来源：最高案例解读
发布日期：2026年05月10日
来源 | 民事法律参考
（2021)最高法民申1583号
二、关于原审判决认定涉案7套房产属于梁某玲与刘某平、梁某省的家庭共有财产是否有误的问题。
关于位于郑州市中原区，产权证号：郑房权证字第××号、第××号两套商业用房。据已查明的事实，该两套商业用房的60万元意向金系刘某平刷卡支付。两份购房合同明确载明，该两套商业用房购房款系一次性支付，而梁某玲未提交剩余410余万元购房款由其支付的凭证。且两份购房合同载明的购房时间为2010年11月，但梁某玲此时刚从北京市景山中学毕业不久，无稳定的工作收入来源，也无证据证实梁某玲已通过接受赠与、继承、投资等途径获得大额的财产，足以支付该购房款。梁某玲称系刘某平用梁某玲长期积攒的压岁钱、礼金等全额支付470余万元的购房款，无证据证实，不予采信。据此，原审判决认定该两套商业用房系梁某玲父母刘某平、梁某省支付购房款，属家庭共有财产并无不当。
关于位于郑州市金水区丰庆路以东3幢1层1号、ｌ层2号、2层1号、2层2号，产权证号：郑房权证字第××号、第××号、第××号、第××号四套商业用房。据已查明的事实，该四套商业用房系刘某平向他人出借款项后，通过以房抵债的形式所获得，登记于梁某玲名下。故原审判决认定该四套商业用房为梁某玲与刘某平、梁某省家庭共有财产并无不当。
关于位于郑州市郑东新区，产权证号：郑房权证字第××号的一套房产。该购房合同明确载明，购房款为2124738元，系一次性现金支付，但梁某玲未提交付款凭证。且此套房产购置时间为2006年11月12日，而梁某玲此时年仅14岁，也无证据证实梁某玲已通过接受赠与、继承、投资等途径获得大额的财产，足以支付该购房款。结合梁某玲的母亲刘某平多次购置房产并登记于梁某玲名下的事实，原审判决认定该套房产的购房款为刘某平、梁某省支付，属于梁某玲与刘某平、梁某省的家庭共有财产亦无不当。
NEXT
法律规定：物权登记与家庭财产认定
（一）物权登记原则
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。” 第二百一十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准 。”
这表明，在一般情况下，不动产权属证书具有重要的法律效力，它是物权归属的重要外在表现形式 。例如，在正常的房产交易中，购房者完成房屋登记手续并取得不动产权属证书后，从法律层面和社会认知角度，该购房者就被视为房屋的合法所有权人，其对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利 。这一规定体现了物权登记的公示公信原则，旨在维护市场交易的安全和稳定，让交易相对人能够通过登记信息准确判断物权归属，降低交易风险 。
（二）家庭共有财产相关规定
家庭共有财产是指在家庭中，全部或部分家庭成员共同所有的财产 。其构成要素主要包括以下方面：一是有共同的劳动行为或受赠事实；二是家庭不仅由一对夫妻和未成年子女组成 。家庭共有财产的形成主要是家庭成员在共同生活期间的共同劳动收入，家庭成员交给家庭的财产，家庭成员共同接受赠与的财产，以及在此基础上购置和积累的财产 。
对于未成年子女财产来源的合法性界定，需要综合多方面因素考量。如果财产是通过接受赠与获得，要审查赠与人是否具有处分该房产的权利，赠与行为是否符合法定形式，比如是否有书面赠与合同等，且赠与人的赠与意思表示应真实、自愿 。若是通过继承取得，需确认被继承人的遗嘱是否合法有效，若没有遗嘱则按法定继承程序进行审查，看未成年子女是否符合继承人资格，继承过程是否遵循相关法律规定 。若声称是未成年子女自己的收入购买房产，要核实其收入来源是否合法、真实且与购房资金匹配 。因为未成年人通常缺乏独立经济来源，这种情况需更严格审查资金流转等证据，确保房产来源不存在违法违规行为 。例如，若未成年子女主张房产是由祖辈赠与，那么就需要提供赠与合同、资金转账记录等充分证据来证明赠与行为的真实性和合法性 。
关键因素分析：判定房产归属的要点
（一）购房款支付情况
购房款的支付情况在判定房产归属时起着关键作用。如果购房款是由父母支付，在没有明确赠与表示的情况下，从资金来源角度看，这些款项大概率来源于家庭共有财产 。家庭财产在日常生活中是家庭成员共同积累的财富，用于家庭各项重大支出，包括购房 。例如，在一个普通家庭中，父母多年来的工资收入、投资收益等共同构成家庭财产 。当他们决定为未成年子女购买房产时，使用的就是这些共同积累的资金 。此时，虽然房产登记在未成年子女名下，但从资金的源头追溯，它与家庭财产紧密相连 。这就好比一棵大树，家庭财产是树干，购房款是从树干上长出的树枝，而房产则是树枝上的果实 。没有家庭财产这个树干提供养分，就不会有购房款这根树枝，更不会结出房产这个果实 。因此，在这种情况下，不能仅仅依据房产登记在未成年子女名下，就简单认定其为子女个人财产，而应充分考虑购房款与家庭财产的内在联系 。
（二）子女经济能力及财产来源
未成年子女由于年龄和心智的限制，在绝大多数情况下不具备独立的经济能力 。他们主要依靠父母的抚养和支持生活，没有稳定的工作和收入来源 。在判断房产归属时，如果未成年子女无法举证房产是通过继承、接受赠与（父母之外第三人的赠与）、报酬、收益等合法途径取得，那么就很难认定该房产属于其个人财产 。比如，一个 10 岁的孩子，既没有工作，也没有其他特殊的收入渠道，突然名下有一套房产，且无法说明房产是通过合法继承或接受他人赠与等方式获得，那么从常理推断，这套房产很难被认定为是孩子的个人财产 。因为在现实生活中，未成年人不具备独立获取如此大额财产的能力，其名下房产的资金来源往往与家庭密切相关 。所以，在这种情况下，综合考虑各方面因素，该房产更倾向于被认定为家庭共有财产 。