性质，属于特殊的“以物易物”。被征收人基于对行政机关的信赖，签订征收补偿协议前后已将原有房屋向房屋征收部门或者实施单位交付，其目的是期待取得安置房屋的所有权。财产因公共利益需要依照法律规定的权限和程序被征收的，被征收人的民事权益应予特别保护。2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第7条第1款曾规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”鉴于2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》及2020年《民法典》已对被征收人的权益保护作出系统规定，该条规定在2020年司法解释清理中被删除，但其理念已为司法实践所接受，且符合中央有关政策精神，系在法律框架内保护权利。关于被征收人排除强制执行的条件，本条规定，被征收人在查封前依法签订征收补偿性质协议，且用于征收补偿的不动产的位置明确特定，可以排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行，并有权要求被执行人办理不动产所有权转移登记手续。适用中需注意：一是不要求其实际占有不动产，同时基于安置的多样性特点，亦不应限制不动产性质及用途。二是无论是改建地段产权调换还是异地产权调换，对被征收人的利益均应当优先保护。三是因建设施工等原因导致安置补偿的房产面积超过约定面积且不可分的，被征收人仍有权依据本条就超出面积请求排除执行，但应当支付建安成本或合同约定的价款。四是存放货币补偿款的账户资金被冻结的，依照本条规定，参照本解释第12条规定精神，被征收人有权请求排除货币补偿款的扣划并要求向其发放。五是本条“排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行”中的“其他债权”，除包括普通金钱债权之外，还包括征收部门提供的用于补偿安置的房屋，被执行人又将其另行出卖给他人，购买人请求交付过户而执行该房屋的情况。六是如果用于征收补偿的房屋已办理过户登记，确已被他人善意取得的，被征收人可以依法另行向征收部门主张征收补偿协议合同责任。
2. 预告登记权利人排除强制执行的条件、主要考虑及规则适用
《解释》第19条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以在查封前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且已按照合同约定支付价款，并已办理了合法有效的不动产预告登记为由，提起执行异议之诉，请求停止处分，事由成立的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，案外人请求排除强制执行的，人民法院应予支持。”预告登记排除强制执行，是《民法典》第221条赋予预告登记限制不动产处分的法定效力。本条规定的预告登记权利人不属于特定的群体，商品房消费者、普通购房人、被征收人、以物抵债权利人等均可依法办理预告登记，未经预告登记的权利人同意，在后处分均不发生物权效力。通过预告登记排除强制执行，具有以下优势：一是普遍适用性，不需要额外审查权利人的身份类型，不需要限制房屋的居住性质、用途、数量，不需要考量不动产之上是否还附着抵押、建设工程价款优先受偿权等权益，只要权利人依据合法有效的不动产物权协议办理预告登记，物权登记条件具备时，就能保障实现物权。二是自主防范性，购房人可根据法律赋予的权利，与出卖人平等协商办理预告登记，主动采取预防措施，积极防范因交易的不确定性带来的风险，维护自身合法权利，不需要等房屋被强制执行后再搜集证据主张排除执行。三是法律导向性，本解释第11条、第14条、第18条对商品房消费者、普通购房人、被征收人等权益的保护，主要是价值衡量基础上考虑社会现实而作出的相关规定。为凸显法治思维、规则之治，保障《民法典》预告登记制度贯彻实施，未来的不动产登记法以及相关的商品房买卖合同文本将进一步强化预告登记排除强制执行的效力，司法审判亦应推动预告登记落实落地。适用中的难点问题在于，预告登记作为法定的物权保全措施，能否对抗优先债权的执行。一是预告登记和抵押权，《不动产登记暂行条例实施细则》第75条规定：“以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记。当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。”第86条第4款规定：“申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。”从上述规定来看，预告登记和抵押登记不应发生冲突，特殊情况下，因登记不规范导致预告登记和抵押登记并存的个案，仍应支持预告登记权利人排除抵押权的执行。其理由在于，预售商品房在正常经营活动中已销售并办理预告登记的，商品房之上原附着的权利负担应当消灭，并排除在后处分的物权效力，通过预告登记“空前”“绝后”的效力，保障购房人未来取得完整的商品房所有权，这是维护基本市场秩序的必然要求。二是预告登记与建设工程价款优先受偿权，有观点认为，预告登记仍为债权的保全方式，只有办理预告登记的商品房消费者才能排除建设工程价款优先受偿权的强制执行。事实上，预告登记不应因购买用途的不同而失去保障物权实现的法定效能，预告登记权利人也可以排除建工优先权的执行。需要说明的是，本条规定，案外人在查封前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且已按照合同约定支付价款，如预告登记权利人拒绝按物权协议约定支付剩余价款，而被执行人怠于行使债权或合同解除权等，将导致被执行人责任财产不当减少，属于规避执行的行为，故物权买卖合同标的物被查封后，预告登记权利人可以参照本解释第11条等规定将剩余价款交付人民法院执行，从而排除相应的强制执行，申请执行人也可以依据《民事诉讼法解释》第499条或者《民法典》第535条等规定主张权利以保障债权实现，从而各方利益得到平衡。
（八）租赁房屋排除强制执行问题
《解释》第20条规定：“不带租拍卖、变卖等情况下的强制执行中，案外人以在查封前已与被执行人签订合法有效的书面租赁合同并合法占有使用执行标的，且已按照合同约定支付租金为由，提起执行异议之诉，请求在租赁期内排除一般债权的不带租强制执行，事由成立的，人民法院应予支持；符合上述规定条件的案外人签订租赁合同及合法占有使用执行标的均在抵押权设立之前，请求在租赁期内排除抵押权的不带租强制执行的，人民法院应予支持。申请执行人可以对带租拍卖、变卖等情况下的强制执行提出书面异议。执行法院作出执行裁定后，案外人不服，自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼的，按前款规定处理。申请执行人对执行裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内以承租人、被执行人为被告向执行法院提起诉讼，请求不带租强制执行执行标的的，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）承租人符合本条第一款规定的，判决驳回诉讼请求；（二）承租人不符合本条第一款规定的，判决准许不带租强制执行该执行标的。”本条主要解决不动产等租赁情形下承租人、申请执行人提出执行异议后提起诉讼的审理问题。
本条在《执行异议和复议规定》第31条规定的基础上，进一步完善排除强制执行的条件，除要求承租人应在查封前与被执行人签订合法有效的书面租赁合同并合法占有使用执行标的外，增加规定承租人应当按照合同约定支付租金。同时，进一步明确排除抵押权等强制执行条件，规定承租人签订租赁合同及合法占有使用执行标的均在抵押权设立之前的，在租赁期内可以排除抵押权的不带租强制执行。此外，本条对租赁权的保护不再限于《执行异议和复议规定》第31条规定的不动产，而是对机动车、船舶等动产租赁权实行一体保护。
本条属于租赁利益排除交付执行标的的规则。案外人执行异议之诉的目的，是通过对案外人是否享有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利之判断，以排除人民法院的强制执行，因此阻止执行标的的交付属于排除强制执行范畴。承租人排除不带租拍卖的强制执行，源于“买卖不破租赁”原则。《民法典》第405条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”2004年《拍卖变卖财产规定》第31条（现第28条）第2款即作出了相应规定。需要特别说明的是，本条基于平等保护原则，还规定了申请执行人可以对带租拍卖提出书面执行异议，并基于与案外人提出执行异议相同的处理和救济路径，执行法院应对此作出执行裁定，双方不服的均有权提起诉讼，解决了长期困扰执行工作开展与申请执行人权利救济的问题。
（九）《解释》的规范体例、适用范围
《解释》第22条规定：“申请执行人依照民事诉讼法第二百三十八条规定提起执行异议之诉的，参照本解释的相关规定处理。”《解释》在体例上先以案外人提起的执行异议之诉为对象设定审理规则，然后本条规定以参照适用的形式将申请执行人提起的执行异议之诉引致《解释》相关条文，实现各条文之间的体系协调、规则简约。
《解释》第23条规定：“本解释自2025年7月24日起施行。”本解释施行后，人民法院尚未审结的执行异议之诉一审、二审案件适用本规定。最高人民法院以前作出的相关司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
四、 《解释》适用应协调的关系
《解释》贯彻民事诉讼两便原则，依法规范执行异议之诉案件审理，从程序和实体两个方面回应相关司法实践难题，完善了执行异议之诉制度的法律适用，为人民法院保护相关主体合法民事权益、一揽子实质化解矛盾纠纷提供了裁判依据，同时有助于促进人民法院规范执行、助力解决“执行难”。《解释》对指导各级人民法院正确高效办理相关各类案件、依法平等保护各方民事主体合法财产权益具有较强的指导意义，适用中应注意协调以下关系。
（一）实质解纷理念下的程序衔接与规则适用
从实体上实质性化解当事人之间的矛盾纠纷，是中国特色社会主义司法制度下人民法院充分发挥审判职能作用，“坚持以人民为中心”，“让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”，实现“案结事了人和”的必然要求，是民事诉讼及相关或类似程序应当贯彻始终的基本遵循。本着“老百姓到法院是来解决问题的，不是走程序的”理念，《解释》以推动实质解纷、防止程序空转为目标，对执行异议之诉相关程序规则作出完善，体现了与管辖立案、执行实施、执行异议、再审纠错、破产受理等程序的有机衔接，实现了立、审、执、监、破有效协同。如《解释》第1条明确执行异议之诉具体案件受理上的管辖问题，第2条规定多重查封情形下执行异议之诉的起诉和审理问题，第4条、第5条规定确权、给付诉讼请求的合并审理等，针对司法实践中存在的管辖冲突、程序空转、多头诉讼问题作出务实安排；《解释》第3条规定执行异议之诉判决对执行措施的效力，第6条规定在审理程序中直接撤销执行裁定、明确退还执行标的及其变价款的强制执行，第10条规定执行异议之诉判决被再审纠错时按照原顺位恢复执行等，对执行程序配合执行异议之诉作出了安排；第7条规定执行程序未处理争议执行标的时执行异议之诉的处理，第8条规定执行依据进行再审时执行异议之诉的处理，第9条规定被执行人破产时执行异议之诉的处理等，对执行、再审、破产等程序与执行异议之诉的衔接作出规定。以上规则，由最高人民法院立案、民一、民二、审监、执行等业务庭、室、局共同研究制定并共同遵照施行，以强大合力推动一揽子实质化解矛盾纠纷。
（二）平等保护原则下的权益平衡与权利顺位
平等保护是《民法典》《民事诉讼法》等实体和程序法律必须坚持的基本原则。《解释》贯彻平等保护原则，在权利和利益冲突集中凸显的执行异议之诉领域合理平衡各方民事主体权益保护规则。执行异议之诉作为执行程序的衍生诉讼程序，以案外人对执行标的享有合法民事权益应予实体保护而设计；案外人的民事权益直接涉及该执行标的能否作为被执行人责任财产问题，影响其债务清偿能力；申请执行人对执行标的可能享有优先债权而与其产生联系，执行标的是否执行则影响其债权实现。在程序保护规则上，《解释》第22条规定申请执行人提起的执行异议之诉参照《解释》相关规定进行处理，在贯彻《民事诉讼法》关于各方诉讼地位平等原则的基础上，为保障申请执行人提起执行异议之诉明确了适用规则；《解释》第20条规定了申请执行人在执行程序中对带租拍卖提出执行异议的权利，同时明确双方对执行裁定不服均具有提起执行异议之诉的权利，完善了执行异议制度和执行异议之诉制度。在实体保护规则上应当注意，案外人权益的取得不能基于被执行人对责任财产的不当处分，如第11条、第13条、第14条规定了价款交付执行制度，特别是第13条确立了足额清偿债权的排除强制执行规则，《解释》规定了第20条承租人支付租金亦不应显著低于市场租金标准；《解释》第15条规定了以房抵债排除强制执行的债权真实届期、查封前签订合法有效协议、抵债金额相当等要求，第17条规定了以房折抵工程款债权排除强制执行的依据《民法典》第807条享有建设工程价款优先受偿权、签订合法有效协议等要求，以防止申请执行人权益被不当损害。《解释》通过对执行异议之诉与执行程序衔接的相关规定，努力实现系统动态利益平衡机制。在该机制保障下，《解释》依法确立预告登记权利人、被征收人、商品房消费者、享有建设工程价款优先受偿权的承包人、抵押权人、普通购房人、以房抵债权利人、普通金钱债权人等相关主体的民事权利保护规定，是平等保护原则下对《民法典》权利秩序的维护。
（三）促进交易原则下的秩序维护与价值引领
“物尽其用、货畅其流”是物权、合同等法律制度的基本价值追求，《民法典》相关规定为社会主义市场经济中充分发挥市场在资源配置中的决定性作用提供了法治保障。《解释》贯彻《民法典》精神，在实体条款中规定了几类常见民事权益排除强制执行问题，其共性之处有以下特点：一是均涉及房地产领域相关权益冲突，与人民群众生产生活联系较为密切。购买城市房屋等不动产一般属于大额交易，通常涉及家庭重要财产利益，租赁房屋等不动产，也涉及居住权益或生产经营，需要予以特别关注。在以房地产开发企业为被执行人的案件中，债权人涵盖了享有建设工程价款优先受偿权的承包人、享有抵押权的金融债权人、供应建筑材料的货款债权人等，案外人涵盖了商品房消费者、普通购房人、以物抵债债权人等，利益冲突较为集中。二是均涉及动态交易过程中的合同履行，物权与债权问题交织。不动产交易特别是预售商品房买卖等交易周期较长，会导致在合同完全履行完毕之前、房地产尚未完成转移登记时发生相关债务纠纷，对购房人权利造成较大影响。三是均涉及当前房地产市场深度调整的背景，相关案件的裁判既关涉新时代人民群众对美好生活的新需求，还直接影响房地产市场交易秩序和市场信心，对国家构建房地产发展新模式、推动“好房子”建设以及城市更新和城乡融合发展产生影响。对此，《解释》明确了系列裁判规则，如准确界定商品房消费者范围，充分满足人民群众刚性和改善性住房需求，支持被征收人获得安置房屋，推动解决查封房屋办证难，保护承包人以房折价受偿，保障相关农民工利益，支持、引导、鼓励办理房屋买卖预告登记等。在《解释》实施过程中，人民法院除了在相关具体案件中做到定分止争、案结事了人和，还应心怀“国之大者”，坚持维护高水平社会主义市场经济体制，认真贯彻落实中央经济工作会议精神以及中央有关房地产市场发展的政策精神，充分发挥审判职能作用，做实“从政治上看、从法治上办”，突出“政治效果、法律效果、社会效果”有机统一，强化人民法院裁判的价值引领，突出促进交易导向，稳定群众购房预期，维护市场交易秩序。
（四）诚信诉讼要求下的真实权益维护和虚假诉讼防范
诚信诉讼是法律对诉讼各方的基本要求。《民事诉讼法》建立执行异议及执行异议之诉制度，其目的是保护案外人合法民事权益免受损害，同时正确界定被执行人责任财产范围，防止因不当处置他人财产影响申请执行人债权实现。由此，执行异议之诉旨在为真实权利人提供执行救济，发挥保护案外人合法民事权益、保证执行结果公正的重要功能。另外，现实中个别被执行人试图“钻制度的空子”，为了规避执行、拖延执行，与案外人恶意串通、虚构事实，通过提出执行异议以及提起执行异议之诉，妨碍人民法院正常执行工作秩序，本质上是一种违法乃至犯罪行为。为防范、惩治执行异议之诉领域的虚假诉讼问题，《解释》第21条规定：“案外人与被执行人、申请执行人之间恶意串通，通过伪造证据，或者单方捏造案件基本事实，以执行异议之诉妨碍依法执行的，人民法院应当驳回其诉讼请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；涉嫌刑事犯罪的，人民法院应当将犯罪线索移送公安机关。诉讼代理人、证人、鉴定人等诉讼参与人适用前款规定。案外人等通过虚假诉讼等方式致使执行标的无法执行或者价值减损等，给申请执行人造成损失的，应当依法予以赔偿。”对恶意串通、伪造证据或者单方捏造案件基本事实以执行异议之诉妨碍依法执行的行为，根据情节轻重予以罚款、拘留，涉嫌刑事犯罪的，人民法院应当将犯罪线索移送公安机关，依法追究其刑事责任。除本条规定外，最高人民法院出台了防范和制裁虚假诉讼的系列司法政策文件，如2016年《最高人民法院关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见》（法发〔2016〕13号）、2021年《最高人民法院关于在民事诉讼中防范与惩治虚假诉讼工作指引（一）》（法〔2021〕287号）等，对包括执行异议、买卖合同、民间借贷、以物抵债等在内的案件类型如何甄别、认定、惩治虚假诉讼作了系统规定，为人民法院在民事诉讼中防范、惩治虚假诉讼提供了指引。同时，为了防范虚假诉讼，《解释》结合执行异议之诉的证明规则，进一步强化了相关权利人排除强制执行的证明责任，如《解释》第11条、第14条、第15条、第17条等对“能够证明其主张”符合排除强制执行条件均作出了明确规定。各级人民法院在审理执行异议之诉案件中，应当审查相关合同的真实性、支付价款的真实性、以物抵债债权的真实性、抵债意思的真实性以及抵债价款的合理性等，通过严格审查积极防范虚假诉讼；应当严格审查案外人异议所依据事由发生的原因、时间、地点、真实内容和法律性质，案外人对执行标的是否享有占有、使用等实际权利，权益取得是否导致被执行人责任财产重大不当减少，案外人经济状况、支付对价款项来源、交付方式、款项流向，以及案外人与被执行人双方是否存在亲属或者其他利害关系等事实，综合判断是否属于虚假民事诉讼。审理过程中，人民法院应依据《民事诉讼法解释》认真查明案外人相关情况的具体细节，认为有必要的，可以依职权对执行标的进行实地查看、入户调查，并向有关单位或个人进行调查。同时，人民法院应建立并不断完善与检察机关、公安机关等部门线索移送会商工作机制，有效衔接司法制裁与刑事制裁，有力打击虚假诉讼不法行为人。
（五）系统治理视野下的执行实施、执行救济和关联纠纷的协作与分工
系统治理是一种科学的治理方式，是治理体系和治理能力现代化的重要体现。《解释》坚持系统治理理念，注重执行异议之诉审判程序与立案程序、执行实施、执行异议审查、审判监督程序、破产程序等的程序衔接与规则协调，以最大限度发挥整体治理效能。其中，执行实施、异议审查与异议之诉适应性调整的任务较为迫切。执行实施和异议审查环节也应当持续加强释明和引导，根据本解释规定的可预见的处理结果，立案部门、执行部门、审判部门可以采取多种方式共同做好对申请执行人、案外人的释法说理工作，真正在执行环节实现定分止争。同时，《解释》的相关规定也直接引入执行程序，如执行标的及变价款退还的强制执行等，审执程序紧密联系。当然，执行异议之诉有其制度效能边界，《解释》第1条、第6条、第10条、第21条等关于依法另行主张权利的明确规定，落实案外人权利救济与普通民事诉讼的衔接。执行异议之诉审理程序应与破产程序、审判监督程序有机协调，以发挥执行异议之诉审理规则与其他程序规则系统效能。（责任编辑：杨奕）
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编辑：朱 琳
排版：司 雯
审核：刘 畅
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