来源：民商法律实务研究
发布日期：2026年01月07日
实践中，一些开发商因未取得预售许可证，将 商业用地上建设的 商铺变相以使用权转让方式进行“出售”，并在原合同使用权期限之外签订补充协议，约定增加二十年使用期限，企图通过“ 以租代售 ”的方式规避禁止销售未取得商品房预售许可证的法律规定。该方式让“购房人”误以为购买了案涉商铺，实际双方之间形成的是租赁关系， 由于后续无法按时完工，房屋烂尾，导致购房者付了房款却迟迟拿不到商铺。 本文结合一则典型案例，梳理此类案件的裁判规则，供读者参考。
01
案情简介
2023年4月2日，被告某乙公司（甲方）与原告刘某（乙方）签订《使用权转让合同》，约定内容如下：1.1甲方将坐落于广州市白云区（下称“该物业”）转让给乙方使用；1.2该物业转让建筑面积（包含公摊面积）约为18平方米；1.3物业权属：所涉物业所在地块属于集体建设用地（商业用地），建筑物由广州某甲有限公司出资建设；该物业未能办理产权证，甲方保证对该物业享有使用期，可依约将使用期转让给予乙方；2.1使用期限为20年，甲方定于2023年10月31日前将物业交付给乙方使用，并开始计算使用期，如实际交付日期与上述约定不一致的，以甲方实际交付日的第二日开始计算乙方的使用期限，并据此相应调整使用期限的终止日期；3.1本合同期内乙方应向甲方缴纳定金30000元；3.2本合同期内乙方应向甲方缴纳合同总额（含定金）215000元；3.3乙方的合同总额分期支付：（1）第一期于2023年6月2日按总合同总额（含定金）支付共107500元。第二期于2024年5月2日前，支付合同总额余额共107500元；4.1双方约定该物业的交付时间为2023年10月31日前；4.2乙方应当在接到甲方交付通知后10日内办理物业交接手续；乙方在甲方发出书面通知后10日内不接收该物业的，视为甲方已将该物业交付乙方，甲方不再另行通知；4.3考虑到建设工程施工和竣工验收的不确定性，如甲方未能按第4.1条约定期限交付物业给乙方使用的，则双方同意给予三个月的宽限期。宽限期满后，甲方仍然不能交付的，则甲方按乙方实际已支付总额的万分之三每日计算违约金给乙方，直到交付之日为止；5.6乙方在该物业交付时，须缴纳按建筑面积40元/㎡的物业维修基金，用于保修期满后物业公共部分的维修，保修期满后物业内部部分由乙方自行负责；7.1乙方经甲方同意后可将本合同权利和义务全部转让给第三方，由甲方与第三方签订使用期转让合同等相关文件，乙方应向甲方支付转让合同手续费3000元；8.1乙方未按期支付上述物业使用期转让金，每延迟一日按欠费金额的万分之三支付违约金，当逾期超过三个月，次日起甲方有权终止本合同，收回物业并没收乙方已交的所有使用期转让金，把本合同的物业另行转让或出租；8.2甲方在4.3条约定的宽限期满后超过三个月仍未能交付物业给乙方的，乙方有权依约收取甲方的违约金，本合同继续履行；也可以有权选择终止本合同，并要求甲方退还乙方所交付的款项。
同日，某乙公司（甲方）与刘某（乙方）签订《使用权转让合同补充协议（一）》，约定：一、在乙方依约付清《某乙使用期转让合同》全额总额前提下，双方一致同意，20年使用期限届满后，原《 使用权 转让合同》的使用期自动延续至2061年2月10日，乙方不需再另行支付每月使用期转让金。二、甲方支付给乙方使用的为毛坯状态的物业等等。
同日，双方签订《 使用权 转让合同》补充协议二，约定甲乙双方于2023年4月2日签订《 使用权 转让合同》，双方就原合同相关费用支付达成协议如下：1．原合同乙方应向甲方缴纳的某乙使用期转让合同总额为215000，已交107500元，余款107500元采用分期免息付款并按等额方式按月支付。2．乙方的付款方式如下：自2023年6月2日至2024年5月2日止，期限共12月，乙方应按以下向甲方支付分期本金：共分十二期支付本金，分期交款日期为每月2日，其中第一期至第十一期每期支付8958元，第十二期支付8962元。4．乙方保证按时足额支付，若有一期未能依约按时足额支付即为违约，除应按原合同承担违约责任外，每逾期支付一次且逾期天数超过三天，甲方停止供水服务，直至违约情形消除（乙方向甲方足额支付逾期应付款及滞纳金，滞纳金按每日0.2%计算，下同）；若乙方连续两个月未能依约按时足额支付，甲方停止供水供电服务，直至违约情形消除；若乙方连续三个月未能依约按时足额支付，乙方同意甲方收回租赁单位，并且乙方对租赁单位实施的装修甲方不予补偿；5协议履行过程中产生争议或未尽事宜，双方以友好协商态度解决；协商不成，同意递交甲方所在地法院裁决，并由违约方承担由此产生的律师费、担保费等费用。
同日，原告在某乙项目告知书上签名确认通过租赁等方式取得物业使用期权，不是所有权，物业使用期限最长不超过2061年2月10日。
2023年4月2日，原告向某乙公司支付该物业定金10000元；2023年6月2日，原告向某乙公司支付该物业定金20000元及款项86458元；2023年7月至2023年11月，原告每月向某乙公司支付8958元；上述合计161248元。某乙公司对上述金额未提出异议。
原告提交法律事务委托合同及电子发票证实其就本案纠纷支出律师费10000元。原告提交2023年至2024年期间微信聊天记录，拟证实该物业建设进度严重落后，被告无法在约定时间交付物业。结合另案微信聊天记录显示，2023年12月2日，陆某询问涉案物业所在项目施工进度，微信名为“某甲”发送施工现场照片并答复在安装水电、窗框。2023年12月21日，原告及其他人员在群聊中询问退款申请进度，微信名为“已停用的微信用户”回复表示公司对退款不批复，如还需退款将三方协议作废，再办理退款申请，下个月过来办理。原告群内询问交楼具体事宜，群内无人回复。涉案物业至今尚未交付给原告使用。
另查，某甲公司为法人独资有限责任公司，股东为某丙公司。
02
一审法院审理
一审法院 认为，原告与被告某乙公司签订的《使用权转让合同》及两份补充协议无违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。但双方签订的《 使用权 转让合同补充协议（一）》约定20年租赁期限届满后， 原《 使用权 转让合同》的使用期自动延续至2061年2月10日的条款实质属于变相约定租赁期限超出二十年，因违反《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，该条款为无效条款 ，故原告主张解除《租赁合同补充协议（一）》中超二十年租赁期限的约定，本院不予支持。
本案中，原告与某乙公司签订的《 使用权 转让合同》约定，4.1某乙公司应于2023年10月31日前交付物业等。4.3考虑到建设工程施工和竣工验收的不确定性，如甲方未能按第4.1条约定期限交付物业给乙方使用的，则双方同意给予三个月的宽限期。宽限期满后，甲方仍然不能交付的，则甲方按乙方实际已支付总额的万分之三每日计算违约金给乙方，直到交付之日为止；8.2甲方在4.3条约定的宽限期满后超过三个月仍未能交付物业给乙方的，乙方有权依约收取甲方的违约金，本合同继续履行；也可以有权选择终止本合同，并要求甲方退还乙方所交付的款项。本案中，被告某乙公司至今未将涉案物业交付原告使用，且符合涉案物业交付宽限期满后超过三个月之约定（即2024年4月30日），故 现原告主张解除涉案《 使用权 转让合同》、《 使用权 转让合同补充协议（二）》，以及《 使用权 转让合同补充协议（一）》中未超过租赁期限二十年的约定合理合法，本院予以支持。 同时，被告某乙公司对原告主张其向某乙公司就涉案物业支付161248元金额未提出异议，故原告现要求被告某乙公司返还支付费用161248元及按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算利息合理，本院予以支持。关于利息起算时间，根据合同8.2条约定原告在涉案物业交付宽限期满后超过三个月（即2024年4月30日）有权要求某乙公司退还已支付款项，但双方对于合同解除及返还费用事宜存在争议，故本案资金占有利息本院酌定自原告起诉之日，即2024年8月13日起计算。
另，本案中约定的物业交付日期为2023年10月31日，被告某乙公司在该期限未交付物业，原告2023年12月后未依约支付费用，虽此时未过《某乙使用期转让合同》4.3条约定的三个月宽限期（自约定交付日期2023年10月31日宽限三个月，即2024年1月31日），但从微信聊天记录显示2023年12月2日涉案项目尚未完成水电、门窗安装，此时距最后宽限期不足2个月，且本案合同解除最终的根本原因在于某乙公司未能向原告交付涉案物业。故原告后续未依约支付费用行为事出有因，属行使不安抗辩权，不构成违约。被告某乙公司主张原告未依约支付物业款项行为构成违约，认为原告无权主张解除合同、要求没收定金3万元的抗辩意见无事实依据，本院不予采纳。
如上所述，被告某乙公司作为违约方，根据《某乙使用期转让合同补充协议（二）》的约定，原告要求被告某乙公司支付律师费10000元合理，本院予以支持。
被告某乙公司是某丁公司，被告某丙公司为被告某乙公司的唯一股东，被告某丙公司不能证明其财产独立于被告某乙公司，故原告要求被告某丙公司对涉案债务承担连带清偿责任合法有据，本院予以支持。
被告某丙公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上，法院判决如下：
一、解除原告刘某与被告广州某甲有限公司签订的《使用权转让合同》、《 使用权 转让合同补充协议（二）》，以及《 使用权 转让合同补充协议（一）》中未超过租赁期限二十年部分的约定；
二、于本判决生效之日起十日内，被告广州某甲有限公司向原告刘某返还161248元及支付利息（以161248元为基数，自2024年8月13日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付至实际清偿之日止）；
三、于本判决生效之日起十日内，被告广州某甲有限公司向原告刘某支付律师费10000元；
四、被告广州某乙有限公司对被告广州某甲有限公司上述债务向原告刘某承担连带清偿责任；
五、驳回原告刘某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2262.5元，财产保全费1420元，由被告广州某甲有限公司、广州某乙有限公司共同负担，并于本判决生效之日起十日内向本院缴纳（刘某预交的受理费2262.5元，财产保全费1420元，本院予以退回）。
03
律师说法
（一）关于“使用权”租赁合同的性质
房屋租赁合同属于《民法典》规定的有名合同，司法实践中，辨析房屋使用权转让与房屋租赁，法院一般审查双方当事人约定的合同内容与《民法典》关于租赁合同规定的要件进行比较，如合同包括了租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款，符合租赁合同的相关规定，则偏向于认定该合同为房屋租赁合同。依前分析，司法实践中法院一般将合同内容与法律规定的租赁合同的一般要件相比较，结合双方当事人沟通和审理中的陈述，综合判断合同性质是否为租赁合同。
本案中，在签署 《使用权转让合同》 之后，购房者实际已经是租房者。通俗点讲，这种项目实际就是租客提前向房东或者二手房东支付了几十年的租金，提前预定长期租赁了一套商铺。故本案认定为租赁合同。
（二）此类纠纷常见以下风险
1.考虑房屋能否交付的风险。一方面如果是期房，最好考虑房屋建设情况能否如期交付，是否有停工“烂尾”之风险。另外一方面，签署合同前最好查询核实房屋的证件是否齐全。如建设项目《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》四证，以确认项目合法建设而不是违建。
2.多个不同收款方收取租金的风险。在现实销售中部分开发商将实际租金拆分为商铺租金、维修基金团购费、服务费等不同的项目，并且用不同的收款公司收取。不同公司收取费用，将因为不同法律关系为后续维权造成麻烦。
3.租赁期限超过20年部分无效的风险。多数此类项目均约定约40年的租赁期限，其中20年为主合同租赁期限，剩余部分签订补充协议以赠送或其他方式约定变相超过20年的租赁期限。但根据《民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
4.高回报售后回租风险。部分项目提供售后回租服务，宣称“购房”后立即能通过委托第三方经营，并按月收租金。但开发商对此并不提供担保，而是介绍租客与第三方签署租赁合同。很多第三方为没有实力的空壳公司，运营一段时间之后将不再支付租金。
（三）本律师的处理建议与可能结果
如果耐心看完上述风险提示，仍觉得问题不大的租客则不用处理，耐心等待对方按合同履行即可。如果商铺已经烂尾，希望退房退款的，以下处理方式及分析供参考：
1.选择与开发商/出租方协商解除合同，退房退款。
如果能够自行和开发商/出租方协商解除租赁合同，以较低的成本退房退款当然是最佳得选择。但是大部分租赁合同约定高达租金总额20%的违约金，如果以此条件退租则亏损太多，变为最差选择。
2.根据合同约定，走商事仲裁或者法院诉讼。
在商铺已经开始烂尾过着有其他购房者已经在起诉诉讼中的情况下，有必要考虑打官司处理了。因为这种情况下，开发商资金出现问题了，越早处理，回款机会越大。从笔者律师办理广州、佛山等地该类案件的过往经验来看，通常会出现以下几种情况：
申请仲裁或起诉后，发现项目问题并通过有效沟通，促成开发商/出租方调解退房退款。
申请仲裁或起诉后，虽提出存在合同无效或依法可以解除的问题，但开发商/出租方仍不愿调解的，则仲裁或法院可能会支持合同无效或者解除，根据双方的过错退房退款。
从过往经验来看，此类案件经过专业处理多数还是能够取得较好得维权效果，有类似经历的朋友应考虑及时维权；以上内容仅为律师办理此类案件过往经验的总结，不代表对您案件的分析与承诺。
作者简介
/ YUE DA
张帅律师
广东粤大律师事务所
执业证号：14401201810066189
联系电话（微信可添加）：13710328260
法学学士学位，执业年限7年
执业领域： 公司股权、建设工程、 房产纠纷、 债权债务、合同纠纷、 婚姻继承、交通事故、劳动争议（ 工伤 ）、企业法律顾问等民商事诉讼与非诉讼 法律服务 以及刑事辩护 法律服务 。
执业理念： 从业以来，一直坚持勤勉、敬业、专注、拼搏的精神，以“诚心、专心、细心、热心”作为自己的执业准则，以“高诚信度、高专业度、高胜诉率、高满意度”作为自己的执业目标，并且时刻以一名优秀的法律执业者应具备的高水平、高素养鞭策自己，对所承办的每一项法律事务认真对待、尽职尽责，力求精益求精。多年来一直坚持从事社会公益活动，致力于化解社会纠纷与矛盾冲突工作。
执业经历： 执业期间 代理各类 民商事诉讼与非诉法律 事务， 在多起刑事 案件中为当事人提供刑事辩护，均取得 良好效果。
曾为多家 房地产开发企业、建设工程企业、装修、服装、设备制造等企业 提供 常年法律顾问服务， 帮助企业进行合规治理、用工管理、 规避法律风险， 为经营发展保驾护航。
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