来源：万商天勤律师事务所
发布日期：2025年09月10日
引 言
《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号，以下简称《解释》）第十五条，为 以房抵债协议排除强制执行 提供了清晰规则，但也设置了严格门槛。本文将介绍法律沿革，并严格遵循新规逻辑，从 以房抵债协议的债权人 （以下称“债权人”）视角出发，甄别协议是否“有资格”提起异议之诉，继而拆解以房抵债协议要排除强制执行所必须具备的核心要件。
一
法律沿革
从裁判不一到规则统一
（一） 规则缺位
在《解释》出台前，对于以物抵债的债权人能否排除强制执行，缺乏明确的上位法及司法解释规定。各地法院裁判标准不一，主要存在两种观点：
1. “否定说”
认为以物抵债的本质仍是金钱债务的清偿， 债权人享有的仍是债权 ，根据债权平等原则，其效力 不能优于申请执行人的金钱债权。
[ 案例索引 ]
(2018）最高法民终275号：张某与北光公司签订的《债务偿还协议》实质属于以物抵债，是债的清偿，而不是房屋买卖合同……故北光公司主张案涉土地使用权和房屋所有权已经转移给张某，张某主张其已经占有、使用案涉土地和房屋，享有案涉土地使用权和房屋所有权，不符合《物权法》的规定，缺乏法律依据，不能成立。一审判决张某对案涉土地和房屋不享有阻却法院强制执行的实体权利，并无不当，本院予以维持。
2. “肯定说”
认为 只要抵债协议真实有效、债权人已合法占有，且非因自身原因未过户 ，其权利就已 物权化，应优先于普通金钱债权。
[ 案例索引 ]
(2019）最高法民申2223号：陈茂林与东骏公司建立商品房买卖合同关系，并非是为陈茂林与富美居公司、腾美公司、谭剑明、郭小琴之间的《借款合同》提供担保，而是《借款合同》到期后，富美居公司、腾美公司、谭剑明、郭小琴难以清偿债务，通过将东骏公司所有的商品房作价出售给债权人陈茂林的方式来偿还借款，双方之间基于借款所形成的债权债务关系，已被以房抵债协议中的权利义务关系所取代。
（二） 《九民纪要》的指引
2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》（《九民纪要》）第44条、第45条对 “履行期届满后达成的以物抵债协议” 的性质和效力进行了初步探索，虽未直接规定执行问题，但其强调注重审查协议的真实性、抵债物价值是否合理以及是否存在恶意逃避债务等精神，为后续规则的形成提供了重要参考， 引导司法实践开始聚焦于实质审查。
（三） 新规确立
《解释》第十五条的制定，充分吸收了既往审判经验与理论成果，以 司法解释 的形式 明确肯定了符合条件的以房抵债的债权人可以排除执行，为全国法院 提供了统一的、可操作的裁判规则。
二
协议性质辨析
哪种以物抵债协议可以提起执行异议之诉
（一） 期前以物抵债协议——不能排除强制执行
1. 识别特征
债务履行期限 届满前 签订，约定债务人不履行到期债务时，财产归债权人所有。
Eg： 老王借给某公司100万元，某公司名下有一套房屋，签订借款协议时，双方约定“若到期不能还款，则房屋归老王所有”。
2. 法律性质
通常被认定为 非典型担保（如让与担保） ，其功能是 担保主债务的履行 ，而非真正的财产转让。
3. 可能发生的后果：
流担保条款： 若协议约定债务到期未履行时抵 债物直接归债权人所有，该条款无效（流担保条款无效） ，但不影响协议其他部分的效力。
财产权利未转移： 若抵债物 财产 权利未转移 债权人，债权人 不享有优先受偿权 ，若债权人主张优先受偿的，人民法院不予支持。
财产权利已转移： 若抵债物 财产权利已转移 债权人，债权人对抵债财产不享有所有权，而是 享有优先受偿权 ，债权人可参照担保物权的规定，向法院申请通过拍卖、变卖抵债物优先受偿，而非提起执行异议之诉。
（二） 期后以物抵债协议——可能排除强制执行
1. 识别特征
债务履行期限 届满后 签订，用以 消灭原有的金钱债务。
Eg：老王借给某公司100万元后某公司到期无法偿还，便与老王签订协议，将其名下的一套价值100万元的房屋作价抵给老王，用于清偿债务。
2. 法律性质
属于债务清偿的一种方式，是 原债权债务关系的延续和变形。
3. 能否排除执行
此类 以房抵债 协议 在 符合《解释》第十五条规定的要件 时，才可能 排除普通金钱债权的执行。
三
《解释》要件解析
期后以房抵债协议符合哪些要件
才可以排除强制执行
要件一
真实债权+查封前有效协议
[ 规则解读 ]
真实的原债权债务关系是基础，以房抵债协议需在法院查封前签订且合法有效。
[ 举证指引 ]
证据清单： 原借款/买卖合同、银行转账凭证（证明债务真实）；书面《以房抵债协议》（证明协议在查封前签订且合法有效）。
风险提示： 若仅有抵债协议而无原债务证据，或资金流水中断、金额不符，将面临协议被认定为虚假的巨大风险。
要件二
抵债价格公允
[ 规则解读 ]
抵债金额应与抵债时不动产市场价值基本相当，“基本相当”旨在防止当事人通过虚构高额债务或低价抵债转移财产、损害其他债权人利益，是审查重点。
[ 举证指引 ]
提供抵债时点的第三方评估报告、税务机关核定的房产交易指导价、同期同地段类似房产的成交记录等。
要件三
查封前合法占有
[ 规则解读 ]
需在查封前实际控制不动产，占有是权利公示方式，能向外界宣示某种权利状态，从而有效对抗后续的普通债权人。
[ 举证指引 ]
持续缴纳的物业费、水电费、燃气费、宽带费等公共事业费票据（务必早于查封日期）；装修合同、付款凭证、物业公司出具的《入住证明》。
要件四
非因自身原因未过户
[ 规则解读 ]
此要件旨在保护无过错的债权人。若因自身怠于行使权利导致未过户，则不受保护。
[ 举证指引 ]
根据《解释》第十六条，以下情形可以被认定为“非因自身原因”：（一）案外人与被执行人 已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请 ；（二）案外人 已请求 被执行人 履行办理 所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人 发生纠纷并已起诉或者申请仲裁 等；（三）新建商品房尚 不符合首次登记条件 ；（四） 已办理 买卖合同 网签备案 ；（五）被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其 未怠于办理 ；（六）其他非因案外人自身原因的情形。
四
实务指引
债权人主张权利的步骤及风险防范
步骤一
判断协议性质与要件符合性
区分期前/期后协议，仅期后协议可能排除执行。
逐一核对四大要件，重点准备真实债务、查封前签订、价格公允、占有、无过错证据。
步骤二
及时提起执行异议之诉
在收到法院驳回执行异议裁定后 15日内 ，向执行法院提起诉讼。
诉讼请求应同时包含“排除强制执行”与“确认权利归属”（如请求办理过户）。
风险防范：避免权利落空与法律责任
证据不足风险：仅凭一纸协议无法排除执行，需提供全面证据链。
虚假诉讼风险：若虚构债务或抵债价格明显不公，可能被罚款、拘留，甚至追究刑责
总 结
《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条的出台，为以房抵债情形下债权人排除强制执行提供了清晰且统一的裁判规则，标志着司法实践从过去的裁判分歧走向了规则明确。
对于债权人而言，新规既是维权的利器，也是行为的尺度。它一方面为符合条件的期后以房抵债协议提供了强有力的保护路径，另一方面也通过严格的要件设计，有效防范了利用虚假抵债协议逃避执行、损害他人合法权益的行为。
实务中，成功援引该条款的关键在于精准的协议定性和扎实的证据准备。债权人需首先判断协议属于“让与担保”还是“债务清偿”，唯有后者方有资格“入场”；继而必须围绕真实债权及查封前签订、价格公允、查封前占有、非因自身原因未过户四大要件，构建完整、充分的证据链条。 需要注意的是，即便完全符合上述条件，债权人仅能对抗一般金钱债权，而不能对抗优先债权。 因此，在签订以物抵债协议前，对抵债物上的权利负担进行调查同样至关重要。
建议债权人在遇到相关纠纷时，及时寻求专业法律人士的帮助，准确适用法律规定，依法维护自身合法权益。
法条索引 ：
《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》
第十五条：人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；
（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；
（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；
（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。
第十六条：人民法院查封前，符合下列情形之一，可以认定为本解释第十四条、第十五条中的“非因案外人自身原因”：
（一）案外人与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；
（二）案外人已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等；
（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；
（四）已办理买卖合同网签备案；
（五）被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理；
（六）其他非因案外人自身原因的情形。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》
44.【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。
当事人在一审程序中因达成以物抵债协议申请撤回起诉的，人民法院可予准许。当事人在二审程序中申请撤回上诉的，人民法院应当告知其申请撤回起诉。当事人申请撤回起诉，经审查不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可予准许。当事人不申请撤回起诉，请求人民法院出具调解书对以物抵债协议予以确认的，因债务人完全可以立即履行该协议，没有必要由人民法院出具调解书，故人民法院不应准许，同时应当继续对原债权债务关系进行审理。
45.【履行期届满前达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释
第二十八条：债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议的，人民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该协议的效力。
当事人约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应当认定该约定有效。当事人约定债务人到期没有清偿债务，抵债财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响其他部分的效力；债权人请求对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应予支持。
当事人订立前款规定的以物抵债协议后，债务人或者第三人未将财产权利转移至债权人名下，债权人主张优先受偿的，人民法院不予支持；债务人或者第三人已将财产权利转移至债权人名下的，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条的规定处理。
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本文作者
窦婧婷
万商天勤律师事务所 合伙人
深圳办公室
郑烨桦
万商天勤律师事务所 律师
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