来源：家事法苑
发布日期：2025年09月02日
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居住权专题
1、唐丽媛：《民法典》居住权制度在养老领域的实施与完善 | 《民商法争鸣》（第24辑）| 民商法学LexM微信公众号 | 2025年5月16日
2、刘颖：居住权排除强制执行的规则研究 |《北方法学》2024年第4期 | 北方法学微信公众号 | 2025年8月26日
原文标题： 《民商法争鸣》｜唐丽媛：《民法典》居住权制度在养老领域的实施与完善
作者： 唐丽媛，四川大学文化科技协同创新研发中心助理研究员
来源： 民商法学LexM微信公众号，2025年5月16日
为阅读方便，脚注从略。如需引用，可参阅原文
出处： 唐丽媛：《〈民法典〉居住权制度在养老领域的实施与完善》，载王竹主编：《民商法争鸣》（第24辑），四川大学出版社2025年3月版，第34-47页
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唐丽媛：《民法典》居住权制度在养老领域的实施与完善
摘要：
“居住权”一词在不同语境下有不同的含义。我国《民法典》中的居住权具有意定性、保障性和较强的人身属性。在社会老龄化问题日益突出的背景下，《民法典》居住权制度为“以房养老”提供了制度支撑，具有积极的立法意义。要真正发挥居住权制度在养老领域的制度功能，还需要对现有的原则性规定进行充分的法律解释和补阙，并完善居住权设立登记程序。在对现有法律条文进行阐释运用的同时，对居住权本身所涉法理和立法取向问题进行比较和探讨，避免法律制度的社会功能减损，以保障其社会功能的充分发挥，实现居住权制度设计的初衷。
关键词：
居住权、以房养老、民法典
“以房养老”是为充分发挥个人养老的补充作用，缓解政府基本养老保险的压力，完善我国养老保障体系而提出的概念。但由于种种原因，近年以试点方式试行的多套“以房养老”的方案效果都不甚理想。《民法典》居住权制度的确立，很大程度弥补了以往方案的法律依据缺失，也提前规避了以往方案可能隐藏的法律风险和道德风险，为“以房养老”的有效实现提供了新的思路。尽管如此，我国《民法典》第366条至第371条的规定尚显粗略，欲在养老领域实施这一制度并发挥其积极作用，还需要从法理上厘清制度障碍，针对部分条款探讨出具有可操作性的实施路径，以实现法典与司法实践的相互呼应。
01
《民法典》居住权的制度内涵
公法意义上的居住权概念有助于我们从基本权利层面去理解居住权的本质属性，为民法居住权的制度设计提供价值指引。《民法典》中的居住权制度设计对于广义居住权的保障和实现具有积极作用。
（一）公法意义上的居住权
联合国将居住权（Housing Right）列为基本人权之一。《世界人权宣言》载明，“人人在各国境内有权自由迁徙和居住”，“人人有权享受为维持他本人和家属的健康和福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务；在遭到失业、疾病、残废、守寡、衰老或在其他不能控制的情况下丧失谋生能力时，有权享受保障。”《经济、社会及文化权利国际公约》规定，“本公约缔约各国承认人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣着和住房，并能不断改进生活条件。”可见国际法上的“居住权”内涵包含两个层面：一是自由迁徙的居住权，与人身自由密不可分。二是维持基本生存条件意义上的居住权，以社会保障作为兜底。权利的内容不仅包含避免无家可归，还包含迁徙自由以及必要的基础设施和居住环境要求。显而易见，国际法上居住权的义务主体指向的是国家和政府，政府必须为之提供一系列公共服务。
“居住权”概念亦包含着浓厚的宪法意蕴。各国宪法或在公民基本权利部分明示规定居住权（如1949年《印度宪法》第19条），或在基本权利、经济生活部分默示保护居住相关的权利（如德国《魏玛宪法》第155条、《波恩宪法》第11条）。居住权可能以“住宅权”、“住房权”等名词进行表述，其核心内容大致相同：不仅包括获得住所的积极性权利，还包括居住免受侵害的消极性权利，它是关于公民居住行为的权利的总称，是人权中有关住宅和居住行为相关权利的重申，意图在本国内最大程度地保护公民的居住利益。我国《民法典》中的居住权规范有着深厚的宪法价值基础和宪法规范背景，是宪法社会主义原则和基本权利条款延伸的结果。宪法为民法居住权保护构建了基本框架，促进了民法居住权规范的生成。民法为宪法居住权（无论明示还是推定）描绘了具体的样貌，促进了宪法基本权利的实施和规范效力。《民法典》居住权的六条规范，都有其宪法依据和背景，使宪法中的居住权内容具有可裁判性，在实施中也必然回应宪法的关切。
（二）《民法典》中的居住权
从私法领域的民事权利角度来看待居住权，则是指“特定人因居住而使用他人房屋的权利”。民法居住权起源于罗马法，是为保障当时社会中不具继承资格人员的基本人权和基本生活而创制的，是其“人役权”的一种。由遗嘱授予的居住权最初仅是受遗赠人享受某种利益的事实，并非权利。至优士丁尼时期，居住权才发展成熟为一项独立的法定民事权利。部分国家继承了罗马法的居住权，将其规定在民法典中。其中一些国家注重居住权的身份要素，将其纳入“人法”编，将居住权的范围限定于家庭或家族范围；另一些国家则注重居住权的财产属性，将其纳入“物权”编，作为一种物权。尽管如此，居住权的核心本质没有变化，即其具有为特定人的利益而限制所有权人权利行使的目的和权利负担的本质。通常而言，居住权为权利人得居住房屋的权利，也就是权利人得因居住的目的而使用房屋，并可排除房屋所有人或第三人对其使用权的妨碍或干涉。各国民法关于居住权的规范内容大致相同，包含居住权设立、居住权消灭、居住权人的权利和义务等方面内容。另一部分国家或地区的民法典则没有明文规定居住权。
我国《民法典》中的居住权规定在物权编的用益物权分编，指权利人为满足生活居住的需要，按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。 首先 ，从设立方式上看，它是一种“意定居住权”。不同于传统大陆法系国家为保障弱势家庭成员的居住利益，以家庭成员之间的抚养、赡养或扶养义务为基础而规定的法定居住权，我国《民法典》第366条及第371条规定居住权依合同或遗嘱的方式设立。当事人“采用书面形式订立居住权合同”，居住权人“按照合同约定”行使权力，有关居住权设立、转让、继承、出租等规定中都明确了“当事人另有约定的除外”，在居住权设立方式上处处体现了“意定”的特征。 其次 ，从权利功能上看，我国《民法典》中的居住权是“保障性”居住权。全国人大关于《中华人民共和国民法典（草案）》的说明中指出，创设居住权的目的是“为贯彻党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，增加规定‘居住权’这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设立”。《民法典》第366条规定居住权的设立是为了居住权人“满足生活居住的需要”，第368条规定“居住权无偿设立”，虽然有当事人约定除外的特例，但其立法导向是以无偿为主导、有偿为例外的。即使居住权合同约定了一定的对价，也可能只是必要的成本或者非财产性的给付，这与市场经济中以获取经济收益为目的的财产权殊有不同，不能从根本上改变我国民法居住权的保障性。其权利功能是切实保护老年人、妇女和未成年人等弱势群体的居住利益，以扶危济困为初衷。 最后 ，从“意定性”和“救助性”引申出来，我国《民法典》中的居住权必然具有较强的人身属性。实践中居住权的设立势必与扶助、赡养、关怀等前提密不可分，这就使得居住权合同的当事人限定与具有特定关系的人群之中，具有很强的人身依附性。因此《民法典》第369条规定“居住权不得转让、继承”，第370条规定“居住权人死亡的，居住权消灭”。
02
居住权制度在养老领域的立法意义
党的十九大提出“加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度”的要求。 住房保障制度改革固然是推动其入典的直接动因, 但从住房保障背后的经济社会与权利制度的匹配程度观察，则是租赁关系的债法制度设计无法达成稳定的利用关系，基于家庭伦理的各项制度亦不敷使用，从而催生出以所有权和使用权分离为基础的财产秩序，即用益物权属性的居住权。在社会老龄化问题日益突出的背景下，《民法典》居住权制度突破原有的所有权和租赁权“二元制”框架限制，初步构建房屋所有权、居住权和租赁权的“三元制”体系，促进房屋多元化利用，为居住人提供更高层次的权利保障，具有非常重要的时代特征和现实意义。
（一）有利于为更广泛的弱势群体提供长期、稳定的居所
民法中的居住权具有复杂的特征，即在规则内容上具有民事性的同时，在法律目的上具有人权性。居住权制度对于社会弱势群体的生活保障方面向来具有积极意义。居住权作为用益物权具有对世性，居住权人对住宅具有较强的支配力和使用自由，能够有效规避所有权人和第三人侵犯居住权人合法权益的风险；同时，居住权的权利周期较长，一般为居住权人终身，能够有效避免租赁等债权型居住权的不稳定性。在《民法典》实施之前的司法实践中，法院也会依据原婚姻家庭法与继承法相关法律法规，以房屋所有人对弱势群体者负有“抚养、赡养或扶养”等义务，以判决的方式为弱势群体设立居住权利，但是这种情况下设立的居住权缺乏明确的法律依据，且往往仅限于房屋所有人与居住利益需要被保障的弱势群体者之间具有特定身份关系的情形，其保护范围十分有限。《民法典》居住权的规定，使得当事人可以以订立合同的方式设立居住权，取消了房屋所有人与居住权人之间隐含的身份限制，其适用范围大大扩展。
（二）为“以房养老”提供制度支撑
我国的司法实践中虽存在法院依据婚姻家庭法或继承法，以家庭成员之间的赡养义务或抚养义务，或者离婚时一方所负的帮助义务，在一些离婚、继承、分家析产等案件中以判决的方式为当事人设立居住权，回应人们对于居住权的需求，但这种公权力介入的方式仅能在个案中实现，无法通过登记赋予居住权物权效力的对世性，且缺乏明确的法律依据细则，容易造成适用标准的不统一。《民法典》居住权制度将《民法典》婚姻家庭编、继承编以及《老年人权益保障法》等法律中关于保障老年人居住利益的原则性规定落实为明确具体的操作规程，为“以房养老”提供了制度支撑，亦有助于《民法典》内部各编体系的协调。在家庭里相对处于弱势的成员中，未成年人在成年之后可以凭借自己的劳动养活自己，离婚经济条件弱势的一方也可能在自我疗伤之后重新投入职场，只有老年人会因身体的衰老越来越需要照拂和保障。居住权制度为老年人生活居住提供了可预测性和稳定性，保障其生活安宁。既保障了老年人生活居住的需要，又维护了家庭和谐的良好氛围，符合社会主义核心价值观和公序良俗。
在前期“住房反向抵押贷款”、“售后回租”等“以房养老”模式力度和效果都不甚理想的情况下，居住权制度为保障老年人合法权益提供了更多可能。居住权制度建立之后，老年人可以将房屋所有权转让给子女或其他意定买受人，同时在房屋之上为自己设置居住权。房屋出售可以获得现金作为养老资金，居住权又为老年人提供物权性保护，保证老年人不离开原有居住环境，保证其居住生活质量，尊重其生活习惯。在有确定的制度加持的情况下，通过居住权制度实现“以房养老”的模式，还能吸引部分市场投资者以及金融机构参与。在房价上涨较快的市场，对于投资二手房的投资者，房价上涨率是其最看重的因素，其次才是租金收益率，故其在乎的是产权交易转让价值。由房地产投资者对房屋未来的价值做出判断，并与金融机构以及房屋产权人三方进行房屋交易价格博弈，三方博弈得出的均衡价格成为养老房屋市场成交价。设立居住权之后的房屋也可以再次带居住权转让，吸引更多的二手房投资者参与，使房屋的流通价值得以最大的发挥。
（三）有利于传统孝道的弘扬
孝道是我国传统文化重要的组成部分，儒家文化也注重对家庭伦理道德的稳固发扬。“没有法律的保障和维护，再好的道德也难以得到提倡和发扬。”自古以来，法律都对违反孝道的行为规定了严厉的惩戒，从制裁的角度保障孝道的实现。但是要将观念层面的伦理道德转化为实际行动，还需要正面的制度指引，提供可靠的实施规范。居住权制度鼓励家庭成员通过为弱势一方设立居住权，来保证其稳定的居住条件和环境。这本身就是对中华传统孝道和婚姻家庭伦理价值的一种法律确认，饱含着对孝道和家庭伦理价值的弘扬和规范功能。家庭纠纷往往以居住问题为主要矛盾，居住权制度实施之后，房屋的所有权和实际居住的权利可以分离，子女可以在自己的房屋上为老人设立居住权，老人也可以将房屋居住权和所有权分别继承的方式来缓解家庭遗产分配矛盾，实现家庭和睦。
03
居住权制度在养老领域的实施
我国《民法典》对居住权的规定，遵循的是“取得、变更、丧失”的立法思路。《民法典》中居住权的相关规定尚较为笼统，其颁布后法院裁判说理时仍然主要适用《民法典》第1067条释明子女对父母具有赡养义务，或适用《老年人权益保障法》第16条第1款明确赡养人有妥善安排老年人住房的义务，司法实践中法院引用居住权条文的案件数量仍极其有限。为数不多引用《民法典》第366条居住权的定义，也仅是用于辅助《民法典》中赡养义务、合同规则、继承规则等的论证。要真正发挥居住权制度在养老领域的制度功能，还需要对现有的原则性规定进行充分的法律解释和补阙，从居住权的多元设立形式、居住权合同规则的适用、居住权的内容与边界、权利的期限以及居住权养老经济价值诸多方面完成规则对养老内涵的接纳。
（一）居住权的主体
在罗马法时代，居住权只是为特定人提供住房和生活保障的权利。随着其制度的发展，居住权的主体已经从房屋所有权人的亲属或特定身份关系者扩大到了一般权利人，我国《民法典》以“当事人”的提法回应了这一趋势。依其规定，任何民事主体都可以成为居住权合同的当事人，无论其为亲属或非亲属，自然人或非自然人。尽管如此，从立法本意考量，居住权是为自然人“满足生活居住的需要”，非自然人只能成为居住权的设立主体，不能成为居住权的权利主体。即法人或非法人组织可以就其拥有的住宅为他人设立居住权，但其自身无法成为居住权人。
此外，要区分居住权人和共同居住人。对于老年居住权人，若自己单独居住往往存在较大的困难，尤其对于一些生活不能自理的老人，需要共同居住人的日常照料。各国立法都允许居住权人的亲属以及其他提供医疗服务或基本生活保障服务的共同居住者居住在住宅之中，我国《民法典》虽未明文规定，但应当允许与居住权人具有亲属关系的家庭成员或者为居住权人提供服务的保姆、护理人员等成为共同居住人，其范围应当以“满足居住权人正常居住需求”为实质标准。此时居住权法律关系的主体仍为老年人，共同居住人的权利地位依附在居住权人身上，仅是居住权的间接受益者，当居住权因老人去世或期限届满而消灭时，共同居住人应搬离住宅。
（二）居住的条件和要求
《民法典》第367条规定居住权合同最核心的内容便是“居住的条件和要求”，它留给合同各方很大的协商空间，集中体现居住权“意定”的属性，其实质是关于居住权设立人和居住权人双方权利和义务的约定。
在一个以养老为目的的居住权关系中，居住权人最主要的权利就是对住宅进行合理用益，以满足自己的基本生活居住需要。包括对住宅内的日常生活设施进行合理使用，对社区内的公共道路和绿地等共有部分的使用权。基于居住权的用益物权属性，居住权人享有排除妨害等物上请求权。在房屋遭受侵害时，可以行使物权请求权来保护自己在住宅上的权益。若因不可抗力致使房屋毁损、灭失，或者房屋被征收导致居住权人无房可住，居住权人一般不得再请求所有权人为其设立新的居住权，但有权从住宅所有权人获得的房屋赔偿或补偿中请求获得一定数量的金钱补偿，以弥补自己的居住权益损失。在居住权有效期内，不受房屋所有权变更的影响，若房屋所有权变更，房屋受让人应当继受该住宅上设立在先的居住权负担。
居住权人合理使用房屋的同时也应尽到善良管理人的注意义务，对房屋及其附属设施予以妥善管理和维护，不得擅自对房屋做出重大改变损害所有权人的利益。关于房屋日常修缮的费用，《物权法》（草案）中曾规定由居住权人负担，《民法典》中未予明确，概由当事人自主约定。笔者认为，房屋的日常修缮是为居住者提供更好的居住环境，如果居住权合同未进行约定，应当由实际居住人承担日常维护和维修责任，居住房屋所产生的物业费、水电费、取暖费等必要费用也应当由居住权人负担。
居住权合同还应当约定居住权终止的事由，除《民法典》第370条规定的“居住权届满”和“居住权人死亡”之外，还应当包括：居住权所涉住宅的灭失、被征收，居住权合同被宣告无效或者被解除，居住权人放弃或抛弃居住权益，房屋所有人与居住权人混同，居住权人对住宅所有权人的财产权造成重大损害，居住权人不履行附条件居住权合同或遗嘱中负担的主要义务，居住权人擅自对住宅实施重大改变危及房屋安全等。
（三）“以房养老”的居住权设立程序
“以房养老”的居住权设立，通常存在于老人拥有房产，但是缺乏持续稳定或足额的现金用以支付生活所需的情形。老年人放弃房产所有权，仅享有居住权，既保留了稳定的住所，又能获得额外的现金补助。房屋所有权与居住权相分离，理论上可以有三种操作模式：一是先转移房屋所有权，再在其上为老年人设立居住权；二是先设立居住权，再转移房屋的所有权；三是在转移所有权的同时保留居住权，即当事人协商一致后转移一个带有瑕疵的所有权。域外立法有的允许所有权人成为居住权的权利人，尤其是房屋所有人之后意欲出让其房屋时，可预先为自己设立居住权。但《民法典》第366条已明确规定我国的居住权是对“他人”的住宅享有的权利，因此上述第二种模式缺乏法律依据，老年人不能在自己的房产上为自己设立居住权。而第三种模式也有悖于物权法原理，且难以解决物权登记等现实问题，仅有第一种先转移所有权后设立登记的方式具备法律依据和现实可操作性，应当成为居住权“以房养老”的主要操作模式。
意定居住权最终能否有效设立，居住权登记制度起着关键性作用。在总结立法和实践经验的基础上，各地已有一些具体化的居住权登记规则和操作流程。先转移所有权后设立登记的方式最大的风险在于所有权转移后，因受让人不配合或其他原因迟迟无法进行居住权登记。在遗嘱设立居住权的情形中，虽然遗嘱生效时居住权就应视为产生，但同样存在房屋的法定继承人隐瞒遗嘱内容或拒不配合登记等问题，因此应当对居住权登记程序进行完善。居住权登记的申请主体原则上应当由居住权人和住宅所有权人共同向不动产登记机构提出申请，以合同方式设立的居住权由住宅所有权人负担主要登记义务，居住权人予以协助；以遗嘱方式设立的居住权，居住权人办理登记申请需要房屋法定继承人的配合。登记机关受理居住权登记申请后对相关材料进行审核，包括但不限于居住权登记申请书、包含居住权内容的合同或遗嘱、居住权人和住宅所有权人的身份证明、房屋产权证书以及其他必要文件。在附记栏或者增设簿页栏目记载居住权设立情况，必要时考虑增设居住权专簿以满足个性化的约定和便于公众查询。不动产登记机构除在不动产登记簿上进行相应登记之外，应当给予居住权人相应的权属证明作为权利人持有的权利凭证。为防止上述产权转移后居住权登记落空的风险，有必要增加居住权预告登记制度，以预防老年人的居住利益受到损害。
04
面临的难点
《民法典》物权编规定居住权以“无偿为原则、有偿为例外”，居住权“不得转让、继承”以及“原则上不得出租”等体现出较为保守的立法立场。从长远发展和制度效益出发，未来可能会减少限制，促使住宅资源的更优配置，提高房屋的单位效用价值。从现有制度实施来看，居住权制度在实践中可能带来潜在的负面效应，导致其制度功能遭到减损。
（一）居住权设立的“意定”方式存在不足
《民法典》规定居住权以“意定”的方式设立可能无法达到制度目标。居住权的实现以居住权合同和登记为载体，但在实践中如果亲情淡漠或者存在家庭矛盾，处于优势一方的住宅所有权人掌握着最终能否确立居住权的命运，即使订立了居住权合同，若住宅所有权人拖延甚至拒绝办理居住权的设立登记，处于弱势地位的居住权人的利益便难以实现。依遗嘱方式设立的居住权同样面临困境，立遗嘱人以单方意思表示为他人在自己的住宅上设立居住权，遗嘱的生效时间为被继承人死亡时，此时房屋上的居住权理应生效。但如果遗嘱设立的居住权人与房屋的法定继承人不相同，法定继承人为独占房屋，可能故意隐瞒遗嘱中设立居住权的事项，违背被继承人的意愿，受遗赠人难以取得居住利益。因此，意定居住权并不能全面发挥保障弱势群体生活居住利益的制度效用。
值得注意的是，在《民法典》施行之前，法院常常在赡养纠纷中直接为老人设立居住权，这类居住权在判决生效时理应生效；《民法典》第230条亦规定，因继承取得的物权自继承开始时发生效力，因此遗嘱设立的居住权在遗嘱生效时就应当成立。然而《民法典》第368条规定“居住权自登记时设立”，如上所述，这两种情况的房屋所有权人往往怠于去进行居住权登记，使得老年人的居住权不但得不到合法的确认，反而陷入一种尴尬的境地。在遗嘱继承、遗赠的情形中，在继承发生后至遗产分割完成前这段时间内，因房屋所有权人未被确定，作为弱势群体的居住权人可能就此缺少进行居住权登记的条件而丧失居住权保障。因此立法应当明确，依法院判决或遗嘱设立的居住权，自判决生效或继承开始时设立，居住权人可以单独进行居住权登记申请，不受《民法典》第367条的限制。
（二）是否应当赋予养老居住权投资属性
养老居住权是否应被赋予投资属性，这涉及到居住权功能的定位以及整个居住权体系的建构。《民法典》初步建构的居住权体系是以保障性为基础的一元体系，现实中确实存在多样化居住和多元化实现房屋经济价值的需求。例如部分老年人本已拥有多处房产，其子女出于孝心，又在自己的房屋上为老人设立居住权，给予老人长期稳定居住的权利，老人因生活习惯个人喜好等原因居住在其他房产里，那么其可否对拥有的子女房产的居住权进行其他形式的利用，以实现房屋的经济价值？这是一个值得探讨的问题。
有观点认为，居住权制度目前的功能限定本身就存在过于狭窄的问题，处分权的完全禁止或将不利于投资型居住权的发展。所有利益和居住利益的分离才是居住权的本质与本体，而保障特定弱势群体利益只是制度初衷，应当在保障性居住权为基础的前提下，为投资性居住权预留空间，考虑逐步建立投资性居住权，实现对住房的多元化利用，使得居住权从传统人役权转变为真正意义上的用益物权，以满足人们的居住和投资的双重需求。甚至在居住权立法之初，就应当将居住权依照其不同适用领域可分为家庭保障性居住权、社会保障性居住权、投资性居住权以及消费性居住权等四个类型。投资性居住权可以独立地流转和继承、和设定抵押等。以保障性居住权维护婚姻家庭关系稳定和社会公平正义，并以投资性与消费性居住权促进物尽其用和意思自治，避免德国式的先构建传统居住权再根据社会需求增添投资与消费性居住权可能会造成制度的割裂和矛盾。
笔者认为，居住权制度带有与生俱来的慈善性与恩惠性，闪耀着民法慈母般的光辉。随着时代变迁和社会经济进步，部分国家和地区有突破居住权权能范围之趋势，但居住权的人身性、伦理性和社会救助性质并未改变，为生活居住之目的仍是设立居住权制度的初衷。以流通、获利为目的的投资性居住权未获《民法典》承认的情况下，其价值追求与目标可以借助共有产权、房屋租赁权等方式加以实现。我国《民法典》中居住权虽然规定在“用益物权”一章，却不是完全的按照经济属性对待，如果完全放开限制，自由流通，沦为一种商品或资本，便会丧失其特殊的立法价值。自《民法通则》以来，现有民法体系对于不动产的保护与利用已经形成一套较为完备与成熟的制度规范，人为地将居住权分为保障型或投资消费型并设定不同的入市标准，反而徒增混乱和纠纷，也埋下权力寻租的风险，稍有不慎反而会伤害弱势群体的利益。我国居住权制度设计应立足国情。当前，中国特色社会主义进入新时代，以人为本是社会主义现代化法治所坚持的理念，保障和改善民生是人民最关心、最直接、最现实的利益问题。解决绝大部分公民的居住问题是我们的当务之急，确保“老有所养”“养有所居”是全社会的共同企盼。现有立法在确定居住权保障性功能的同时，已充分考虑到特殊情况下的应变，在相关条文中均规定了“当事人另有规定的除外”，具有坚实的法理基础和制度自信，是最为合适的立法选择。
与此同时，为充分发挥居住权制度在养老领域的作用，还应当探索多元化的居住权应用模式，为居住权的顺利实现提供全方位的制度保障。譬如金融部门修改完善居住权“以房养老”产品相关规定，确立“居住权养老”产品的社会保障属性，围绕居住权设置前后的房产估价、交易、后续使用设计养老金融产品，及时推出以房屋居住权与所有权相分离为核心的养老产品。税务部门对参与居住权养老产品的相关主体给予税收优惠。市场监管部门加强业务监督，避免“以房养老”产品市场上的欺诈和不正当竞争，强化居住权与“以房养老”有效衔接的行政保障力度。
（三）避免制度的社会功能减损风险
居住权制度强化了对老年人拥有长期稳定居所的保障，其积极意义毋庸置疑。但是，任何事物都有其两面性，居住权制度在实践中可能带来潜在的负面效应，导致其制度功能遭到减损。我们在肯定居住权制度积极意义的同时，应当加以警惕和避免各种潜在风险。
一是潜在的道德风险。经济学理论告诉我们，从事经济活动的人总是倾向于最大限度增进自身效益，甚至不惜作出不利于他人的行动。收益增加或成本降低带来的经济诱惑、信息不对称所带来的信息优势、制度约束不足使得违法成本较低等因素，是道德风险诱发的主要原因。设立了居住权之后，房屋的所有权权能会受到极大的限制，所有权人几乎无法自由地将房屋出售他人，也无从收取租金等收益。随着房价的攀升，房屋所有权人的沉没成本会越来越高，预期收益损失也越来越大，经济收益诱惑便成了尽早地消灭房屋之上的居住权的动机。除了自然法则，以法律和道德形式出现的法则都有可能存在被人滥用的问题。如果居住权合同约定以居住权期限为居住权人死亡，那么居住权人的生死就直接关乎所有权人权利的完满性和财产利益的最大化，居住权人就可能成为所有权人实现利益的障碍，可能诱发杀害居住权人或有病不理、虐待等加速居住权人死亡的行为。这类事件如果发生在亲属间，甚至亲子间，将会造成巨大的社会道德危机，居住权制度的合理性及其社会功能将因此被减损。加之这种发生在家里内部的消极不作为行为很难调查取证，行为人违法犯罪成本很低，更加深了道德风险。因此在设立以老年人死亡为期限的居住权时，应当慎重审查其家庭关系状况和房屋所有权人的道德品行，社区定期随访，避免发生道德失范的悲剧。
二是可能导致部分子女赡养积极性降低。子女对父母的赡养行为主要出于情感本能，但也不排除财产激励的成分。尤其在多子女家庭中，子女获取家庭资源的多寡，往往与其尊老、养老的程度成正比，子女会寄希望于通过积极的赡养行为以期在将来获得更多的遗产。而现代家庭中，房产往往是家庭中价值最大的资产，如果老人事先已经通过设立居住权的方式对房产的所有权有所处置，则会使未获得房产所有权的子女丧失期待，甚至对父母产生怨恨，从而降低他们此后的赡养积极性。而获得房产所有权的子女，也可能因财产已经到手，不需要再努力去展现孝心，其赡养积极性也会降低。尽管在中华民族尊老爱幼优秀传统的感召下，上述情况发生的可能性很低，但作为一种制度设计，我们应当意识到这种居住权制度功能减损的风险，在设立养老居住权时充分考虑到子女赡养义务的长期积极履行。
05
结语
实现全体人民尤其是社会弱势群体“住有所居”，是《民法典》居住权制度最重要的社会功能。是否能够充分实现立法初衷，有效防范伴生的风险，不仅取决于居住权的制度设计和法律条文规定，还需要当事人在订立居住权合同或立下遗嘱时进行深思熟虑并采取适当的风险防范策略。养老问题与婚姻家庭、伦理道德有着千丝万缕的联系，亦与合同的效力息息相关，居住权养老模式还受到城市住房限购政策和农村宅基地管理政策的影响，需要《民法典》与相关行政法规协同运用，方能更好地解决实践中出现的问题。同时，在司法实践中，通过法律解释、释法说理等方式，有效保障居住权各方当事人的合法权益，并充分考量其社会效果，在司法裁判中对法典条文进行续造，确保其社会功能的充分实现，为早日实现“住有所居”的新时代住房制度改革目标提供坚实的法治保障。
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《“家事法苑”婚姻家事法律资讯简报》于2008年2月15日创办，尝试搭建与律师同行、学者、法官、公证员、房管、媒体、政府相关部门及社会组织进行业务研讨、正当交往、信息共享的桥梁与平台，共同促进中国婚姻家庭法制建设。获取方式：
1）简报电子版下载：
http://www.famlaw.cn/Do_index_gci_58.html 。
2）专题资料：家事诉讼程序立法及完善相关资料、继承法修改专家建议稿及争鸣专题资料、婚姻法司法解释三实施一周年专题资料、2008全年合集精编版、2009年全年合集、2011年全年合集、《婚姻法》司法解释（三）第7条的理解与适用争议专题、全国首例冷冻胚胎权属案专题特别版、夫妻婚内确认财产所有权诉讼问题之探讨资料专题、家事法实务沙龙夫妻财产约定、赠与辨析专辑等，下载网址：
http://www.famlaw.cn/Do_index_gci_60.htm 。
3）《“家事法苑”未成年人保护专题法律资讯简报》，于2018年7月创办，电子双月刊，下载网址：
http://www.famlaw.cn/Do_index_gci_59.html 。
“家事法苑”家事法主题QQ群（群号：171337785）-- 即时分享交流中国婚姻家庭法制信息动态，须以“城市+单位+姓名”实名申请、交流，只接纳法律职业共同体专业人士。
法律人电影.音乐休闲主题微信群
群内每天不定时分享电影及音乐最新资讯，群友围绕电影和音乐主题交流互动，丰富法律人的业余生活；
不定期组织群友线下集体观影、电影资料分享、电影原声音乐视听鉴赏沙龙。
有意愿加入者应以“城市+单位简称+真实姓名，加电影音乐群“，申请添加以下任一管理员：
段凤丽律师（微信号：D13552693593）
邓雯芬律师（微信号：13167578960）
“家事法苑”家事法实务交流系列微信群群规则
（2019年2月修订版）
“家事法苑”家事法实务交流系列微信群由“家事法苑”律师团队创建，目前包括以下21个群：家事法苑实务交流微信群（A-K群）、继承法苑实务交流群（A-D群）、涉外家事法苑实务交流群（1-2群）；此外，还有法律人电影.音乐休闲主题微信群（1-4群）。
总群主：杨晓林
其中，涉外家事法苑实务交流群分群主：赵宁宁；副群主：李丹、陆珊菁、冉维佳
各群管理员：杨晓林、段凤丽、邓雯芬、王志锋、徐文丽、杨竹一、李琳、李炜、辜其坤、严健、万薇。
一、建群宗旨
家事无小事。真诚欢迎对婚姻家事继承及相关领域感兴趣的律师、法官、检察官、学者、公证员、房管、民政、妇联等政府公务人员、法务工作者及其他法律从业者、学生、媒体朋友加入，共建阳光下专业领域内法律职业共同体业务探讨交流的和谐平台。
二、本系列群分享、交流的主题及范围
本系列群定位为特定专业领域主题群、学习型群。
本系列群主题为婚姻家事继承相关问题，群内分享资讯及交流范围原则上应限于与主题相关的实体及诉讼与非讼程序理论与实务问题。继承法苑实务交流群和涉外家事法苑实务交流群分享资讯及交流范围特定于继承问题和涉外家事问题。
群内主要分享国内外婚姻家庭立法、司法及理论研究动态，如家事审判方式改革、典型婚姻家事案例等资讯。在主题上涵盖婚姻家庭继承领域权利保护问题，如性别平等、妇女权益保护、未成年人及老年人权益保护等基础法律议题；与婚姻家庭继承有关的新型财产、新型权利等新型法律实务难题；婚姻家庭伦理方面社会学、心理学等相关社会科学议题。
本系列群无意走向综合群，如单纯刑事、商事、劳动、交通事故等其他领域话题可另行解决，但与本群主题交叉的除外。
三、入群方式
为保障本群安全、高质量及可持续发展，防止滥加群，本群对外不作任何宣传，群规则只刊发于“家事法苑”微信公号自定义菜单及每期公号推文的文末。群友入群由群管理员专人统一审查、邀请新人入群。
请拟申请加入“家事法苑实务交流微信群”者先添加以下任一群管理员个人好友：
段凤丽律师（微信号：D13552693593）
邓雯芬律师（微信号：13167578960）
申请信息务必请注明：“城市+单位简称+真实姓名，家事法苑实务交流微信群”；
新群友认真阅读管理员发送的本群规、承诺将严格遵守后，管理员方可拉其入群。
家事法苑实务交流微信群（A-K群），管理员每天统一分享资讯，群友只加一群即可，不必重复加群。
四、实名交流
本群实行实名（真实身份）交流制！
群友入群后应马上按要求修改群昵称，点击群界面右上角三个点标志，向上划动屏幕，出现“我在本群的昵称”点击即可修改：
1.律师署名方式：省份+城市+姓名+律师，如：北京***律师、山东淄博***律师，群昵称中不得显示电话、律所名称、字号、具体部门职务、业务方向及其它带有商业营销色彩文字。
2.公证员署名方式：省份+城市+姓名+公证员，如：上海公证员李**；
3.学者署名方式：学校简称+姓名，如：北大王**，广西师大李**；
4.学生署名方式：学校简称+身份+姓名，如：中科大博士生张**，吉大硕士生李**，北大本科生丁**；
5.法官、检察官署名方式：省份+真实姓氏+法官或检察官的方式，如北京李法官、黑龙江王检察官；
6.民政部门、妇联、媒体等其他界别群友参考前列署名方式，省份+城市+职业+姓名，如：北京妇联***，上海公司法务***，人民日报***。
群友不能接受实名规则的免入，入群后应当立即按照要求修改群昵称，经过群管理员三次提醒仍不配合的，管理员有权将其移除出群。
五、尊重群友
尊重群友，未经事先允许、不得随意添加其他群友为个人好友。
严禁违反群友意愿，发送广告等商业信息、擅拉群友加入其他主题群等不良行为，一经举报，立即移除出群。
六、温馨免打扰提示
如群消息过多，影响本人工作、学习及休息，可在手机右上角，点开群设置界面开启“消息免打扰”，定期浏览群信息、参与互动即可。
七、友善发言及禁忌
本群群友来自于法律职业共同体各界别，大家非常难得聚在一起，特别要注意自身形象，互相尊重；
群内严禁闲聊，只研讨专业问题。发言交流要注意顾及他人感受，就事论事，不要有任何人身攻击、贬低他人人格或针对其他群体的偏激言行。
严禁转发或发布招聘、推销、心灵鸡汤、拉票、优惠券信息；严禁转发涉及政治性的资讯；严禁转发律师个人及律所营销的帖子；与本群专业领域不相关的公、检、法等机关、机构及组织的纯官宣资讯同样不宜转发本群。
本群除农历大年三十、大年初一、大年初二；农历八月十五（中秋节）；公历12月31日及1月1日外，不允许在群内发红包。
八、分享注意事项
本群鼓励群友分享与本群第二条主题及范围相关的各种审判动态、典型判例及最新法律法规及地方法院审判意见等，尤其鼓励群友分享自己原创的相关实务研究文章，包括分享自己个人网站、博客、微信公号上的文章。故本群禁止任何形式的营销行为，群友分享的文章页面上尽可能不要附有过于明显带有营销色彩的个人照片、宣传文字及过于详细的名片式联系方式。
本群谢绝分享过于简单的普法、相关问题说明性的“软文”及单纯诉讼技巧类的文章。
群内严禁功利性地推送微信个人名片及公众号名片；微网站名片及链接；个人网站链接、博客链接，严禁将相关专业资讯贴到自己的个人网站、博客或公众号上再推荐链接到微信群这样以提高点击率、博粉为目的商业推广做法。【注：“家事法苑”公众号（微信号：famlaw）已做到了去商业化，可参考】
九、交流方式建议
鼓励、提倡群友开展与群主题密切相关的理论与实务的互动交流。
本群交流问题，可由个案切入，但禁止单纯的个案办理咨询，应先概括基本事实，从中提取有理论及实务研讨价值的一个或几个问题集中深入交流，最后以旗帜鲜明的问题进行讨论。
本群交流问题的方式建议为：应先主动查找必要资料，一次性把基本案情、事实叙述清楚（不要再让群友追问事实）并注明自己的初步看法，能附上相关法律法规法条及司法解释等依据为宜，抛砖引玉，希望听取群友的意见和建议。
群友在解答问题时，也应先思考，较系统阐述自己对此问题的看法及观点，不要采用漫无边际地三言两语聊天式交流，以免造成刷屏、影响群友。
群友可在群内畅所欲言，严禁群友不管基于任何目的、未经发言群友同意、擅自截屏在群外分享、使用，如有违反，一经发现，管理员有权清理出群。
十、尊重智力劳动成果
尊重智力劳动成果，群内分享资讯仅供群友学术及实务探讨、交流及研究使用。
资讯搜索、编辑、整理需日复一日，耗费相当时间与精力。正常情况下，我团队每天收集、分享、推送的资讯信息，月底汇编起来就是每月的“家事法苑”婚姻家事法律资讯简报（下载地址：
http://www.famlaw.cn/Do_index_gci_58.html）。
群友不宜经常性地或整体性取材本群资讯信息，上传到网络(个人网站、博客、公号等自媒体)、转到自己或其他的微信群、QQ群，或为其他非研究用途使用。
规范使用本群资讯，应注明资讯来源于家事法苑实务交流微信群。
十一、违规及处理
群友应自觉遵守本群规则并接受群主及管理员的善意提醒及劝告；
对于违反群规则的行为，群主或管理员有权、有义务即时制止。
群友违反群规则经提醒三次，不回应、不接受，管理员可直接移除本群；
群友间应友善相处，如发生争议，应保持克制，务必不要与其他群友或管理员争执、造成刷屏，影响其他群友。建议发生争议时，建议群友及时向群主或管理员反映，由群主或管理员给出处理意见。
良好的群的氛围，需要大家共同维护、共同呵护!
希望大家共同努力，共建阳光下专业领域内律师、法官、检察官、学者、公证员、房管、民政、妇联等政府公务人员、法务工作者及其他法律从业者、学生、媒体等法律职业共同体的探讨交流的和谐平台！
“家事法苑”微信群管理员团队
2019年2月1日
“家事法苑”（famlaw)
专注家事诉讼实务研究，分享中国婚姻家庭法制建设及理论研究动态，家事无小事，共同关注、学习、推动！
