高院再审！承租人占用房屋却不支付租金的，租金不应计算至实际腾房日，而应计算至出租人知道承租人违约后，合理准备诉讼所需时间届满之日

来源：法律一讲堂

发布日期：2025年11月07日

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最高判例编者：

承租人将物品放置在房屋内（占用房屋），不支付租金，出租人也无法与其联系，出租人起诉承租人支付租金。

关于租金计算截止日，有以下几种观点：

一审法院：租金应当计算至承租人实际腾房之日。
二审法院：租金应当计算出租人知道承租人违约之日后一年。
再审法院：租金应当计算至出租人知道承租人违约后，出租人合理准备诉讼所需时间届满之日（本案为一个月）。

新疆高院认为：《民法典》第591条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。” 其中的“适当措施” 并指债权人必须冒险进行私力救济，而是要求其应在合理期限内积极通过提起诉讼等公力救济方式主张权利，由司法机关对房屋腾退、物品处置等事宜作出裁判，从而终结损失状态。出租人在已知出租人违约且无法联系后，怠于通过公力救济方式行使权利，此后的损失系因出租人未及时采取适当措施所致，属于扩大的损失，应由出租人自行承担。

本案中，如何认定 “出租人知道承租人违约之日”，也是个难点：

二审法院以 2019年1月29日出租人给承租人打电话，承租人不接电话之日为“知道日”。

新疆高院以 2021年3月出租人外出寻找承租人索要房租，未联系到承租人之日为 “知道日” 。

中国裁判文书网：《王某;程某;郭某;租赁合同纠纷再审民事判决书》

案号：（2025）新民再233号

判决日期： 2025年10月20日

发布日期：2025年10月20日

新疆维吾尔自治区高级人民法院

民事判决书

（2025）新民再233号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：郭某，男，1952年5月9日出生，住新疆维吾尔自治区阿克苏地区沙雅县。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：王某，男，1962年3月2日出生，住陕西省渭南市。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：程某，男，1963年10月20日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。

再审申请人郭某因与被申请人王某、程某房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院（2024）新29民终1680号民事判决，向本院申请再审。本院于2025年6月4日作出（2025）新民申1274号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人郭某、被申请人程某到庭参加诉讼，被申请人王某经本院送达开庭传票未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

郭某申请再审称，撤销原审判决，改判支持郭某的诉讼请求。事实与理由：1.程某自2019年1月30日起实际承租房屋，其多次自认“替工程老板王某结算旧账、处理租房事宜”，且二审中已承认与王某系合伙关系，二人共同实施后续租房行为，构成共同债务。其自2019年起拖欠1,000元旧债及月500元租金，二人恶意串通逃避责任，构成根本违约。2.程某、王某利用疫情期间房源紧张，占房不交租且拒接电话，导致租金从2019年持续计算，郭某多次协商、诉讼，但法律未赋予“自行腾房”权利，被迫承担产权人租金损失。二审以“未采取合法方式避免损失扩大”为由归责郭某，缺乏事实依据。3.一审错误判决王某单独担责，二审中程某已承认合伙关系，但二审仍维持王某主要责任，并将“未减损”责任过度归于郭某，显失公平。4.郭某因程某“承诺长期租房、便于管理”，给予大幅优惠价，依据一审调查的租房记录，符合双方合意及市场公平原则。程某、王某未交房，应支付2025年8月6日至实际交房前的全部租金。5.本案涉及全国庞大产权人群体，二审判决误导公众“依法维权反担责”，形成负面导向，且郭某追租产生的交通、住宿等费用均由自身承担，而程某、王某恶意逃债无成本，违背“任何人不得因不法行为获利”原则。

程某辩称，1.郭某主张1,000元系王某与其协商的三间平房租赁费，价格细节由其二人谈妥，程某仅负责代王某协商。2.将价值1,000多元的物品存放于郭某小库房，系与王某约定，若次年工程继续则续租库房，否则由郭某变卖物品，后工程未重启，物品未及时处理。3.原审判决已经执行完毕，郭某的再审属恶意诉讼。

王某未到庭，亦未提交书面答辩意见。

郭某向一审法院起诉请求： 1.支付所欠2019年1月29日前的住房租金1,000元；2. 支付2019年1月30日至2024年2月29日，月500元库房租金，共30,000元；3.支付2021年3月郭某追要房屋租金专程去乌鲁木齐往返飞机、火车、住宿共1,369元；4. 支付2024年3月1日后至交出房前，月500元库房全部应交租金；5.保全费343.69元由程某、王某承担。

一审法院认定事实：2018年10月，王某因承揽工程，租用郭某位于某县某路某号大院内东面小院的三间平房。王某支付部分房租，王某、程某及几名工人居住。2019年1月30日，由程某与郭某对前期房租进行结算，尚欠郭某房租1,000元。后程某将三间平房的物品存放至郭某大院内的大库房南面第一间小库房内。就所欠1,000元房租和小库房的租金，郭某多次索要无果，于2021年3月前往乌鲁木齐找程某索要房租，未联系到程某。根据郭某提供的2023年房屋租赁登记账册显示，郭某大院内共有出租房48间，2023年价格为每月640元至880元之间。就案涉出租房价格，一审法院前往郭某的出租大院进行调查。随机对租房人麦某进行谈话了解，其陈述2020年开始在郭某院内租房，房租每月640元，后调整房间，房租增加为每月700元，郭某出租的房屋最低价为每月660元。随机对租房人周某进行谈话了解，其陈述租赁了郭某大院靠路边的一个套间做库房，租了两年，每年租金20,000元，租路边是为了做生意拉运货物方便，大院内的房屋价格不清楚。一审中，郭某申请保全程某、王某32,369元财产，支付保全费343.69元。

一审法院判决：一、王某于判决生效之日起五日内向郭某支付所欠2019年1月29日前房屋租费1,000元；二、王某于判决生效之日起五日内向郭某支付所欠2019年1月30日至2024年2月29日库房租金30,000元；三、王某于判决生效之日起，按照每月500元向郭某支2024年3月1日至实际腾退库房期间的房租费；四、王某于判决生效之日起五日内向郭某支付保全费329.15元；五、驳回郭某的其他诉讼请求。

郭某上诉请求：撤销一审判决，改判程某对一审判项的内容承担连带责任。王某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郭某的诉讼请求。二审法院对一审法院查明事实予以确认。另查明，王某与程某系为合伙干工程租赁郭某房屋。

二审法院认为，关于双方的租赁关系，根据双方陈述，郭某与王某均认可2019年1月29日前的房屋系王某向郭某租赁，双方形成口头房屋租赁合同，虽然最后由程某与郭某进行结算，但合同双方为郭某与王某，且王某对欠付1,000元房租的事实也认可，只是认为应当用其存放在库房的物品进行折抵，该折抵意见郭某不认可，且无其他证据能够证明双方达成一致折抵协议，故对王某的该辩解不予采纳，对2019年1月29日欠付的1,000元房租应当由王某承担。关于2019年1月29日后租赁的库房，库房中存放的系王某与程某合伙干工程期间的生活用品和其他物品，系郭某与王某、程某三人协商一致的结果，对租赁库房，郭某与王某、程某形成口头房屋租赁合同，王某认为只是存放的理由，郭某并不认可，故对王某的该辩解理由不予采纳。关于 2019年1月29日之后库房租金，一审法院根据调查认定月租金为500元，符合实际，予以确认。郭某称其多次给程某打电话，程某不接电话，此时郭某就应当知道程某和王某以其行为表示违约，不支付租赁费，在此种情形下，郭某仍放任自己的库房任由他人占用至今，而不采取合法方式避免损失扩大，对扩大的损失不予支持，根据双方过错，本院酌定库房租赁费为6,000元（月租金500元，自2019年1月30日至2020年1月29日期间），该租赁费和郭某为追要房租支付的交通费和住宿费，由王某、程某共同承担。

二审法院判决：一、维持新疆维吾尔自治区沙雅县人民法院（2024）新2924民初1293号民事判决第一项即王某于判决生效之日起五日内向郭某支付所欠2019年1月29日前房屋租费1,000元、第五项即驳回郭某的其他诉讼请求；二、撤销新疆维吾尔自治区沙雅县人民法院（2024）新2924民初1293号民事判决第二项即王某于判决生效之日起五日内向郭某支付所欠2019年1月30日至2024年2月29日库房租金30,000元、第三项即王某于判决生效之日起，按照每月500元向郭某支2024年3月1日至实际腾退库房期间的房租费、第四项即王某于判决生效之日起五日内向郭某支付保全费329.15元；三、王某、程某于判决生效之日起五日内共同向郭某支付所欠库房租金6,000元；四、王某、程某于判决生效之日起五日内共同向郭某支付保全费329.15元。一审案件受理费617.82元，减半收取计308.91元，由郭某负担13.06元，由王某、程某共同负担295.85元。二审案件受理费，郭某缴纳的617.82元，由郭某负担308.91元，由程某负担308.91元；王某缴纳的583.23元，由王某负担291.62元，由程某负担291.61元。

本院再审期间，郭某、程某均未提交新证据。王某未到庭，视为其对举证权利的放弃。

本院再审查明：2025年8月6日，程某明确表示放弃存放于案涉房屋内的全部物品，并当场支付郭某100元，作为委托其处理上述物品的费用。郭某表示接受并同意自行处置屋内物品。并于当日出具收条，载明：“2025年8月6日收到程某交来腾出租房费壹佰元整，此后再不用程某承担任何房租费用。”

本院对原审查明的事实予以确认。

本院再审认为，根据诉辩意见及庭审情况，本案再审的争议焦点为：一、2019年1月29日后双方当事人之间法律关系应如何认定；二、郭某主张的各项费用应否支持以及如何计算。

关于争议焦点一，原审查明， 2019年1月30日，程某在代表王某结清前期房屋租金后，将合伙所有的物品存放于郭某的另一库房中。郭某作为出租人，其提供房屋供他人使用并以获取租金为目的，王某、程某实际占用该库房，双方虽未订立书面合同，但已形成事实上的房屋租赁合同关系。程某辩称双方系“寄存关系”并约定“以物抵债”，但未能提供证据证明与郭某对此达成合意，故对该抗辩理由，本院不予采信。因租赁行为发生于王某、程某合伙经营期间，所存放物品系合伙财产，用于合伙事务，故由此产生的租金债务属合伙债务。王某、程某对此应承担连带责任。

关于争议焦点二，首先，对于2019年1月29日前欠付的1,000元租金，各方均无异议，亦发生于王某、程某合伙经营期间，故其二人应连带承担该1,000元的给付责任，二审对此认定不当，本院予以纠正。其次，对于2019年1月29日后的租金，本院认为，合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在王某、程某未支付租金并失去联系，已构成违约的情况下，郭某作为守约方，有权要求其承担违约责任。但同时，郭某也负有防止损失扩大的法定义务。《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。 ”此处的“适当措施”并非意指债权人必须冒险进行私力救济，而是要求其应在合理期限内积极通过提起诉讼等公力救济方式主张权利，由司法机关对房屋腾退、物品处置等事宜作出裁判，从而终结损失状态。郭某在2021年3月已知对方违约且无法联系后，直至其在起诉状中自述2023年7月才提起诉讼，其间长达两年多时间未采取有效司法救济措施，存在怠于行使权利的情形，应对由此扩大的损失承担相应责任。据此，综合合同履行情况、疫情影响及王某、程某的违约程度，将房屋租金计算至2021年4月30日（即给予合理追偿与准备诉讼期）为宜，此后的损失系因郭某未及时采取适当措施所致，属于扩大的损失，依法应不予支持。故王某、程某应连带支付2019年1月30日至2021年4月30日期间的库房租金13,500元（27个月×500元/月）。同时，程某再审期间放弃屋内物品所有权并支付清理费用，郭某予以接受，双方已就案涉房屋的腾退及物品处置达成合意，案涉房屋已于2025年8月6日完成事实上的腾退。再次，关于郭某主张的追讨房租交通费、住宿费1,369元，保全申请费343.69元，系郭某为实现债权及本案诉讼支出的合理费用，二审予以支持并无不当。

综上所述，郭某的再审理由部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百九十一条、第七百零三条、第九百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第二百一十八条第一款、第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院（2024）新29民终1680号民事判决及新疆维吾尔自治区沙雅县人民法院(2024)新2924民初1293号民事判决；

二、王某、程某于本判决生效之日起五日内向郭某支付所欠2019年1月29日前租赁费1,000元；

三、王某、程某于本判决生效之日起五日内向郭某支付租赁费13,500元；

四、王某、程某于本判决生效之日起五日内向郭某支付交通费、住宿费1,369元；

五、王某、程某于本判决生效之日起五日内向郭某支付保全申请费343.69元；

六、驳回郭某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费617.82元，减半收取308.91元（郭某已预交），由郭某负担251元，由王某、程某负担57.91元；二审案件受理费1,201.05元（郭某已预交617.82元、王某已预交583.23元），由郭某负担544.99元，由王某、程某负担656.06元。

本判决为终审判决。

审判长　阿布都克优木·吐热甫

审判员　　苗德旺