来源：法客帝国
发布日期：2025年09月25日
最高法院: 装饰装修工程合同纠纷的管辖权如何确定？
阅 读提示： 根据民诉法及其解释，建设工程施工合同纠纷明确由不动产所在地法院专属管辖。根据《民事案件案由规定》，除了一般的施工合同，还存在其它建设工程合同纠纷的案由，包括涉及建筑和安装内容的装饰装修工程合同与其它勘察、设计合同等。讨论建设工程其它案由纠纷的管辖参照适用专属管辖还是适用一般合同管辖规则，需先明确建设工程纠纷专属管辖的原因与逻辑，本文将以一则人民法院案例库发布的关于装饰装修工程合同纠纷的案例为例，进行梳理拓展。
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裁判要点
一 、 当事人因履行装饰装修合同发生纠纷 ， 应当按照不动产纠纷确定管辖 ， 即由不动产所在地有管辖权的法院专属管辖 ， 违背专属管辖的约定管辖无效 。
二 、 合同是否实际履行不影响建设工程专属管辖的效力 ， 未实际履行的装饰装修工程合同仍由不动产所在地法院管辖 。
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案情简介
一 、 2019年9月，蔡佳佳与名工坊公司签订装饰装修工程施工合同，约定由名工坊公司为蔡佳佳位于安徽省和县××小区的房屋进行装修。合同还约定，发生争议，可向南京市浦口区人民法院起诉。
二、 蔡佳佳按约支付了部分合同款， 但 名工坊公司 未开始实质性装修工作 。 2020 年 7 月 20 日 ， 双方签订合同解除书 ， 协议解除合同 。蔡佳佳 起诉请求判令解除合同、返还预付装修款等 。
三、 名工坊公司 住所地位于江苏省南京市江北新区。
四、 安徽省和县法院 受理后 ， 认为合同未实际履行，双方的住所地均不在合同约定的履行地，本案应当由名工坊公司住所地南京江北新区有管辖权的法院管辖，故于 2020年11月23日裁定将本案移送江苏省南京江北新区法院。
五、 江苏省南京江北新区法院认为安徽省和县法院裁定移送不当，遂层报江苏省高级人民法院。 江苏高院认为 ， 依据 《 中华人民共和国民事诉讼法 》 及 《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（ 下称 《 民诉解释 》）第二十八条第二款 的 规定， 应当由不动产所在地安徽省和县人民法院管辖 。 经与安徽高院协商未果 ， 报最高法院指定管辖 。
六、 最高法院以 《 民诉解释 》第二十八条第二款 支持江苏高院的观点 ， 认为移送不当 ， 裁定本案由不动产所在地安徽省和县人民法院审理 。
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实务经验总结
北京云亭律师事务所李舒律师、唐青林律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
一、 《民事案件案由规定》 第 115 条规定了 “建设工程合同纠纷”项下的九个四级案由 。 根据本案及延伸阅读 （ 一 ） 中的类案 ， 最高法院认为建设工程价款优先受偿权纠纷 、 建设工程分包合同纠纷 、 建设工程监理合同纠纷 、 装饰装修合同纠纷 、 铁路修建合同纠纷 、 农村建房施工合同纠纷这七个四级案由均属于民诉解释中的 “ 建设工程施工合同纠纷 ” ， 由不动产所在地法院管辖 。
二、 在实践中 ， 最高法院对建设工程勘察 、 设计合同与施工合同作出详细区分 ， 认为施工合同由不动产所在地专属管辖的原因在于 ： 合同履行主要在建设工程所在地 ， 争议涉及 造价评估、质量鉴定、留置权优先受偿、执行拍卖， 由不动产所在地管辖方便处理 。 而勘察 、 设计合同的主要工作发生在承揽 、 设计单位内部 ， 所以适用一般合同纠纷的管辖规则 。（ 见延伸阅读 （ 二 ） 及 《 最高人民法院新民事案件案由规定理解与适用》第 115 条 ）
三、 虽然民诉解释第十八条第三款对合同没有实际履行时的管辖作出强制性规定 ， 但应认为该规定为一般合同纠纷的管辖规则 。 在确定地域管辖时 ， 专属管辖优先于一般管辖规则 ， 是否实际履行不影响专属管辖规则 。
四、 作为装饰装修工程合同 、 建设工程施工合同签订方 ， 应明确不符合专属管辖规定的约定无效 ， 如确有不在建设工程所在地处理纠纷的需求 ， 需约定仲裁 ， 不能约定法院管辖 。 在诉讼策略方面 ， 应当明确上述专属管辖规则 ， 作为起诉方选择正确的管辖地 ， 避免移送导致诉讼成本增加 ； 作为被诉方应当依法积极提出管辖异议 ， 为应诉争取时间 。
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
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相关法律规定
法律法规
《 中华人民共和国民事诉讼法 》
第二十四条 因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。
第三十四条 下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；
法律法规
《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释 》
第十八条第三款 合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。
第二十八条第二款 农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。
法律法规
《 民事案件案由规定》
三级案由 “建设工程合同纠纷”项下包括九项四级案由 ：（ 1）建设工程勘察合同纠纷；（2）建设工程设计合同纠纷；（3）建设工程施工合同纠纷；（4）建设工程价款优先受偿权纠纷；（5）建设工程分包合同纠纷；（6）建设工程监理合同纠纷；（7）装饰装修合同纠纷；（8）铁路修建合同纠纷；（9）农村建房施工合同纠纷
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法院判决
以下为最高法院在该案裁定书中 “本院认为”部分对该问题的论述：
本案系装饰装修合同纠纷。《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条第二款规定，“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”该款规定的建设工程施工合同纠纷，不限于民事案件案由规定的建设工程合同纠纷项下的第四级案由“建设工程施工合同纠纷”，还应当包括该项下的建设工程分包合同纠纷、装饰装修合同纠纷等其他与建设工程施工相关的纠纷。故本案应当按照不动产纠纷确定管辖，由不动产所在地法院管辖。安徽省和县人民法院作为不动产所在地法院，将有管辖权的案件移送江苏省南京江北新区人民法院处理不当，本院予以纠正。
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来 源
人民法院案例库 ： 2023-01-2-115-002
蔡某某诉南京某装饰工程有限公司装饰装修合同纠纷案 ， （ 2021）最高法民辖59号
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延伸阅读
本文作者检索到以下有关建设工程合同专属管辖的其它案例 ， 供参考 ：
一、 民诉解释中规定按不动产纠纷确定管辖的 “ 建设工程施工合同纠纷 ”不仅限于 建设工程施工合同 纠纷这一案由 ， 还包括与建设工程施工相关的其它四级案由 。
案例一： 北京天禾空间展示有限公司与上海汉能薄膜发电有限公司装饰装修合同纠纷民事裁定书【（ 2020）最高法民辖 93 号， 人民法院案例库 2023-01-2-115-003 】， 2020 年 12 月 24 日
最高人民法院认为 ： 本案请示争议的焦点问题是案涉纠纷是否应按照不动产纠纷确定管辖。《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条规定，农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。本条规定的建设工程施工合同纠纷，不限于民事案件案由规定的建设工程合同纠纷项下的第四级案由“建设工程施工合同纠纷”，还应当包括该项下的建设工程价款优先受偿权纠纷、建设工程分包合同纠纷、建设工程监理合同纠纷，装饰装修合同纠纷等其他与建设工程施工相关的纠纷。本案案由为装饰装修合同纠纷，应按照不动产纠纷确定管辖，属专属管辖情形，由不动产所在地法院管辖。案涉合同中的协议管辖条款因违反专属管辖规定而无效，上海市嘉定区人民法院对本案无管辖权。案涉工程位于安徽省芜湖市镜湖区长江路66号，安徽镜湖法院对本案有管辖权。
案例二： 深圳市美达芙装饰工程有限公司与中建二局第一建筑工程有限公司建设工程分包合同纠纷民事裁定书【（ 2017）最高法民辖30号】，2017 年 11 月 1 日
最高人民法院认为 ： 《 最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法>的解释 》第二十八条第二项规定： “农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”对该项涉及的建设工程施工合同纠纷的理解，应不限于《 民事案件案由规定 》的建设工程合同项下的第三级、第四级案由 “建设工程施工合同纠纷”，还包括该项下的建设工程施工相关案件：建设工程施工合同纠纷、建设工程价款优先受偿权纠纷、建设工程分包合同纠纷、建设工程监理合同纠纷、装饰装修合同纠纷、铁路修建合同纠纷、农村建房施工合同纠纷。
二、 与施工合同主要履行地为不动产所在地相区别 ， 建设工程勘察 、 设计合同的主要工作不在建设工程所在地完成 ， 所以不适用不动产专属管辖 。
案例三： 中外建华诚工程技术集团有限公司、北京贞玉民生药业有限公司建设工程设计合同纠纷民事裁定书【（ 2021）最高法民辖16号】，2021 年 5 月 25 日
最高人民法院认为 ： 本案争议焦点是建设工程设计合同纠纷能否按照不动产纠纷确定管辖。《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条第二款，......。法律规定不动产纠纷由不动产所在地人民法院管辖，便于受诉人民法院勘验现场，调查收集证据，也便于裁判生效后的执行工作。在实践中，有些涉及不动产的合同纠纷具有一定特殊性，如农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，双方的争议除涉及合同的订立、履行等，还涉及当地的土地承包经营政策和房地产宏观调控政策，由不动产所在地法院专属管辖，有利于案件审理与执行。
本案中，建华诚公司以与贞玉民生药业公司存在建设工程设计合同纠纷为由，起诉至法院请求判令支付设计费等费用。《中华人民共和国民法典》第七百八十八条，建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。这三种合同均属为建设房屋而订立的合同，但是各自具有不同的特点。工程勘察合同是指发包人与勘察人就完成建设工程地理、地质状况的调查研究工作而达成的协议；设计合同是在建设工程为项目决策提供可行性资料的设计及具体施工设计达成的协议；施工合同主要包括建筑和安装两方面内容。在审理建设工程施工合同纠纷中 ,建设工程施工合同的履行基本是在建设工程所在地，即不动产所在地，其争议会经常涉及建筑物工程造价评估、质量鉴定、留置权优先受偿、执行拍卖等，故由不动产所在地法院管辖。依照《民事案件案由规定》的有关规定，与建设工程施工合同具有同样性质、具有建筑和安装内容的建设工程分包合同纠纷、装饰装修合同纠纷、铁路修建合同纠纷、农村建房施工合同纠纷，其合同履行基本也在建筑物所在地，故应适用不动产专属管辖，同时建设工程价款优先受偿权纠纷、建设工程监理合同纠纷与建设工程施工具有密切关联性，同样应适用不动产专属管辖。虽然建设工程勘察合同、建设工程设计合同的履行与工地有一定的联系，如设计合同，设计工作必须从工地勘察开始，但设计工作主体实际是在设计单位内完成；勘察合同的履行尽管数据采集等大部分工作在工地进行，但后期作图、报告制作等也是在承揽单位完成，故建设工程勘察合同纠纷、建设工程设计合同纠纷不应适用不动产专属管辖。
本案系建设工程设计合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。被告贞玉民生药业公司住所地在北京市大兴区，北京市大兴区人民法院对本案具有管辖权。北京市大兴区人民法院在先行受理的情况下，裁定将本案移送河北省滦南县人民法院审理，适用法律不当，应当予以纠正。
三、 合同是否实际履行需通过实体审理查明 ， 不影响起诉与受理阶段建设工程施工合同由不动产所在地专属管辖
案例四： 邓某、中息某公司等建设工程施工合同纠纷民事指定管辖管辖裁定书【（ 2023）最高法民辖160号】，2024 年 1 月 20 日
最高人民法院认为 ， 本案系建设工程施工合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条规定， “因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二十八条第二款规定，...。上述司法解释规定的建设工程施工合同纠纷，并未明确排除建设工程施工合同订立后没有实际履行而产生的返还履约保证金等纠纷的情形。本案中，邓涛以并未实际履行与中息公司签订的《建筑工程劳务施工合同》为由，诉请判令中息公司返还履约保证金，当事人诉争的基础法律关系仍属于建设工程施工合同法律关系。案涉合同是否未实际履行，在起诉与受理阶段不能查明，只有通过实体审理才能查明。淮北市相山区人民法院作为案涉工程所在地人民法院，以建设工程施工合同未实际履行为由裁定将本案移送徐州市鼓楼区人民法院处理，缺乏法律依据，本院予以纠正。
*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章写作时所在工作单位。
作者简介
李舒律师
北京云亭律所创始合伙人
电话/微信:18501328341
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