来源：中国执行
发布日期：2026年04月29日
本文摘编自《执行工作指导》总第94辑。《执行工作指导》由最高人民法院执行局编，人民法院出版社出版发行，是《中国审判指导丛书》的重要组成部分。 本书对我国目前执行工作中的重点、热点和难点问题，从不同角度进行理论研究和实践经验的提炼与总结；同时， 本 书紧紧围绕最高人民法院执行工作大局，紧密结合执 行工作 理论与实践，为全国广大法官以及其他法律职业者提供及时、权威的执行工作业务指导和参考，对正确理解相关规定、统一执法标准和破解执行难问题具有重要指导作用。
——编者按
最高人民法院执行局 编
【最高人民法院执行局法官会议纪要】
人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人
(2025年第17次法官会议纪要)
【基本案情】
在A中心与K公司合同纠纷一案中，A中心于2013年10月24日就K公司名下案涉房产设立了最高额抵押登记。甲法院在执行该案过程中，对案涉房产进行拍卖、变卖，A中心以最高价竞得。甲法院遂裁定将案涉房产及相应土地使用权过户至A中心名下。
N公司以其系在先查封、A中心抵押权无效等为由，向甲法院提出书面异议，请求撤销该次变卖，并将案涉房产及相应土地使用权过户至N公司名下。
甲法院查明，在N公司与K公司民间借贷纠纷一案执行过程中，该院于2013年1月21日向某区房管局送达协助执行通知书，轮候查封案涉房产，当日某区房管局签署送达回证，但未在房屋登记簿上记载。后甲法院转为首封、2015年续封案涉房产，某区房管局均未在房屋登记簿上记载。
异议、复议法院均认为，法院的查封未经登记公示的，不具备对抗已登记查封或善意第三人的效力，遂裁定驳回了N公司的异议、复议请求。N公司向最高人民法院申请监督。
【法律问题】
未办理登记的不动产查封，能否对抗之后善意第三人的抵押权？
【法官会议意见】
最高人民法院执行局法官会议一致意见认为，不动产查封的公示原则上应当通过办理查封登记的方式进行，只有在不动产本身并未登记产权的情况下，才能通过张贴封条、公告等方式进行公示。执行法院依法作出查封裁定并送达协助执行通知书后，因行政机关的工作疏忽没有办理登记并公示的，该查封不具有对抗善意第三人的效力。 本案中，没有证据证明A中心在办理抵押登记时知道案涉房产已经被法院查封，可以认定为善意第三人，甲法院认定A中心优先于N公司受偿，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条第3款的规定。
同时，要将执行法院未执行到位的责任与行政机关的过错责任区分开来。关于行政机关的责任问题，登记机关未按法院协助执行通知书的要求办理，造成申请执行人损失的，申请执行人除了可就登记机关的过错申请其承担行政赔偿责任，执行法院亦可对其不履行协助义务问题进行处罚。
《执行工作指导》总第94辑收录内容
【大法官论坛】
在江西法院“终本清仓”工作推进会上的讲话
刘贵祥
【执行局长论坛】
深入学习贯彻党的二十届四中全会精神 以交叉执行推进“十五五”执行工作高质量发展 实现“开门红”
黄文俊
破解交叉执行工作难点的安徽实践
毛 剑
【最高人民法院执行局法官会议纪要】
人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人
【法答网执行问题精选答复选登】
在司法拍卖前，土地使用权和地上房屋所有权已分属不同权利人，仅对被执行人名下房产进行司法拍卖应否撤拍
孙建国
在到期债权执行中，如何准确把握第三人擅自支付责任的认定标准？
杜 涛
【人民法院案例库案例选登】
某文化传媒有限公司与游某梅执行实施案
郭某、贝某与陈某执行复议案
——房产存在原居住人员非正常死亡事件属于司法拍卖应当披露的重要信息
【执行热点前沿】
民事强制执行中限制出境救济措施实践检视与路径完善
梁宇菲 李朝华
实质担保观视角下互负债务的执行抵销适用研究
狄克春
到期债权重复执行之协调路径探析
赖芸池
衍生案件治理视角下共有人排除执行规则之检视与重塑
宋仕超
【终本出清专题】
关于防范化解“终本案件”潜藏的“案结事未了”矛盾风险情况的调研报告
陕西省高级人民法院执行局课题组
减量增效：综合治理视域下“终本出清”实践的审视与路径优化
——以“法院＋”为路径
高海春 樊燕南
“终本清仓”视野下终本库存出入口双向清理的对策研究
——基于执行督促程序分流释压功能的可行性研究与路径设计
揭诚渝 王化雨 白 欧
【调研与实证】
立审执联动跑出执行质效加速度
——以北京一中院执行异议、复议案件数量持续增加为基点
王 磊 姜晨曦
从源头解决执行难背景下替代型执行和解机制的实体与程序构建
曾志强 宋 钊 张文锦
【地方法院案例解析】
在已追加合伙企业为被执行人、债务仍未全部清偿的情形下该合伙企业已退伙的普通合伙人能否被追加为被执行人
——史某、魏某执行复议审查案
詹兆园
对瑕疵履行的穿透式执行审查规则的构建及适用
——申请人曹某萍与被执行人尹某旎民间借贷纠纷执行案
柯澄川
执行程序中抵销的程序构建与审查标准
——康某某与朱某某执行实施案
王 杰
最高人民法院执行局出品