来源：最高办案实务
发布日期：2025年10月08日
【裁判要旨】 ① 为了生活消费需要而购买商品房的买受人，其对于所购房屋的权益，在符合法律规定的条件时，应当优先于抵押权等优先受偿权而获得保护。而对于是否系生活消费需要，则并不必然以是否系从开发商处购买一手房为标准予以区别对待。 ② 法律从不强人所难。虽然《执行异议复议规定》第28条第3项规定“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，但本案案外人未支付尾款具有正当理由，且其明确表示愿意按照法院的要求支付，但法院未要求其支付。故不宜机械地理解为在执行异议之诉中，在案外人将剩余价款交付执行完毕之前，就不能够对其是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理判断。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2019）最高法民申5142号
再审申请人（一审原告、二审上诉人、申请执行人） ：何政恒，男，1988年3月12日出生，汉族，住四川省射洪县。
委托诉讼代理人 ：袁永东，云南天外天律师事务所律师。
委托诉讼代理人 ：张启兴，云南天外天律师事务所实习律师。
再审申请人（一审原告、二审上诉人、申请执行人） ：周芯宇，女，1990年1月9日出生，汉族，住四川省射洪县。
委托诉讼代理人 ：袁永东，云南天外天律师事务所律师。
委托诉讼代理人 ：张启兴，云南天外天律师事务所实习律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人、执行案外人） ：胡飞，男，1977年1月6日出生，汉族，住江苏省滨海县。
委托诉讼代理人： 杜晓秋，云南上首律师事务所律师。
一审第三人（被执行人） ：刘海明，男，1977年7月1日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。
再审申请人何政恒、周芯宇因与被申请人胡飞、一审第三人刘海明申请执行人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2019）云民终238号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
何政恒、周芯宇申请再审称，原审判决适用法律错误。第一，原审判决应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十七条，该规定明确了当事人依法享有的抵押物权与执行异议人享有的物权期待权发生冲突时谁应当得到优先保护的问题。即使胡飞提出的排除执行异议完全符合执行异议复议规定第二十八条的全部条件，其仍无法对抗对执行标的物享有担保物权的执行措施。原审法院忽视执行异议复议规定第二十七条的规定，认为目前我国法律没有明确规定抵押权与无过错买受人物权期待权发生冲突时候保护的先后顺序，何政恒、周芯宇作为抵押权人享有的优先受偿权不能对抗具有生存权性质的物权期待权。这种认定与法律规定不符。第二，本案并不满足执行异议复议规定第二十八条第三项的条件，胡飞至今仍未将购房尾款527350元交付执行。综上，何政恒、周芯宇根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审。
本院经审查认为 ， 对于案外人排除强制执行的主张能否成立，应当在依据法律、司法解释对于民事权利（益）的规定认定相关当事人对执行标的的民事权利（益）的实体法性质和效力的基础上，通过对相关法律规范背后蕴含的价值以及立法目的的探寻与分析，并结合不同案件中，相关当事人对于执行标的权利瑕疵状态的过错大小，与执行标的交易相关的权利行使状况、交易履行情况，乃至于进一步探寻执行标的对于相关当事人基本生活保障与秩序追求的影响等具体情况，综合加以判断。
执行异议复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。” 该条规定重申了基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的一般原则。但执行异议复议规定第二十八条、第二十九条则进一步规定了何种情形下的不动产买受人可排除对于执行标的的强制执行。从执行异议复议规定第二十八条、第二十九条的规定看，其针对的可以排除执行的对象是金钱债权，而“金钱债权”在一般意义上是与非金钱债权相对而言的，就广义而言，既包括了无担保或者其他优先性的普通债权，也包括设定了担保或者存在其他优先性的债权。从上述规定的沿革看，其与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条密切相关。尤其是在执行异议之诉案件审理中，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》作为适用于审判程序的司法解释，其立法目的对于判断执行异议复议规定第二十七条与第二十八条之间的适用关系尤为重要。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》所要保护的主体是为满足生活需要而购买、使用商品房的个人。也就是说，为了生活消费需要而购买商品房的买受人，其对于所购房屋的权益，在符合法律规定的条件时，应当优先于抵押权等优先受偿权而获得保护。而对于是否系生活消费需要，则并不必然以是否系从开发商处购买一手房为标准予以区别对待。 因此，何政恒、周芯宇申请再审主张原审法院参照适用执行异议复议规定第二十八条系适用法律错误，不能成立。
而且，从本案的事实看，当事人于2011年5月签订《房产买卖合同》，胡飞于2012年即装修入住至今。因案涉房屋在买卖时尚存在银行按揭贷款未偿还，故胡飞依约定期向刘海明支付每期的银行按揭款，直至2014年11月。而刘海明在2012年7月2日即将所欠银行按揭贷款偿还完毕，并于此后领取了房屋所有权证。没有证据证明刘海明将此事实告知胡飞，胡飞至2014年11月仍依约向定期刘海明支付每期的银行按揭款的事实，也证明胡飞对此并不知晓。而刘海明在此情形下于2012年11月6日即将案涉房屋和车位抵押给何政恒和周芯宇，显属恶意。而何政恒、周芯宇在此过程中未到现场对房屋和车位的现状进行核实查看，显然亦未尽到合理的注意义务。结合上述因素，原审法院认为应当优先保护胡飞对案涉房屋和车位的权益，并无明显不当。
关于合同尾款的支付问题。胡飞与刘海明签订《房屋买卖协议》后，共向刘海明依约支付了购房款772650元，占合同价款的60%。按照当事人的约定，胡飞一次性支付剩余购房款的条件是收到产权管理部门开具的《收件收据》。 但刘海明没有证据证明其已将产权管理部门开具的《收件收据》交给胡飞，也没有证据证明胡飞已经知道刘海明已在2012年7月2日已偿还银行按揭贷款、取得房屋所有权证的事实，在此情形下，胡飞未支付剩余价款，并不构成对合同约定付款义务的违反。 对于合同尾款，胡飞在案外人执行异议申请及本案诉讼过程中均明确表示愿意按照人民法院的要求支付。但执行法院以及本案一审、二审法院均未要求胡飞支付该款项。 法律从不强人所难。因此，虽然执行异议复议规定第二十八条第三项规定的要件为“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，但在本案情形下，不宜机械地理解为在执行异议之诉中，在案外人将剩余价款交付执行完毕之前，就不能够对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理判断。故原审法院认为胡飞就案涉房屋和车位享有排除强制执行的民事权益，并无明显不当。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回何政恒、周芯宇的再审申请。
审 判 长 司 伟
审 判 员 马成波
审 判 员 叶 欢
二〇一九年十月二十五日
法 官 助 理 杨晓婷
书 记 员 罗映秋
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